Ver­di­ch­te­tes Woh­nen vor den To­ren der Stadt

Der Druck, in der Schweiz mehr Wohnraum zu schaffen, steigt weiterhin, vor allem in den Städten. Doch auch stadtnahe Gemeinden sehen die Notwendigkeit, unternutzte Gewerbegebiete für den Wohnungsbau umzunutzen. So auch im Entwicklungsgebiet Hagnau-Schänzli in der Baselbieter Gemeinde Muttenz. Auf den an der Kantonsgrenze zu Basel-Stadt liegenden Gewerbeflächen entsteht ein gemischtes Wohnquartier mit sechs Hochhäusern. 

Dafür genehmigte die Gemeinde 2018 den Quartierplan, der das Gebiet in Hagnau West und Ost unterteilt. Für das erste und höchste Hochhaus im östlichen Teil des Areals wurde im September 2025 der Grundstein gelegt. Es folgen weitere fünf, bis zu 90 m hohe Hochhäuser. Dabei sieht der Quartierplan bis zu 70 % Wohnraum und 30 % Gewerbe vor – das ergibt rund 630 Eigentumswohnungen und 700 Arbeitsplätze. Belebt werden soll das neue Quartier durch Restaurants, einen Quartierladen und ein Fitnesscenter, vor allem am neuen Hagnauplatz im Zentrum.

Den Schlussbericht und weitere Details finden Sie auf competitions.espazium.ch

Der Standort ist ideal für Wohnungen: Auf der einen Seite des 2.8 ha grossen Gebiets fliesst die von einem Grünraum gefasste Birs. In Gehdistanz befinden sich ein Einkaufs­zentrum im Fussballstadion «Joggeli» des FC Basels, die St. Jakobshalle und das gleich­namige Gartenbad. Durch naheliegende Tram- und Bushaltestellen sowie den direkten Auto­bahn­anschluss ist das neue Quartier bestens erschlossen. Allerdings ist der Lärmpegel an der stark befahrenen St. Jakobs-Strasse hoch. Zudem grenzt das Gelände gegen Norden an einen Bahndamm.

Als Ausgleich zur starken vertikalen Verdichtung wird die Pferderennbahn in einen Natur- und Erholungsraum entlang der Birs umgestaltet. Anstelle des Schänzlis entsteht ein neuer Grünraum und der Flusslauf wird renaturiert. Aus dem Studienauftrag sind für dessen Gestaltung Berchtold.Lenzin Landschaftsarchitekten als Gewinner hervorgegangen. Ihr Kon­zept verbessert die Anbindung des rund 7 ha grossen Schänzliparks an das Siedlungsgebiet, an die Brüglinger Ebene und letztendlich an die Stadt Basel. Vorteilhaft für die Gemeinde Muttenz ist, dass der neue Park entlang der Birs von den verschiedenen Eigentümerinnen des Hagnau-Schänzlis mitfanziert wird.
 

Anspruchsvolle Rahmenbedingungen

In einer nächsten Etappe plant die Entwicklerin und Totalunternehmerin Halter im Auftrag der Baurechtnehmerin Rietpark Immobilien ein weiteres Hochhaus für die Wohn- und Geschäftsnutzung auf dem Areal Hagnau-West, direkt neben der Birs. Gemäss Quartierplan war die Durchführung eines Varianzverfahrens vorgegeben. Aufgrund der anspruchsvollen städtebaulichen Rahmenbedingungen entschied sich Halter für ein Einladungsverfahren. Sie wählte drei Büros für den digitalen Studienauftrag aus: SSA Architekten mit Skala Landschaft Stadt Raum; jessenvollenweider architektur mit Stauffer Rösch Landschaftsarchitekten und Burkard Meyer Architekten mit Lars Ruge Landschaften. Auffallend gross war das Expertengremium mit 16 Personen, während nur je vier Personen im Fach- und Sachgremium sassen. Die Kubatur des rund 70 m hohen BirsTower war vorgegeben. Das Ziel war eine maximale Ausnutzung des oberirdischen baulichen Potentials von 16 150 m² Brutto­geschossfläche.

Der Entscheid fiel einstimmig zugunsten des Projekts vom Team Burkard Meyer Architekten. Es überzeugte vor allem in wirtschaftlicher Hinsicht. Das zeigten Unterschiede im Ertragspotential, die sich aus den detaillierten Berechnungen der Wirtschaftlichkeit (Erträge und Kosten nach eBKP-H) in der zweiten Phase ergaben. Letztendlich hob sich das Projekt aber auch in Bezug auf die qualitativen Aspekte, auf die Nachhaltigkeit sowie mit seinem Freiraumkonzept von den anderen Beiträgen ab.
 

Qualität versus Wirtschaftlichkeit

Die Wirtschaftlichkeit der Eigentumseinheiten im Baurecht spielte bei diesem Wettbewerb eine grosse Rolle. Deshalb lag der Fokus auf der Maximierung der Wohnfläche. Der Entwurf von Burkard Meyer überzeugte durch das grosse Angebot und die Vielfalt an unterschiedlichen Wohnungen sowie deren Aufteilung im 23-geschossigen Turm. Darin sind die Verkehrsflächen auffallend klein und im Vergleich zu den anderen Projekten auf ein Minimum reduziert. Dies ermöglicht eine bessere Rendite für den Investor. Informeller Austausch und Treffen zwischen den zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohnern finden deshalb vor allem im Erdgeschoss statt. 

Im zweigeschossigen, offen gestalteten Sockel befinden sich das Bistrot, der Concierge und temporäre Arbeitsplätze, darüber vier Geschosse mit acht Studios sowie vier Einzimmerwohnungen als Serviced Apartments. Dann kommt ein Geschoss mit Gästezimmer, Fitnessstudio, Businesscenter, Weinraum, Trockenraum und Paketstation. Da die Wohnungen durch den Verkehr starkem Lärm ausgesetzt sind, gibt es erst ab dem fünften Geschoss Wohnungen mit zumeist 2.5 bis 4.5 Zimmern. In den letzten beiden Geschossen liegen die luxuriösen Penthouse-Wohnungen mit bis zu 5.5 Zimmern, die oberste Wohnung verfügt über einen privaten Zugang zum Dachgarten.

Elegant erscheint die feingegliederte Pfosten-Riegel-Fassade mit geschlossenen Brüstungsbändern. Allerdings stellt die Jury die Frage, ob sich die Fassadenkonstruktion wirtschaftlich optimieren lässt. Zur Verbesserung des Lärmschutzes sind die Fenster der Wohnräume zu den Bahngleisen, der Strasse und zum Stadion festverglast; die Loggien sind mit schallabsorbierendem Material ausgekleidet. Auf diesen Seiten kann über das sogenannte Vier-Jahreszeiten-Zimmer gelüftet werden.

Die Jury ist zufrieden mit dem funktionalen Hochhaus, das städtebaulich einen integralen Bestandteil dieses neuen Ensembles bilden wird. Sie schätzt die Auseinandersetzung der Teams mit den Fragen der Wirtschaftlichkeit und die hohe Qualität der hervorgebrachten Projekte. Der BirsTower leistet einen Beitrag, den steigenden Bedarf an Wohnungsbau in der Region Basel zu decken, wenn auch nicht im weniger lukrativen, preisgünstigen Mietwohnungsbau.
 

Hagnau West, Baubereich D, BirsTower, Muttenz
Digitaler Studienauftrag auf Einladung 

 

Empfehlung zur Weiterbearbeitung

Burkard Meyer Architekten, Baden mit Lars Ruge Landschaften, Zürich
 

Teilnehmendes Team

SSA Architekten, Basel mit Skala Landschaft Stadt Raum, Zürich
 

Teilnehmendes Team

jessenvollenweider architektur, Basel mit Stauffer Rösch Landschaftsarchitekten
 

Fachjury

Dani Ménard, Architekt, Zürich (Vorsitz); Hosna Pourhashemi, Landschaftsarchitektin, Zürich; Susanne Fritz, Architektin, Zürich; Daniel Wentzlaff, Architekt, Basel
 

Sachjury 

Doris Rutishauser, Gemeinderätin Departement Hochbau und Planung, Gemeinde Muttenz; Christoph Heitz, Bauverwalter, Gemeinde Muttenz; Andreas Campi, Halter AG; Ariel Arthur Dunkel, Halter AG
 

Ausloberin und Veranstalterin 

Halter AG, Münchenstein
 

Verfahrensbegleitung 

Stierli + Ruggli Ingenieure + Raumplaner AG, Münchenstein