Sites de transformation: clé d’un développement intérieur durable
Avec leurs surfaces généreuses et leurs libertés en matière de planification, les sites de développement offrent des opportunités de transformations orientées vers l’avenir. Ils gagnent en importance dans un contexte de pénurie de logements et de densification.
Les sites de développement disposent souvent d’un potentiel de densification substantiel, tant en termes d’utilisation du bâti que de nouvelles mixités fonctionnelles. Alors que les projets de densification à petite échelle du parc immobilier sont souvent complexes, les possibilités de développement peuvent fréquemment être mises en œuvre de manière plus ciblée et plus efficace sur de grandes surfaces.
L’« Atlas de développement » de Wüest Partner est une base de données SIG qui recense systématiquement les sites en cours de transformation ou se prêtant potentiellement à un processus de transformation. Il dresse un inventaire de toutes les surfaces connues de Wüest Partner qui sont importantes pour le développement territorial des communes et des régions. La base de données comprend 1741 sites de développement avec un potentiel de 8768 ha de surface brute au plancher, soit 8 % de la surface totale du parc immobilier suisse (104 988 ha de SBP).
Cet article a paru dans le numéro spécial « Immoblier et énergie VIII, intitulé Potentiel des zones de production transformés ».
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Les sites recensés se répartissent en cinq groupes, divisés en fonction de l’avancement de la planification : pas de planification prévue, planification possible ou lancée, procédure en cours, planification avec force exécutoire, réaffectation terminée. Les sites en cours de planification ou de transformation (planification possible ou lancée, procédure en cours et planification avec force exécutoire) représentent au total environ 60 % des cas.
Opportunités et défis liés à certains types de zones spécifiques
En Suisse, les sites de développement se caractérisent par une énorme diversité typologique, ce qui se reflète dans les différents types d’utilisation et situations initiales, aux défis et potentiels spécifiques en matière d’urbanisme, de droit et d’économie.
Les sites industriels classiques se taillent la part du lion avec un total d’environ 30 %. Ils se caractérisent généralement par une situation le plus souvent périphérique ou intermédiaire au sein de contextes urbains. Leur revitalisation nécessite souvent des procédures de planification complexes, notamment en raison d’éventuels sites contaminés ou de restrictions d’utilisation.
Les parcelles de terrain à bâtir non construites, qui représentent environ 29 % des sites de développement, jouent également un rôle crucial. Les deux autres types importants sont les immeubles existants et les sites de développement de quartier (environ 17 % dans chacun des cas). Ces surfaces sont souvent situées dans des contextes urbains denses et se caractérisent par une utilisation mixte qui s’est développée au
fil du temps.
Le défi consiste à poursuivre le développement en douceur en tenant compte des constructions existantes, des rapports de propriété et des intérêts en matière d’utilisation. Il faut souvent des processus participatifs pour transformer ou compléter ces sites. En même temps, des interventions ponctuelles et des densifications ultérieures ciblées permettent de réaliser un développement intérieur particulièrement durable avec une forte intégration socio-
spatiale.
Enfin, les sites spéciaux, comme les sites militaires ou ferroviaires, représentent un petit groupe d’environ 7 %. Leur réaffectation implique généralement des procédures de planification formalisées et une étroite collaboration avec la Confédération ou les CFF. Cependant, en raison de leur situation privilégiée et de leur taille, ils offrent un énorme potentiel pour le développement de nouveaux centres urbains.
Localisation géographique du potentiel
Mais où se trouvent les plus grandes réserves de développement suisses ? En valeur absolue, les plus grandes surfaces de développement sont situées dans les cantons de Zurich (1470 ha), Vaud (1401 ha), Genève (952 ha), Berne (806 ha) et Argovie (686 ha), soit 54 % des réserves nationales de développement.
La Suisse centrale se distingue toutefois au niveau de la surface potentielle de développement par habitant : dans les cantons d’Obwald, d’Uri et de Glaris, ce potentiel est d’environ 20 m2 de site de développement par habitant, ce qui est nettement supérieur à la moyenne suisse. Les cantons de développement plus urbains de Genève, Vaud, Zoug et Bâle-Ville affichent également des valeurs élevées par habitant (15-19 m2/hab.). En revanche, les valeurs sont faibles en Appenzell, à Saint-Gall, dans le Jura et à Schaffhouse (moins de 7 m2/hab.) – la demande de logements y sera plutôt satisfaite à l’avenir par des projets de plus petite ampleur.
Indépendamment de leur emplacement et de leur type, les sites offrent de multiples opportunités tout en répondant à des défis critiques.
Importance des transformations du territoire
Par rapport à d’autres réserves de terrains à bâtir plus petites, il est souvent possible, grâce à un développement ciblé et à l’assurance qualité appropriée, d’améliorer la densité en termes de droit de la construction en négociant avec les communes concernées lors de la transformation d’un site. En outre, de nombreux sites de développement sont bien desservis par les transports publics.
Si cette desserte n’existe pas au départ, elle doit souvent être planifiée en conséquence. La densité élevée et la possibilité de mélanger les développements des sites permettent d’obtenir les qualités de « villes du quart d’heure », ce qui réduit la mobilité induite et l’usage de la voiture.
En fin de compte, les sites de développement permettent de planifier des villes durables et efficaces en termes de ressources, par exemple en intégrant des technologies modernes de production d’énergie, des solutions de mobilité optimisées ou en renaturant des surfaces. Cette approche est cruciale pour rendre le parc immobilier suisse climatiquement neutre d’ici 2050, compte tenu du fait qu’il génère encore environ un quart des émissions de gaz à effet de serre.
Atlas du développement
La base de données payante est continuellement mise à jour grâce à un système de monitoring combiné reposant d’une part sur un système de notification structuré et d’autre part sur une observation automatisée de l’espace. La maintenance et l’assurance qualité rédactionnelle sont assurées par des spécialistes compétents.
Les informations sur les sites proviennent de différentes sources. Outre les enquêtes et recherches internes, une grande partie des données provient des renseignements fournis par les autorités, notamment les services de l’aménagement du territoire, les agences de promotion économique ou les départements de développement des communes.
Le critère de recensement est une surface de terrain minimale de 10 000 m2. Il peut s’agir de terrains non bâtis ou bâtis.
