Trans­for­ma­tion im Dop­pel­pack

Die Umnutzung des Winkelbaus fällt nicht zufällig in eine Zeit, in der bezahlbarer Wohnraum knapp ist und gleichzeitig immer mehr Büro- und Gewerbeflächen leerstehen. Homeoffice, Strukturwandel und veränderte Arbeitsformen haben den Bedarf gerade an peripheren Lagen reduziert. Parallel dazu verschärft sich in den Städten und Agglomerationen der Druck auf den Wohnungsmarkt. 

Die Versuchung liegt nahe, diese beiden Entwicklungen als einfache Gleichung zu lesen: leerstehendes Gewerbe plus Wohnungsnot ergibt neuen Wohnraum. So einfach ist es aber nicht. Gewerbebauten sind keine neutralen Hüllen, die sich beliebig neu bespielen lassen. Tiefe Grundrisse, unzureichende Belichtung, Schallschutz- und Brandschutzanforderungen sowie die energetische Performance setzen trotz der oft freien Grundrisse enge Rahmenbedingungen. 

Zwei Geschosse, zwei Teams, zwei Ansätze

Das Gewerbe- und Bürohaus aus den frühen 1980er-Jahren ist Teil des neuen Stadtquartiers Zwhatt, gleich beim Bahnhof Regensdorf-Watt, und eignet sich dagegen mit 15 m Gebäudetiefe gut für eine Umnutzung. Der unscheinbare Bau mit einer funktionalen Grundrissorganisation entsprach aber in vieler Hinsicht nicht mehr den heutigen Standards. Sein Lebenszyklus schien abgelaufen und auf den ersten Blick führte am Abriss und Ersatzneubau kein Weg vorbei.

Im Wettbewerb um den benachbarten Längsbau schlug das teilnehmende baubüro in situ vor, für den Neubau Teile des Winkelbaus wiederzuverwenden. Die Idee liess die Bauherrschaft, die Pensimo Management, im Auftrag der Eigentümerin Anlage­stiftung Turidomus, innehalten: Anstatt das Gebäude abzureissen, entschied sie sich, seine Zukunft zu testen. Den Wettbewerb für den Längsbau gewann in situ zwar nicht, dafür aber die 3. Etage im Winkelbau im Direktauftrag, während das 4. Obergeschoss an Edelaar Mosayebi Inderbitzin Architekt*innen (EMI) ging. So wurde der Bau vom Abrisskandidaten zum Labor für Umnutzungsstrategien.

Den Artikel «Gewieft auf das Wesentliche reduziert» aus TEC21 3/2025 zum Längsbau von Lütjens Padmanabhan Architekt*innen lesen Sie hier.

Die Gebäudehülle wurde im Rahmen der Testphase nicht ersetzt oder energetisch aufgerüstet, was baurechtlich möglich war, da es sich um einen reinen Innenausbau handelte. Die Fassade verfügt über eine dünne bauzeitliche Dämmung und Dreifach-Verglasung. Die Leistung untersuchte Prof. Arno Schlüter genauestens, während der HLS-Planer den Heizleistungsbedarf vertieft berechnete: Die Minimalanforderungen wurden erreicht, was den thermischen Komfort wie auch die Vermeidung von Bauschäden sicherstellte.

EMI und das baubüro in situ arbeiteten auf ihren jeweiligen Etagen unter gleichen Rahmenbedingungen und auf der gleichen Fläche. Beide Architekturbüros loteten aus, wie viel auf technischer, räumlicher, aber auch sozialer Ebene aus dem Bestand herauszuholen war. Während EMI mit Wärmestrahlung experimentierte, trieb in situ Kreislaufprinzipien auf 
die Spitze.  

Das wohltemperierte Haus

Im vierten Obergeschoss untersuchte EMI die Beziehung zwischen Komfort, Energie und Wohnverhalten. Zwei lehmverputzte, vorfabrizierte Körper zonieren den Raum: In kleineren Studios ein rundes Volumen mit Dusche und ein kapselförmiges mit Toilette und Lavabo; in den grösseren Studios teilen sich die Sanitärapparate ein Volumen, während sich in einem länglichen Element eine Küchenzeile befindet. In den mit Heizschlaufen versetzten Wänden wird die Wärme gespeichert und, ähnlich einem modernen Kachelofen, abgestrahlt. Das Heizsystem arbeitet mit Niedertemperatur-Strahlungswärme und zielt darauf ab, nicht primär den Raum, sondern den menschlichen Körper zu temperieren. Aktuell wird der Winkelbau im Gegensatz zum restlichen Zwhatt-Areal noch über ein Gasprovisorium geheizt. Das Konzept der Einbauten ist reversibel und «designed to disassemble»: Die Module lassen sich ausbauen, transportieren und an einem anderen Ort wieder aufstellen.

An der Decke verlaufen durch den ganzen Raum Schienen. Die daran befestigten Vorhänge erlauben es den Bewohnenden einerseits, das Studio variabel einzuteilen, und andererseits, die Wärme zu lenken. Von Gewächshäusern inspiriert reflektieren aluminiumbeschichtete Vorhänge die abgestrahlte Wärme der Einbauten oder halten sie zurück. Das Planungsteam verstand in diesem Projekt Komfort als dynamisches Gleichgewicht und nicht als konstante Wohntemperatur von 21 °C. Es wird sich zeigen, wie die Bewohnenden auf ihre Umgebung und die Jahreszeiten reagieren und sich die Temperaturzonen aneignen. Ein Experiment, das den Status quo der Wohnqualität in Frage stellt und zur Auseinandersetzung mit den eigenen Gewohnheiten anregt.

Bestand als Baustoff

Ein Geschoss tiefer verfolgt in situ einen anderen Ansatz. Wo EMI an neuen Heizsystemen forscht, setzt in situ auf Materialkreislauf und maximale Wiederverwendung. «So wenig wie möglich, so viel wie nötig» lautete die Devise. Die Struktur bleibt, ebenso die bestehende Erschliessung: Bürowände, Decken und Installationszonen werden übernommen, wo immer es geht. Die Bauelemente stammen zumeist aus zweiter Hand: Ehemalige Bürotüren führen in neue Badezimmer, Lavabos stammen aus Abbruchhäusern und die Küchen aus Alterswohnungen. Als Rückwände und Wandbeläge in Nasszellen dienen Fassadenplatten aus Restposten in Spezial­farben, die zu Garantiezwecken gelagert wurden und danach in der Mulde gelandet wären. Die Nasszellen wurden aus Holz gefertigt, mit grossflächigen Wandbelägen ausgestattet und in maximal reduzierter Form mittels Schraubverbindungen vollständig reversibel konstruiert.

Für die Beschaffung sorgte eine neue Berufsgruppe: die Bauteiljägerinnen und -jäger von Zirkular. Sie spürten wiederverwendbare Elemente auf, dokumentierten und lagerten sie im Untergeschoss. Re-Use ist hier kein romantisches Prinzip, sondern die Grundhaltung. Spuren der Vergangenheit wie Kratzer, Bohrlöcher und Patina bleiben pragmatisch sichtbar. Die neuen Wohnungen erzählen von ihren Materialien sowie deren Herkunft und machen den Prozess lesbar. Die Umnutzung durch in situ zeigt, dass Kreislaufdenken und Kosteneffizienz keine Gegensätze sein müssen.

Zwei Strategien, ein Ziel

Die beiden Ansätze könnten unterschiedlicher kaum sein und verfolgen doch dasselbe Ziel: bezahlbarer Wohnraum mit minimalem Energieeinsatz. Wo EMI experimentell denkt und in Zukunftsbildern arbeitet, sucht in situ die Antwort im Pragmatismus. Beide Testgeschosse zeigen, dass die Transformation von Gewerbebauten in Wohnhäuser funktionieren kann. Eine universelle Blaupause gibt es hingegen nicht. Massgebend war im Winkelbau nicht allein die architektonische Idee, sondern das Zusammenspiel von Bestand, neuer Nutzung, Investitionshorizont und Zielgruppe. Aber auch der Verzicht auf eine Fassadensanierung und die Bereitschaft der Bewohnenden, Imperfektion und einen stark reduzierten Wohnstandard zu akzeptieren. Die niedrigen Mieten sind also kein Nebenprodukt, sondern das Ergebnis bewusster Entscheidungen. Öffentlich kommuniziert wurden lediglich Richtwerte unterhalb marktüblicher Vergleichsmieten. Alle Wohnungen werden unbefristet vermietet; Abnehmende sind vor allem Studierende, Auszubildende und junge Berufstätige. 

 Damit rückt die unbequeme Frage ins Zentrum, die bereits im Artikel «Spielraum trotz Spiessrutenlauf» gestellt wurde: Wie viel Wohnqualität erwarten wir und zu welchem Preis? Die im Winkelbau erprobten Wohnmodelle widersetzen sich dem Narrativ, wonach Transformation zwangsläufig mit teurer Aufwertung und hohen Mietpreisen einhergehen muss. Der Winkelbau steht damit exemplarisch für eine Haltung, die an Bedeutung gewinnt, ohne den Bestand zu romantisieren: Nicht der Neubau, sondern die Weiterverwendung wird zum Innovationstreiber.

Lesen Sie den Beitrag «Spielraum trotz Spiessrutenlauf» aus TEC21 16/2025 hier.

Es ist vorgesehen, das gesamte Gebäude in den kommenden Jahren umzubauen, mit zwei Geschossen aufzustocken und an die mit Fernwärme betriebene Energiezentrale des Quartiers anzuschliessen; die beiden Testgeschosse dienen als Erkenntnisbasis und sollen bleiben.

In Zeiten steigender Baukosten und ambitionierter Klimaziele ist die Umnutzung zwar kein Allheilmittel gegen Wohnungsmangel, kann aber dort eine differenzierte Antwort liefern, wo Bestand und Bauherrschaft mitspielen. Denn Transformation beginnt nicht erst mit dem Entwurf, sondern mit der Frage, was wir vom Wohnen erwarten und worauf wir zu verzichten bereit sind.

Alle Beiträge zum Zwhatt-Areal finden Sie in unserem E-Dossier.

Umbau, Winkelbau 1, Baufeld F
Zwhatt-Areal, Regensdorf

Vergabeform
Direktauftrag
 

Bauherrschaft
Anlagestiftung Turidomus, Pensimo Management AG, Zürich
 

Architektur 4. OG
EMI Architekt*innen AG, Zürich
 

Architektur 3. OG und Dachterrassen
baubüro in situ AG, Zürich
 

Tragwerk
Baertschi Partner Bauingenieure AG, Baden
 

HLS-Planung
Gruenberg + Partner AG, Zürich
 

Elektroplanung
Elprom Partner AG, Dübendorf
 

Brandschutz
Kasburg Siemon Ingenieure KlG, Riehen
 

Bauphysik
Anex Ingenieure AG, Zürich
 

Beratung
Prof. Dr. Arno Schlüter, ETH Zürich (EMI)
 

Fachplanung Re-Use
Zirkular GmbH, Basel (baubüro in situ) 
 

Gesamtkosten (BKP 1–9)
Keine Angabe
 

Gebäudevolumen GV (SIA 416)
GV inkl. UG = 25 650 m³
GV 3. und 4. OG = 8060 m³