Transformationsareale: Schlüssel nachhaltiger Innenentwicklung
Mit ihren grosszügigen Flächen und planerischen Freiheiten bieten Entwicklungsareale Chancen für zukunftsorientierte Umgestaltungen. Vor dem Hintergrund von Wohnungsknappheit und Verdichtung gewinnen sie an Bedeutung.
Entwicklungsareale verfügen oft über substanzielles Verdichtungspotenzial – sowohl hinsichtlich der baulichen Ausnutzung als auch hinsichtlich neuer funktionaler Mischungen. Während sich kleinmassstäbliche Verdichtungsvorhaben im Gebäudebestand häufig komplex gestalten, lassen sich die Entwicklungsmöglichkeiten auf grossflächigen Arealen oft gezielter und effizienter umsetzen.
Der «Entwicklungsatlas» von Wüest Partner ist eine GIS-basierte Datenbank, die systematisch Areale erfasst, die sich aktuell in einem Transformationsprozess befinden oder sich potenziell dafür eignen. Er bildet sämtliche Wüest Partner bekannte Flächen ab, die für die räumliche Entwicklung von Gemeinden und Regionen von Bedeutung sind.
Die Datenbank umfasst 1741 Entwicklungsareale mit einem Potenzial von 8768 ha Bruttogeschossfläche – das entspricht 8 % der Gesamtfläche des Schweizer Gebäudeparks (104 988 ha BGF).
Dieser Artikel ist erschienen im Sonderheft:
«Immobilien und Energie VIII: Potenzial transformierter Produktionsareale»
Weitere Beiträge zum Thema finden Sie in unserem digitalen Dossier.
Die erfassten Areale gliedern sich nach Planungsfortschritt in fünf verschiedene Statusgruppen: keine Planungsabsichten, Planung möglich oder gestartet, laufendes Verfahren, rechtskräftige Planung, Umnutzung abgeschlossen. Dabei machen die Areale in einem aktiven Planungs- oder Transformationsstadium (mögliche oder gestartete Planung, laufende Verfahren und rechtskräftige Planungen) in Summe rund 60 % aus.
Chancen und Herausforderungen spezifischer Arealtypen
Entwicklungsareale in der Schweiz zeichnen sich durch eine beachtliche typologische Vielfalt aus. Diese Vielfalt spiegelt sich in den unterschiedlichen Nutzungsarten und Ausgangslagen wider, die jeweils spezifische städtebauliche, rechtliche und wirtschaftliche Herausforderungen sowie Potenziale mit sich bringen.
Den grössten Anteil machen mit rund 30 % klassische Industrieareale aus. Sie sind in der Regel durch eine meist periphere oder intermediäre Lage innerhalb urbaner Kontexte geprägt. Ihre Revitalisierung erfordert häufig komplexe Planungsverfahren, nicht zuletzt wegen möglicher Altlasten oder Nutzungsrestriktionen. Ebenfalls von hoher Relevanz sind unbebaute Baulandparzellen, die rund 29 % der Entwicklungsareale ausmachen. Zwei weitere bedeutende Typen sind Bestandsliegenschaften und Areale zur Quartierentwicklung (je rund 17 %). Diese Flächen befinden sich oft bereits innerhalb verdichteter urbaner Kontexte und zeichnen sich durch eine gewachsene Nutzungsmischung aus.
Die Herausforderung besteht hier in der behutsamen Weiterentwicklung unter Berücksichtigung bestehender Bebauung, Eigentumsverhältnisse und Nutzungsinteressen. Der Umbau oder die Ergänzung solcher Areale verlangt oft partizipative Prozesse. Gleichzeitig ermöglichen sie – durch punktuelle Interventionen und gezielte Nachverdichtungen – eine besonders nachhaltige Innenentwicklung mit hoher sozialräumlicher Einbettung.
Schliesslich existiert ein kleiner Anteil von Spezialarealen wie Militär- oder Bahnareale, die rund 7 % ausmachen. Ihre Umnutzung setzt meist formalisierte Planungsverfahren sowie eine enge Zusammenarbeit mit Bund oder SBB voraus. Aufgrund ihrer Lagegunst und Grösse bieten sie jedoch ein enormes Potenzial zur Entwicklung neuer urbaner Zentren.
Räumliche Verortung des Potenzials
Doch wo in der Schweiz sind die grössten Entwicklungsreserven zu finden? Absolut betrachtet finden sich in den Kantonen Zürich (1470 ha), Waadt (1401 ha), Genf (952 ha), Bern (806 ha) und Aargau (686 ha) die grössten Entwicklungsflächen. Sie machen 54 % der nationalen Entwicklungsreserven aus.
Relativ zur Bevölkerung sticht jedoch die Innerschweiz hervor: In Obwalden, Uri und Glarus liegt das Potenzial bei rund 20 m2 Entwicklungsareal pro Einwohner – deutlich über dem Schweizer Schnitt. Auch die urbaneren Entwicklungskantone Genf, Waadt, Zug und Basel-Stadt weisen hohe Pro-Kopf-Werte auf (15–19 m2/Einwohner). Geringe Werte zeigen sich dagegen in Appenzell, St. Gallen, Jura und Schaffhausen (unter 7 m2/Einwohner) – hier wird Wohnraumnachfrage künftig eher durch kleinere Projekte gedeckt werden.
Bedeutung der Arealtransformationen
Unabhängig von der Lage und dem Typus der Areale bieten sie vielfältige Chancen und adressieren gleichzeitig kritische Herausforderungen. So ist bei Arealtransformationen in Verhandlungen mit den entsprechenden Gemeinden oft eine höhere Dichte möglich als auf kleineren Baulandreserven. Darüber hinaus verfügen viele Entwicklungsareale über eine gute Erreichbarkeit mit dem ÖV.
Wenn diese zu Beginn noch nicht besteht, wird sie häufig entsprechend geplant. Durch die hohe Dichte und mögliche Durchmischung von Arealentwicklungen können die Qualitäten von 10-Minuten-Städten erreicht werden. Diese wiederum reduzieren die induzierte Mobilität und ermöglichen eine autoarme Fortbewegung.
Letztlich bieten Entwicklungsareale die Möglichkeit, ressourceneffiziente und nachhaltige Städte zu planen, etwa durch die Integration moderner Technologien zur Energiegewinnung und -versorgung, optimierte Mobilitätslösungen oder die Renaturierung von Flächen. Ausserdem haben sie Vorteile, weil ihr Energiebedarf und die Eigenproduktion zeitlich aufeinander abgestimmt sind.
Sie sind wichtige Bausteine, um den Schweizer Gebäudepark bis 2050 klimaneutral zu gestalten, angesichts der Tatsache, dass dieser noch immer etwa ein Viertel der Treibhausgasemissionen verursacht.
Entwicklungsatlas
Die kostenpflichtige Datenbank wird kontinuierlich durch ein kombiniertes Monitoring-System gepflegt: einerseits über ein strukturiertes Meldesystem, andererseits durch eine automatisierte Raumbeobachtung. Die Pflege und redaktionelle Qualitätssicherung erfolgen durch zuständige Fachpersonen.
Die Informationen zu den Arealen stammen aus verschiedenen Quellen. Neben eigenen Erhebungen und Recherchen basiert ein Grossteil der Daten auf Auskünften von Behörden – insbesondere Raumplanungsämtern, Wirtschaftsförderstellen oder kommunalen Entwicklungsabteilungen.
Kriterium zur Erfassung ist eine Mindestgrösse von 10 000 m2 Grundstücksfläche. Dabei kann es sich sowohl um unbebaute als auch bebaute Grundstücke handeln.
