Auch Vorstädte haben ein Verdichtungspotenzial. In der Agglomeration Bern haben Pensionskassen eine Familiensiedlung umfassend saniert und gezielt aufgestockt. Auf einen Ersatzneubau wurde bewusst verzichtet.
Die Überbauung Nessleren ist eine familienfreundliche Siedlung in Wabern, südlich von Bern. Sie zeichnet sich durch eine grosszügige Ausstattung mit Grünflächen und die unmittelbare Nähe zur unverbauten Landschaft aus. Nach 40-jähriger Nutzung war die Siedlung aus 33 Wohnhäusern jedoch sanierungsbedürftig geworden. Vor der Sanierung war das 44 000 m2 grosse Areal mit einer Ausnützungsziffer von 0.57 überbaut. Nach der Erneuerung hat man die bisher 198 Wohnungen um weitere 129 Wohneinheiten ergänzt. Die Ausnützungsziffer erreicht nun das Maximum im kommunalen Zonenplan; sie liegt neu bei 0.85. Die Verdichtung erfolgte über eine Aufstockung aller dreistöckigen Häuser.
Die Wohnqualität ist durchwegs gestiegen; die bestehenden Wohnungen haben nun Zugang zu einem Lift sowie grössere Balkone, zusätzliche Nasszellen und mehr Tageslicht dank grösseren Fenstern erhalten. Auch der Aussenraum konnte aufgewertet werden: Einen Teil der bislang oberirdischen Parkplätze hat man in die erweiterte unterirdische Einstellhalle verlagert.
Die Eingriffstiefe der gewählten Sanierungsvariante ist beträchtlich. Wäre ein Ersatz nicht ebenso opportun gewesen? Markus Mürner von der Previs Vorsorge, einer der Nessleren-Eigentümerinnen, erklärt: «Der Entscheid gegen einen Ersatzneubau war primär politischer und kommunikativer Natur. Aus wirtschaftlicher Sicht haben die Varianten Ersatz und Aufstockung ähnlich abgeschnitten; in beiden Fällen hätten die Mieter während des Umbaus ihre Wohnungen verlassen müssen. In einer allfälligen Gemeindeabstimmung wäre ein kompletter Abbruch jedoch chancenlos gewesen; die Sanierung mit Teilabbruch war daher die bessere Option.» Mürner ergänzt, dass sich Behörden und Bevölkerung zwar vielerorts an Ersatzprojekte gewöhnt haben mögen. Ein Abbruch von Gebäuden stehe aber immer noch im politischen Gegenwind.
Die Erneuerungsarbeiten fanden in drei Etappen zwischen Ende 2015 und Anfang 2018 statt. Nach Anpassung der Infrastruktur wurden die Wohnhäuser in Südrichtung erweitert, saniert und aufgestockt. Nach Abbruch der Dächer und Südfassaden hat der bestehende Sockel eine neue, massive Hülle und eine Aussendämmung aus EPS-Platten erhalten. Die aufgestockten Attikageschosse sind derweil in Leichtbauweise mit vorfabrizierten Holzelementen realisiert worden. Dies minimierte den Baulärm und verkürzte sowohl die Bauzeit als auch den Mietausstand.
Solarenergie als Hauptsäule des Energiekonzepts
Die Energieeffizienz der Bestandsgebäude erreichte zuvor die Klassen D bis F, gemäss dem Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK). Nach der Sanierung wurde die Effizienzklasse aller Wohnhäuser auf B erhöht, dank der energetischen Sanierung der Gebäudehülle. Diese wurde wärmetechnisch so dimensioniert, dass der Heizwärmebedarf (Primärenergie) die kantonalen Energievorschriften trotz Erweiterung um mindestens 30 % unterschreiten kann. Die aktive Nutzung von Solarenergie leistet einen weiteren wichtigen Beitrag zur ökologischen Energieperformance. Auf allen Hausdächern produzieren nun Photovoltaikpaneele zusammen rund 444 500 kWh Strom pro Jahr. Zusätzliche Solarkollektoren wärmen das Warmwasser vor; der jährliche Wärmeertrag soll 341 500 kWh erreichen. Ein Contracting-Vertrag mit dem regionalen Energieversorger zwingt die Eigentümerschaft dazu, die bestehende Gasheizung beizubehalten. Allerdings liefert sie nurmehr einen geringen Restbedarf an Wärmeenergie. Langfristig strebt man eine lokale Energieversorgung aus 100 % erneuerbaren Quellen an.
Aktuell beträgt der Anteil gut 73 %, wobei er sich in Bezug auf den erneuerten respektive erweiterten Siedlungsteil unterscheidet. Die aufgestockten Wohnungen werden bereits emissionsarm versorgt; die umgebauten Wohnungen werden zu 50 % mit erneuerbarer Energie versorgt. Die Wohnüberbauung Nessleren wurde 2013 als eines von 30 Pilotprojekten mit der ersten Version des Standards Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) ausgezeichnet. Seit Anfang 2018 sind alle 327 Wohnungen wieder oder nun erstmals bewohnt.
Am Bau Beteiligte
Bauherrschaft: Bauherrenkonsortium Nessleren – Previs Fürsorge, Wabern / Helvetia AG,
Basel /PAT-BVG, Bern
Gesamtprojektleitung: Abplanalp Affolter Partner GmbH, Bern
Architektur/Generalplanung: Architekten Schwaar & Partner AG, BernGebäude
Typ: Wohnüberbauung mit Baujahr 1979–1982
Erneuerung: Gebäudehülle mit Aufstockung
Geschossfläche: 37 500 m2 (alt: 25 000 m2)
Energiekennzahl: 46–52 kWh/m2
Bausumme: 98.5 Mio CHF
Zeit: Ende 2015 – Anfang 2018
Der Artikel ist erschienen im Sonderheft «Immobilien und Energie», ein Projekt mit dem Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner und mit Unterstützung von EnergieSchweiz. Weitere Beiträge zum Thema haben wir in einem digitalen Dossier zusammengestellt.
