Ristrutturazione/sopraelevazione del complesso residenziale Nessleren, Köniz BE
Anche le periferie hanno un potenziale di rinnovamento. Nell’agglomerato di Berna, le casse pensione hanno completamente risanato un complesso residenziale per famiglie e lo hanno densificato in modo mirato. Si è volutamente rinunciato a costruzioni sostitutive.
Il complesso residenziale Nessleren è un insediamento per famiglie a Wabern, a sud di Berna. È caratterizzato dall’abbondante presenza di aree verdi e di un paesaggio non edificato nelle immediate vicinanze. Dopo 40 anni di utilizzo, il complesso di 33 edifici necessitava però di un risanamento. Prima dell’intervento, l’area di 44 000 m2 presentava un indice di sfruttamento del terreno di 0.57. Dopo la ristrutturazione, ai 198 appartamenti già esistenti si sono aggiunte altre 129 unità abitative. L’indice di sfruttamento ha così raggiunto il massimo permesso dal piano regolatore comunale; adesso è di 0.85. La densificazione è stata realizzata con una sopraelevazione di tutti gli edifici di tre piani.
La qualità abitativa è assolutamente aumentata; gli appartamenti preesistenti hanno ora accesso a un ascensore e balconi più grandi, servizi igienici aggiuntivi e sono meglio illuminati grazie a finestre più generose. È stato possibile valorizzare anche lo spazio esterno: una parte dei posti auto al livello del terreno è stata spostata nell’ampliamento del parcheggio sotterraneo.
La complessità dell’intervento di risanamento è stata notevole. Non sarebbe stato meglio sostituire gli immobili? Markus Mürner di Previs Previdenza, uno dei proprietari di Nessleren, risponde: «La decisione a sfavore di una nuova costruzione sostitutiva è stata innanzitutto di natura politica e comunicativa. Dal punto di vista economico, le alternative della sostituzione e della sopraelevazione apparivano simili; in entrambi i casi gli inquilini avrebbero dovuto lasciare i loro appartamenti durante la ristrutturazione. In un’eventuale votazione comunale, una completa demolizione non avrebbe tuttavia avuto alcuna chance; il risanamento con demolizione parziale era perciò l’opzione migliore». Mürner aggiunge che se pure in molti luoghi le autorità e la popolazione si sono fatti una ragione a progetti che prevedevano la sostituzione di fabbricati, la demolizione di edifici incontra ancora molte resistenze a livello politico.
I lavori di ristrutturazione si sono svolti in tre tappe tra la fine del 2015 e l’inizio del 2018. Dopo l’adeguamento dell’infrastruttura, le abitazioni sono state ampliate in direzione sud, risanate e sopraelevate. Dopo la demolizione dei tetti e delle facciate a sud, lo zoccolo già esistente è stato dotato di un nuovo, massiccio involucro e di una coibentazione esterna in EPS. Gli attici al della sopraelevazione sono stati realizzati in costruzione leggera con elementi in legno prefabbricati. Ciò ha permesso di ridurre al minimo il rumore in fase di realizzazione e ha minimizzato sia i tempi di esecuzione, sia i mancati introiti degli affitti.
L’energia solare come pilastro del concetto energetico
L’efficienza energetica degli edifici esistenti raggiungeva soltanto le classi tra D e F, secondo il certificato energetico cantonale degli edifici (CECE). Dopo il risanamento la classe di efficienza di tutte le abitazioni è salita a B, grazie all’intervento sull’involucro dell’edificio. Quest’ultimo è stato dimensionato in modo tale che il fabbisogno termico per il riscaldamento (energia primaria), possa mantenersi almeno il 30% inferiore al limite imposto dai requisiti energetici cantonali, nonostante l’ampliamento. Lo sfruttamento attivo dell’energia solare dà un ulteriore importante contributo ecologico. Adesso, su tutti i tetti delle case i pannelli fotovoltaici producono complessivamente circa 444 500 kWh di corrente l’anno. Collettori solari aggiuntivi preriscaldano l’acqua calda; la produzione annua prevista dovrebbe raggiungere i 341 500 kWh. Una convenzione con i fornitori di energia regionali obbliga i proprietari a mantenere il riscaldamento a gas, ma esso copre ormai soltanto una modesta quota residua di energia termica. A lungo termine si punta a raggiungere un approvvigionamento energetico locale proveniente al 100 % da fonti rinnovabili.
Attualmente la percentuale è di ben il 73 % e si differenzia a seconda della zona di edificio, rinnovata o ampliata. Gli appartamenti presenti nelle soprelevazioni sono già alimentati a basse emissioni; gli appartamenti ristrutturati vengono alimentati al 50% con energia rinnovabile. Il complesso residenziale di Nessleren è stato insignito nel 2013, in veste di uno dei 30 progetti pilota, della prima versione dello Standard di Costruzione Sostenibile Svizzera (SNBS). Dall’inizio del 2018 tutti i 327 appartamenti sono tornati a ospitare i propri inquilini o ad accoglierne di nuovi.
Committenza: Consorzio Nessleren: Previs Previdenza, Wabern / Helvetia AG, Basilea / PAT-BVG, Berna
Direzione generale del progetto: Abplanalp Affolter Partner GmbH, Berna
Architettura / progettazione generale: Architetti Schwaar & Partner AG, Berna
Tipologia: complesso residenziale edificato tra il 1979 e il 1982
Ristrutturazione: involucro dell’edificio con sopraelevazione
Superficie dei locali: 37 500 m2 (prima: 25 000 m2)Indice energetico: 46–52 kWh/m2
Costo totale dei lavori: 98.5 Mio CHF
Periodo: fine 2015 – inizio 2018
Questo articolo è apparso nella pubblicazione «Immobili ed energia», un progetto in collaborazione con l'azienda di consulenza immobiliare Wüest Partner e con il sostegno di SvizzeraEnergia. Altri contributi sul tema sono pubblicati nell'e-Dossier.
