Pan­o­r­ami­ca per pro­get­tis­ti: re­vi­sio­ne del di­ritto in ma­te­ria di cont­rat­to di app­alto

Il 1° gennaio 2026 entrano in vigore diverse modifiche sostanziali del Codice delle obbligazioni (CO) e del Codice civile (CC), che rafforzano notevolmente i diritti di garanzia previsti in materia di contratto di appalto, specie nel settore della costruzione. Le modifiche contemplano diritti di riparazione di natura vincolante, periodi fissi di reclamo dei difetti e termini di prescrizione, nonché l’estensione di alcune disposizioni in riferimento ai contratti di acquisto con obbligo di costruire. L’obiettivo è quello di offrire in futuro ai committenti e agli acquirenti migliori tutele legali e di poter dissipare le incertezze in ambito giuridico.

Storia del progetto

Il Codice delle obbligazioni, nella sua versione attuale, recita all’articolo 370 cpv. 3 che, ove eventuali difetti a un’opera si manifestassero soltanto dopo il collaudo, dovrà esserne dato avviso tosto che siano scoperti; altrimenti l’opera si ritiene approvata nonostante i difetti stessi. Dalla sua formulazione artificiosa, si nota che l’articolo non è più così attuale. Nella prassi, l’articolo si è infatti ben presto rivelato inadeguato per il settore della costruzione; ciò nonostante la giurisprudenza del Tribunale federale abbia per lo meno concesso indicativamente al committente alcuni giorni di tempo per segnalare i difetti al contraente (cfr. ad es. DTF 4C.130/2006 dell’8 maggio 2007). Proprio per questo, la norma SIA 118 «Condizioni generali per l’esecuzione dei lavori di costruzione» (già dalla sua prima versione edita nel 1912 per il genio civile) concede un termine di due anni per la segnalazione dei difetti, anziché imporre l’obbligo della notifica immediata. Questo è a sua volta uno dei motivi principali per cui nella maggior parte dei contratti di costruzione vengono riprese e integrate le regole equilibrate della norma SIA 118. Esse prevalgono sulle disposizioni del diritto delle obbligazioni, che finora su questo punto concedevano margine di deroga. Con la revisione del Codice delle obbligazioni, tuttavia, è subentrato l’obbligo di segnalazione dei difetti entro 60 giorni, senza ammettere la possibilità di pattuire termini più brevi.

La revisione è stata avviata in seguito a diversi interventi parlamentari in materia, alcuni dei quali pendenti dal 2009, che sono confluiti in una revisione legislativa a tutti gli effetti, finalmente conclusasi di recente (cfr. ad es. la mozione 09.3392 Fässler-Osterwalder «Rafforzare i diritti dei committenti nell’eliminazione dei difetti di costruzione»). Già durante la consultazione del 2020, la SIA aveva accolto con favore l’intenzione sostanziale del progetto di revisione, ossia in particolare la volontà di concedere maggiori tutele ai committenti in caso di difetti di costruzione, nonché di avvicinare la legge alla norma SIA 118 – per altro già vicina alle pratiche del settore della costruzione. Durante le consultazioni in Parlamento, la SIA si è battuta con successo, affinché le diverse richieste centrali – che il settore della costruzione vede già da tempo realizzate nella norma SIA 118 – venissero sancite anche per legge (si veda a tal proposito l’obbligo di riparazione vincolante, l’estensione del periodo di reclamo dei difetti dopo il collaudo e l’inalienabilità della prescrizione di cinque anni).

Modifiche dettagliate

1. Diritto di riparazione di natura vincolante (art. 368 cpv. 2^bis CO)

In futuro, il diritto di riparazione gratuita dei difetti assume carattere vincolante nei contratti di costruzione e, nel caso di nuove costruzioni ed edifici con età inferiore ai due anni, non è ammesso escluderlo in sede di pattuizione contrattuale. La materia è già disciplinata dall’articolo 169 della norma SIA 118 con il diritto di riparazione: qui si legge che il committente (a parte il diritto al risarcimento dei danni secondo l’articolo 171) può far valere dapprima unicamente il diritto all’eliminazione del danno da parte dell’imprenditore entro un termine conveniente. Tale pratica si è già dimostrata valida.

2. Periodo di reclamo dei difetti di natura vincolante (art. 367 cpv. 1^bis CO)

I difetti vanno segnalati per iscritto al più tardi 60 giorni dalla loro scoperta. Si tratta di un termine perentorio per legge, che non è ammesso ridurre in sede contrattuale. L’esercizio del diritto di reclamo entro 60 giorni è vincolato alle stesse condizioni dell’obbligo di notifica «immediata», ovvero: un esposto sufficientemente concreto dei fatti, a suffragio della domanda di accertamento dei difetti, e l’avvenuta ricezione del reclamo presso il destinatario, quindi la controparte responsabile. Nei primi due anni dal collaudo, la norma SIA 118 è in linea con la legge; di fatti l’articolo 172 cpv. 2 della stessa prescrive il diritto di far valere in ogni momento i difetti che si verifichino o vengano scoperti in seguito al collaudo, per un periodo di due anni a decorrere dal collaudo stesso. Dal momento che il periodo previsto dalla norma SIA 118 è nettamente più lungo – e non più breve – rispetto a quello previsto dalla legge, il termine definito nella norma può essere considerato ancora giuridicamente valido. Tuttavia, una volta trascorso il suddetto termine, la norma SIA 118 presuppone l’intervento del diritto delle obbligazioni, tradotto nell’obbligo di notifica «immediata» dei difetti per far valere giuridicamente il diritto di riparazione. L’articolo 179 cpv. 2 della norma SIA 118 sancisce che l’imprenditore è responsabile dei difetti occulti se il committente li segnala subito dopo la loro scoperta. Tuttavia questa clausola non sarà più applicabile ai contratti stipulati dal 1° gennaio 2026, una volta entrata in vigore la nuova normativa vincolante di cui agli articoli 219a e 367 cpv. 1^bis CO. Da quel momento, il nuovo termine di legge di 60 giorni dalla scoperta dei difetti prevarrà sulle convenzioni contrattuali individuali che si rifanno alla norma SIA 118. Pertanto, in futuro sarà necessario aggiornare il campo di applicazione e la rispettiva formulazione della norma SIA. La legislazione attuale è chiara e la norma SIA 118 può essere ancora applicata; il reclamo immediato dei difetti tuttavia verrà sospeso dal nuovo termine di 60 giorni imposto dal legislatore.

Ciò che, nonostante la revisione, resta immutato è un’adeguata responsabilità individuale demandata al committente per i danni consecutivi derivanti da una tardiva eliminazione del difetto scoperto. Come recita l’articolo 173 cpv. 2 della norma SIA 118, il committente deve sopportare gli ulteriori danni che avrebbero potuto essere evitati con l’immediata eliminazione del difetto. Questa clausola non figura più espressamente nel testo di legge corrispondente, tuttavia le consultazioni in seno al Consiglio degli Stati non lasciano dubbi sul fatto che l’obbligo di responsabilità del committente resti valido anche in futuro.

3. Tutela in materia di prescrizione (art. 371 cpv. 3 CO)

Il termine legale di prescrizione per i reclami dei difetti dell’opera resta invariato a cinque anni, come prescrive anche la norma SIA 118 nella sua versione attuale. Tuttavia lo stesso assumerà talvolta carattere vincolante, senza la possibilità di derogarvi mediante contratto a scapito del committente, come prescritto dall’articolo 371 cpv. 3 CO.

4. Estensione ai contratti di acquisto con obbligo di costruire (art. 219a CO)

Anche per i contratti di acquisto immobiliare con obbligo di costruire si applicheranno talvolta le stesse regole del diritto in materia di contratto di appalto; nella pratica ciò interessa in particolare i modelli di contratto di appalto generale e totale. Ai sensi dell’articolo 219a cpv. 2 CO, anche i compratori di fondi in cui si trovano nuove costruzioni o su cui sono state realizzate costruzioni a meno di due anni dalla vendita potranno far valere, analogamente ai committenti di opere, i diritti alla riparazione: anche a loro spetterà il diritto inalienabile di pretendere migliorie in caso di difetti e, anche in tali casi, il periodo di reclamo non potrà essere ridotto a scapito del committente.

5. Prestazioni di garanzia per ipoteche legali degli artigiani e imprenditori (art. 839 cpv. 3 CC)

Qualora venga prestata una garanzia anziché un’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori, questa dovrà coprire anche gli interessi di mora per dieci anni.

Quali modifiche bisogna apportare alla norma SIA 118?

Le modifiche legislative risultano parzialmente in conflitto con le attuali disposizioni della norma SIA 118. Ciò riguarda nello specifico i punti qui di seguito elencati.

• Una volta scaduto il termine di due anni, entro il quale la norma SIA concede l’esercizio del diritto di pretendere in ogni momento l’accertamento dei difetti, la stessa presenta agli articoli 172 e segg. un periodo di reclamo più breve rispetto ai 60 giorni sanciti dal legislatore, anche se ciò non figura testualmente all’interno della norma. Come si è visto, il legislatore non ammetterà più la pattuizione di termini inferiori ai 60 giorni. Di conseguenza, è necessario modificare la prima frase dell’articolo 179 cpv. 2 della norma SIA 118, poiché recita ancora testualmente che i difetti devono essere segnalati «subito», come si legge nella versione precedente del CO. Il rimando, nella stessa frase, agli articoli 178 cpv. 2 e 179 cpv. 3 e 4 della norma SIA 118 è sì un tentativo di ridimensionare la brevità del termine e di conseguenza il rigore della norma, tuttavia esso non contribuisce a fare chiarezza. In occasione della prossima revisione, occorre pertanto adeguare la norma su questo punto.
• Anche gli allegati della norma SIA 118 riportanti la stessa formulazione della legge sono da aggiornare.

Si prevedono ulteriori ripercussioni in numerosi modelli contrattuali e condizioni generali correnti.

• La possibilità di limitare gli obblighi di riparazione (ad esempio tramite l’esclusione di determinate prestazioni) non è più compatibile con le nuove disposizioni vincolanti del legislatore.
• Il diritto di prescrizione al di sotto dei cinque anni va stralciato dai modelli contrattuali abitualmente in uso.
• Occorre verificare che le clausole di garanzia dei contratti di appalto totale e generale siano conformi all’articolo 219a CO.

Quali sono le ripercussioni sui progetti in corso?

Ai progetti in corso con contratti stipulati prima del 1° gennaio 2026 si applicano in sostanza ancora le disposizioni precedenti (salvo che essi rimandino testualmente al nuovo quadro giuridico o vengano aggiornati successivamente). In fase negoziale e di verifica dei contratti, si consiglia tuttavia di considerare sin d’ora i seguenti punti:

• Non pattuire alcuna riduzione dei periodi di reclamo dei difetti o dei termini di prescrizione.
• Adottare formulazioni chiare in materia di diritto alla riparazione.
• Calcolare le prestazioni di garanzia ai sensi delle nuove disposizioni del CC.
• Controllare che i riferimenti contrattuali alla norma SIA 118 siano conformi alle nuove disposizioni.

Per le nuove gare di appalto e gli incarichi di progettazione avviati nel 2025, si raccomanda di adattare preventivamente le disposizioni alla nuova normativa di legge, al fine di evitare controversie future.

Un esempio per concludere 

Nel caso di un progetto di costruzione, avviato nel 2024 e terminato nonché collaudato nel 2026, sulla base di contratti di appalto ai sensi della legislazione precedente, si applicano le convenzioni contrattuali individuali pattuite in precedenza, anche se i difetti vengono scoperti e segnalati solo nel 2026. Se tuttavia, nel quadro dello stesso progetto, vengono stipulati contratti di acquisto di proprietà per piani, nel 2027 i rispettivi acquirenti avranno diritto all’eliminazione dei difetti debitamente segnalati entro 60 giorni dalla loro scoperta, anche se ciò non era contemplato nei contratti di appalto originari. In tali casi è previsto un periodo transitorio, durante il quale coesistono sia gli elementi dei contratti disciplinati dalla normativa precedente che quelli della nuova legislazione.

Webinar gratuito: il diritto della costruzione si trasforma (in lingua tedesca e francese)

Le modifiche del Codice delle obbligazioni in materia di difetti di costruzione entrano in vigore il 1° gennaio 2026. Nel webinar, che si svolgerà in tedesco il 2 ottobre e in francese il 15 ottobre 2025, la SIA informerà i partecipanti sulle principali novità che tali modifiche comportano e sulle ripercussioni per il settore della costruzione. La partecipazione è gratuita, ma è richiesta l’iscrizione.

• https://nouveautes-du-droit.events.sia.ch/
• https://baurecht-im-wandel.events.sia.ch/