Hohe Kostensicherheit im Holzbau
Die steigenden Marktanteile von Tragkonstruktionen in Holz zeigen, dass sich die Bauweise auch im Bürobau etabliert hat. Die Konkurrenzfähigkeit bei den Kosten wurde mit der Studienreihe «Holzbaukennzahlen für Investoren» bestätigt.
Aus ökologischer Perspektive überzeugt bei allen in der Studienreihe «Holzbaukennzahlen für Investoren» untersuchten Fallbeispielen ausnahmslos der Holzbau. Ein häufig vorgebrachtes Argument für den Holzbau ist die hohe Kostensicherheit aufgrund des relativ hohen Detaillierungsgrads der Planung in den frühen Projektphasen, um das Potenzial der Vorfertigung auszuschöpfen. Deshalb wurde mit der jüngsten Studie im Auftrag des BAFU die Kostensicherheit von Holzbauten im Wohn- und Bürobau analysiert.
Gegenstand der Auswertung sind 18 realisierte Holzbauprojekte in der Schweiz mit Hauptnutzung Wohnen beziehungsweise Büro. Das Investitionsvolumen (BKP 1–9 inkl. MwSt.) der Fallbeispiele übersteigt in jedem Fall CHF 1.5 Mio. und liegt im Median über CHF 10.0 Mio. Der Grossteil der Fallbeispiele wurde nach 2019 erstellt.
In den meisten Fällen liegt eine Aufzeichnung der Kostenentwicklung ab Stufe Kostenvoranschlag vor. In den Betrachtungen werden jeweils die Kostenschätzung, der revidierte Kostenvoranschlag, der Vertrag und die Schlussrechnung abgebildet. Um die Vergleichbarkeit sicherzustellen, werden die Kostenstände basierend auf dem aktuellen Datum indexiert. Zugrunde liegt der Baupreisindex für Wohnbauten in Holzbauweise pro Grossregion des Bundesamts für Statistik (April 2024).
Dieser Artikel ist erschienen im Sonderheft «Stadt aus Holz – Gesundheitsbauten und Kreislaufwirtschaft». Weitere Artikel zum Thema Holzbau finden Sie in unserem digitalen Dossier.
Kosten, Qualität und Zeit sind die drei Dimensionen des Projektmanagements. Ein Projekt gilt als erfolgreich, wenn es seine Ziele in diesen Bereichen erreicht. Die Überwachung dieser Parameter ist ein kontinuierlicher Prozess, beginnt hinsichtlich Kosten bereits in der Vorstudie und wird im Verlauf der Planung fortlaufend präzisiert.
Für die Kostenentwicklung bis zum Projektabschluss beziehungsweise die Kostensicherheit existieren derzeit keine konkreten oder verbindlichen Grenzen, auch wenn dem beauftragten Planungsteam eine Pflicht zur Aufklärung über Toleranzen und Kostenrisiken auferlegt wird. In der Fachliteratur liegt der Toleranzbereich für die Kostenschätzung bei +/– 15–30 %. Die Norm SIA 102 sieht für die Kostenschätzung im Zuge des Vorprojekts eine Genauigkeit von +/– 15 % und für den Kosten-voranschlag im Bauprojekt +/– 10 % vor. Diese Vorgaben gelten mangels anderer Vereinbarung.
Um die Holzbauten punkto Kostensicherheit einzuordnen, wurde die Kostenentwicklung der Fallbeispiele über die SIA-Phasen der Projektierung, Ausschreibung und Realisierung ausgewertet und zu den gemäss SIA vorgesehenen Genauigkeiten in Bezug gesetzt.
Die Untersuchungen der Wohnbauten zeigen, dass der Kostenvoranschlag im schlechtesten Fall nur 3 % zu tief liegt und damit der Schwellenwert von 10 % gemäss SIA 102 deutlich unterschritten wird. Nahezu alle Fallbeispiele verbessern sich vom Kostenvoranschlag zur Schlussrechnung, das heisst, die Kosten der Schlussrechnung liegen tiefer als die des Kostenvoranschlags. Insgesamt wird deutlich, dass der Grenzwert für Kostensteigerungen gemäss SIA 102 sowohl für BKP 1–9 als auch für BKP 1–5 und BKP 2 bis auf eine Ausnahme deutlich unterschritten wird und tendenziell Kostenreduktionen über den Planungsprozess hinweg verzeichnet werden.
Ähnlich wie bei den Wohnbauten werden bei den Bürobauten grössere Kostenreduktionen beobachtet, die im Maximum bei ca. 20 % liegen. Spannend ist auch hier, dass die Kostenentwicklung tendenziell fallend verläuft, also die Schlussrechnung tiefer ausfällt als der Kostenvoranschlag. Für die Kostensteigerungen wird der Grenzwert gemäss SIA 102 mit Abweichungen von maximal 7 % ebenfalls unterschritten.
Fasst man die Kostenentwicklungen für beide Nutzungen zusammen, wird deutlich, dass die verzeichneten Abweichungen bezogen auf die Gesamtkosten (BKP 1–9) im Median (Abb. 3, gelber Graph) deutlich tiefer ausfallen als es SIA 102 (Abb. 3, grüner Graph) vorsieht. Ausserdem wird die thematisierte tendenziell fallend verlaufende Kostenentwicklung bei Holzbauten veranschaulicht.
Die grösste Abweichung auf Niveau Kostenvoranschlag liegt bei + 31 %. Es ist nicht ausgeschlossen, dass diese Kostenreduktionen auf signifikante Projektoptimierungen zurückzuführen sind. Unabhängig davon werden punkto Kostensteigerungen die Toleranzen gemäss SIA 102 mit Abweichungen von maximal + 7 % bzw. im Median (blauer Graph) von + 4 % deutlich unterschritten.
