Eine Baustrategie für den Weltkonzern

Immobilienentwicklung

Das Basler Pharmaunternehmen Roche erstellt und betreibt Immobilien auf der ganzen Welt. Der Bauherrenvertreter erklärt, auf welchen Qualitäts­instrumenten die Entwicklung und Planung der eigenen Gebäude beruhen, und gibt einen Einblick in die Entstehung der höchsten Häuser der Schweiz.

Dominik Zaugg Standortarchitekt F. Hoffmann-La Roche, Basel, und Vorstandsmitglied Netzwerk Nachhaltiges Bauen Schweiz

Grosskonzerne, die ihr nachhaltiges Handeln publik machen, geraten schnell unter Verdacht, Greenwashing zu betreiben. Bei Roche ist Nachhaltigkeit allerdings weder PR-Strategie noch Imagepolitur, sondern seit Jahrzehnten Teil der Unternehmensstrategie. Das hat damit zu tun, dass seit der Gründung immer wieder Persönlichkeiten die Geschicke des Unternehmens leiteten, denen Nachhaltigkeit ein persönliches Anliegen war. So etwa der promovierte Zoologe Luc Hoffmann, der neben seinem Verwaltungsratsmandat bei Roche den WWF mitgründete und über neun Jahre Vizepräsident der Welt­naturschutzorganisation IUCN (International Union for Conservation of Nature) war. Heute vertritt Verwaltungsrats-Vize­präsident André Hoffmann die Anliegen seines Vaters im Unternehmen. Auch er steht dafür ein, soziale und ökologische Werte gleich zu ­gewichten wie ökonomische und von kurzfristiger Gewinnoptimierung abzusehen.

Diese Grundhaltung findet auch bei eigenen Bauprojekten Beachtung: Seit Anfang 2018 bildet der Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) die ideelle Basis für die Entwicklung der eigenen Immobilien, bei den beiden Hochhäusern in Basel ebenso wie an den ausländischen Standorten. Dass ausgerechnet dieser Standard beigezogen wird, liegt an seiner breiten ­thematischen Abstützung. Er macht nicht nur Vorgaben zur Energieeffizienz, sondern gewichtet Wirtschaft, Umwelt und Gesellschaft gleichwertig. Mit ­dieser differenzierten Betrachtungsweise lassen sich die wichtigsten Anliegen des Unternehmens am besten abdecken.

Hohe Übereinstimmung mit Vorgaben

Um die SNBS-Kriterien (vgl. Kasten unten «Die drei Nachhaltigkeits­dimensionen») an die Ansprüche des international tätigen Grosskonzerns anzupassen, arbeitete eine ­interne Fachgruppe mit den Entwicklern des Gebäudestandards zusammen: Man verknüpfte den bestehenden Bewertungskatalog mit den eigenen Kon­zern­richtlinien. Auf eine hohe Übereinstimmung wird weiterhin Wert gelegt, doch das Augenmerk richtet sich stärker auf qualita­tive statt auf quantitative Anforderungen.

Um ein weltweit anwendbares Zertifizierungstool zu erhalten, wurde es zudem von schweizerischen Normen und nationalen Gesetzen losgelöst. Bei einer Überschneidung von Gebäudestandard und Konzernrichtlinie fiel die Wahl auf den jeweils strengeren Massstab, zum Beispiel beim hindernisfreien Bauen und bei der Energieeffizienz. Bei Letzterer interessiert aber nicht nur die Gesamtperformance, sondern auch spezifische Betriebswerte, die mit einzelnen gebäudetechnischen Gewerken in Verbindung gebracht werden können. Weggelassen wurden hingegen Kriterien, die für das Unternehmen nicht relevant sind, etwa ein Verkauf der Immobilien oder die Nutzung halb­öffentlicher Räume, da Roche-Areale nur für berechtigte Personen zugänglich sind.

Die erste Version einer an beliebige Firmenstandorte adaptierbaren Form des internen Nachhaltigkeitsrasters liegt vor und soll als Planungsinstrument ab der Vorprojektphase eingesetzt werden. An den Standorten Basel und San Francisco sind bereits grosse Pilotprojekte durchgeführt worden. Nun gilt es die Inputs der Projektverantwortlichen intern e­inzuflechten und Kinderkrankheiten auszumerzen. ­Das erste Rollout konzentrierte sich auf die globale Pharmadivision. Ziel ist es allerdings, das Tool für die Immobilienentwicklung in allen Unternehmens­bereichen anzuwenden.

Einzelne Kriterien bereits umgesetzt

Bis etwa Mitte der 2020er-Jahre wird Roche allein am Standort Basel über 3 Milliarden Franken in eine moderne Forschungsinfrastruktur investieren. Einiges wurde bereits gemacht: 2015 ist der Bau1, der 178 m hohe Tower (Herzog & de Meuron), bezogen worden. Dessen Konzept beruht auf den damals geltenden kantonalen Vorgaben und internen Richt­linien. Die Nachprüfung mit dem neuen Nachhaltigkeitstool bestätigte aber, dass das Projekt diesen Vorgaben gerecht wird und eine sehr gute Benotung verdient. Die Checkliste der Anforde­rungen wurde zu über 75 % erfüllt, wobei die Gesamt­performance mit einem Ampelsystem anstelle der genauen Prozentzahl bewertet wird.

Beim ersten der Roche-Zwillingstürme – der zweite ist schon im Bau – liegt der Schwerpunkt in der Nachhaltigkeitsdimension «Umwelt». Statt den Neubau auf der grünen Wiese am peripheren Firmenareal in Kaiseraugst BL zu realisieren, entschloss man sich zur Verdichtung des Standorts mitten in Basel. Man stapelte hier 41 Geschosse übereinander, was eine möglichst effiziente Arealbebauung ermöglicht, aber auch ein Zusammenführen verschiedener Nutzungsbereiche an einem Ort bedingt. Die Vorteile sind kurze Wege und eine stärkere Auslastung von bestehender Infrastruktur. Der Neubau ist strukturell zudem nutzungsflexibel konzipiert (vgl. TEC21 43/2016 «Gemeinsame Wege – getrennte Systeme»), weshalb sich die Innenräume bei Bedarf umnutzen lassen.

Gut schneidet der Bau bei der Energieeffizienz ab. Der gesamte Betriebsbedarf wurde auf 75 kWh/m2 minimiert. Dafür sorgen unter anderem ein effektiver Sonnenschutz an den zu 60 % verglasten Fassaden, eine gut gedämmte Gebäudehülle sowie eine LED-Innen­beleuchtung. Der Luftwechsel wird nach Bedarf mechanisch gesteuert, abhängig von der Raumbelegung. Geheizt wird mit Abwärme aus den Produktionsprozessen, während Grundwasser für die Gebäudekühlung genutzt wird. Der Wärmebedarf entspricht nur 20 % dessen, was der Vorgängerbau aus den 1970er-Jahren benötigt hat. Der rückgebaute Bau 74 war lang gezogen und ­fünfgeschossig; dennoch besass er ein ähnliches Nutzvolumen und eine vergleichbare Nutzfläche wie der neue Turm.

Ein Messkonzept stellt sicher, dass der ­Energiekonsum im Betrieb laufend optimiert werden kann, was sich ebenso günstig auf die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes auswirkt. Interne Berechnungen haben gezeigt, dass das Unternehmen dank solcher Effizienzverbesserungen weltweit rund 100 Mio. Franken pro Jahr einsparen kann. Mehrausgaben für das nach­haltige Bauen zahlen sich folglich quantitativ und ­qualitativ aus. So ist unbestritten, dass nachhaltige Gebäude «bessere» Gebäude sind, in denen sich Mit­arbeitende wohler fühlen.

Ein besonderes Augenmerk gilt dem Vogelschutz, ganz im Sinn des ehemaligen Verwaltungsrats Luc Hoffmann: Gemeinsam mit Ornithologen wurde ein internes Warnsystem entwickelt, das ein Ablenken von Vogelschwärmen durch das in der Nacht beleuchtete Hochhaus verhindern soll. Befindet sich ein Schwarm im Anflug, senken oder schliessen sich sämtliche Storen am Gebäude. Damit sollen einerseits die Vögel vor einer fatalen Kollision mit den Glasscheiben bewahrt werden. Die interne Kommunikation dieser innovativen Lösung soll andererseits die Mitarbeitenden für den Vogelschutz sensibilisieren.

Nicht nur die Umwelt profitiert vom nachhaltigen Bauen; das Roche-interne Tool erfüllt auch gesellschaftliche Kriterien gemäss der SNBS-Vorlage. Namentlich die Barrierefreiheit wird durchgängig gewährt: Alle Mitarbeitenden, auch solche im Rollstuhl, können weitgehend dieselben Wege im Gebäude nutzen. Einer hochwertigen Arbeitsumgebung zuträglich sind zudem offene, vielfältige Raum- und Kommunikationszonen sowie geschossübergreifende Lufträume, die optische und akustische Bezüge schaffen. Ebenso wichtig sind gesunde Oberflächenmaterialien.

Weitere Verbesserungen am Bau 2

Derzeit sind die Bauarbeiten für den Zwillings-Bau 2 im Gang. Als planerische Grundlage für das 205 m hohe Bürogebäude dient die SNBS-basierte Nachhaltigkeits-Checkliste nun von Anfang an. Ziel ist aber, die guten Werte aus der Beurteilung von Bau 1 nochmals um 10 % zu verbessern. Dies soll unter anderem mit dem Einsatz neuester Technologien gelingen, aber auch mit einer noch konsequenteren Umsetzung der Anforderungen an die Materialökologie und die Barrierefreiheit. Um die Projektverantwortlichen und Auftragnehmer frühzeitig für das Thema Nachhaltigkeit zu sensibilisieren und die Vorgaben vor Ort zu konkretisieren, finden mehrtägige Schulungen zu den Themen Rohbau, Fassade und Innenausbau statt.

Das grosse Ziel vor Augen

Der SNBS unterstützt eine frühzeitige Beurteilung von Bauprojekten aus dem Blickwinkel der Nachhaltigkeit und erlaubt Benchmarks. Roche hat diese Checkliste mit eigenen Ansprüchen ergänzt, ohne das anspruchsvolle Nachhaltigkeitsniveau zu schwächen. Auch in dieser internen Variante funktioniert es als systematisches Abfragetool, um Projektverantwortliche in allen Phasen eines Bauprozesses zu unterstützen und die relevanten Aspekte besser im Projekt zu verankern. Eine Zertifizierung unterlässt das Unternehmen allerdings, weil dies nicht der internen Philosophie entspricht. ­Zudem verbaut man sich so keine Handlungsspielräume und kann auf Aspekte verzichten, die für die selbst genutzten Immobilien ohne Mehrwert sind.

Die Basis für nachhaltiges Handeln ist lang­fristiges Denken. Dieses grosse Ziel gilt es während der Entwicklung und Realisierung von Hochbauten nicht aus den Augen zu verlieren. Gewiss ist der Detaillierungsgrad des SNBS sehr hoch und kann Bauherrschaften oder Architekten möglicherweise abschrecken. Eine vereinfachte Version für einen Pre-Check wäre deshalb hilfreich. Der Standard kann allerdings heute schon zu wesentlich mehr Nachhaltigkeit beim Bauen beitragen. Um ihn gezielt einzusetzen, braucht es bei Gebäude­planenden sowohl Lernbereitschaft als auch Freude, etwas bewegen zu können.
 

Umbau Roche-Sitz Basel

Seit 2014 baut Roche den grossflächigen Firmensitz im Wettstein-Quartier von Basel tiefgreifend um. Mehrere Forschungs- und Verwaltungsbauten, darunter auch denkmalgeschützte Objekte, werden erneuert, einige durch Neubauten ersetzt. Die markante Verdichtung der Nutzfläche soll gemäss Erneuerungsplan von Herzog & de Meuron ohne Verlust von Freiräumen vonstatten gehen; an den Rändern sind weiterhin niedrige Gebäude vorgesehen. Die Zwillingstürme halten zwar unmittelbar Abstand zum grünen Wohnquartier. Ihre Wirkung auf das Basler Stadtbild wird aber häufig kritisiert. (Paul Knüsel)

Die drei Nachhaltigkeitsdimensionen

Der Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz ist nicht mehr ganz jung (vgl. TEC21 19/2014) und dennoch nur ein zartes Pflänzchen. Vor vier Jahren sind knapp 30 neue Hochbauten mit einem Pilotzertifikat ausgezeichnet worden. Inzwischen ist das Bewertungsverfahren für die Markteinführung fit gemacht worden. Seit 2016 existiert die offizielle Version SNBS 2.0; das Zertifikat konnte seither zweimal vergeben werden. Rund ein Dutzend Projekte stehen aber kurz davor. Der Gebäudestandard bewertet ein umfassendes Themenspektrum, unter anderem den Ressourcenaufwand, wirtschaftliche Aspekte und soziale Anliegen. 45 Qualitätsindikatoren erfassen die drei Bewertungsdimensionen Umwelt, Wirtschaft und Gesellschaft:

  • Umwelt: Primär­energiebedarf und Treibhausgasbilanz bei Erstellung, Betrieb, Mobilität / Abfallentsorgung und -wiederverwertung / Flora und Fauna / Versickerung und Retention
  • Wirtschaft: Lebenszykluskosten / Betriebskonzept / Bauweise, Bauteile, Bausubstanz / Handelbarkeit / Regionale Wertschöpfung
  • Gesellschaft: Städtebau und Architektur / Partizipation / hindernisfreies Bauen / Nutzungsflexibilität / Begegnungsräume (innen und aussen) / subjektive Sicherheit, Wohlbefinden / Raumkomfort.

(Paul Knüsel)

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