Grand Lausanne: syndrome de tourette
La Suisse romande redécouvre la verticalité: quatre nouvelles tours s’élèvent à Malley (VD), trente autres sont attendues à Genève. Entre aspirations écologiques, impératifs de mixité collective et traumatismes des référendums passés, bâtir en hauteur reste un défi architectural et politique majeur.
D’abord, qu’est-ce qu’une tour? Sous nos latitudes, et même si ce dossier ne s’intéresse qu’aux édifices de plus de 60 m de haut, ce n’est pas une hauteur fixe qui la consacre comme telle: c’est par sa nature, ses proportions, qu’elle est définie comme un signe dans la ville, se démarquant clairement des bâtiments environnants. Par sa forme élancée, la tour affirme sa verticalité dans une proportion importante par rapport à son emprise au sol1.
Dans la région lausannoise, quatre nouveaux spécimens se sont élevés dans la transformation de la friche de Malley. Quatre tours qui encadrent la halte CFF: la tour Tilia (85 m), les deux tours de Central Malley (respectivement 77 et 64 m) et enfin la surélévation de Malley-Lumière, Malley Phare (60 m). Communes et maîtres d’ouvrage se flattent d’offrir plus de 500 nouveaux appartements dans un secteur stratégique, une nouvelle centralité, alors que la pression sur le logement se fait de plus en plus sentir2. Quatre édifices qui crèvent le plafond de verre des 60 m, et qui, ce faisant, rayonnent bien au-delà des limites géographiques du quartier.
Réglementer la verticalité
L’évènement est suffisamment rare pour que l’on s’y attarde. En effet, même si c’est bien à Lausanne que le premier immeuble de grande hauteur a été édifié en Suisse (la tour Bel-Air, en 1932, 68 m depuis la rue de Genève), ce type n’a dès lors pas fait d’émules dans ce coin-ci de l’Helvétie3. Il y a bien entendu quelques exceptions: la tour d’Ivoire à Montreux (1962, 85 m), ou, plus modestes, les tours de Vennes (1962, 51 m), de la Maladière (1971, 55 m) ou encore du Valentin (1976, 45 m) à Lausanne.
Pourtant, ailleurs en Suisse, on a construit en hauteur, ou on prévoit de le faire: à Bâle, face à l’impossibilité de l’étalement urbain en raison des frontières internationales serrées, les tours ont la cote. C’est pourquoi le Canton a établi depuis 2010 un Hochhauskonzept qui promeut notamment une implantation ciblée des immeubles en hauteur. À Zurich, les gratte-ciel font partie intégrante de la skyline et de l’identité de la ville depuis le milieu du 20e siècle4, en particulier les tours d’habitation issues de la construction de logements sociaux des années 1960 et 1970 (Lochergut, 1966, 62 m; Hardau, 1978, 95 m). Le phénomène de verticalisation de la métropole n’est d’ailleurs pas terminé. Afin de mieux l’encadrer, le Conseil municipal de Zurich a adopté en 2024 une version actualisée des directives relatives aux immeubles de grande hauteur, en même temps que la révision partielle correspondante du règlement d’urbanisme (BZO). À Genève enfin, après des années de méfiance, les objets de ce type font leur grand retour, malgré une absence de plan directeur: citons la tour Opale5 (2020, 60 m), la tour Atura6 (2026, 86 m) ou encore, dans un horizon proche, le méga projet urbain du PAV, qui prévoit la construction d’une trentaine de tours, dont deux gratte-ciel de 170 et 175 mètres de haut (comportant 70% de logements).
Et à Lausanne, de quel outil urbanistique dispose-t-on pour encadrer l’édification des tours? En 2013, le PALM (Projet d’Agglomération Lausanne-Morges) a publié la Stratégie pour l’implantation des tours7, qui édicte plusieurs critères pour analyser et évaluer la qualité architecturale des tours: skyline, composition urbaine et accessibilité sont les principaux. Dans l’hypothèse où elles n’auraient pas fait l’objet d’un concours, les Communes disposent également d’un pool d’experts indépendants unique pour toute l’agglomération, pour accompagner les projets d’immeubles de grande hauteur.
Une révision de cette stratégie et des cartes l’accompagnant était prévue tous les quatre ans – mais depuis, plus rien. Que s’est-il passé au cours des douze dernières années?
Re-tour en arrière – discussion avec Benoît Bieler
Pour le comprendre, rendez-vous est pris avec Benoît Bieler, directeur du SDOL (Stratégie et développement de l’Ouest lausannois). En 2004, Malley, un site de 80 ha, est identifié comme un secteur stratégique8: le lieu est vu comme une «couture manquante»9 entre Renens et Lausanne.
«Les industries se sont implantées dans l’Ouest lausannois en raison de son terrain relativement plat, dans une région à la topographie escarpée. La désindustrialisation, accélérée par la crise des années 1990, a entraîné la progressive reconversion des anciennes friches10», rappelle Benoît Bieler.
Si l’on peut s’interroger sur le phénomène affolant de tabula rasa afférent, une autre question interpelle: pourquoi, ici spécifiquement, ces projets ont-ils pris la forme de tours? A priori, ce n’est pas que pour densifier. En effet un quartier de tours n’est pas plus dense qu’un tissu urbain homogène, fait d’îlots R+7 étages, en raison des règles de prospect, soit de distance minimale entre deux constructions11.
«La tour n’est pas une formule magique, mais un instrument dans la boîte à outil de l’urbaniste pour densifier un quartier, explique Benoît Bieler. À Malley, il n’y avait aucun espace public et des droits à bâtir importants à l’emplacement des anciennes industries. Le plan d’affectation a défini des tours, qui ont permis de libérer des surfaces au sol et de créer des espaces publics, en empilant les droits à bâtir, tout en marquant le site comme un lieu de forte centralité.»
Une verticalisation qui ne s’est pourtant pas faite sans mal. Dans cette région escarpée, semblable à un vaste gradin dirigé vers une seule et vaste scène, le Léman, tout n’est que regards et visibilités. On y voit ou on y est vu, comme dans une salle d’opéra. De fait, les résistances opposées à certains projets ont été virulentes.
Le temps des référendums
À Lausanne et environs, plusieurs projets de tours ont été refusés dans les urnes au cours des quinze dernières années. La Tour de l’industrie à Bussigny (60 m) a d’abord été balayée en 2012 à la suite d’un référendum citoyen. Puis ce fut le tour de la Tour Taoua à Beaulieu (92 m), refusée en 2014 par les votants lausannois. Les immeubles de grande hauteur de la Rasude, quant à eux, rapetissent à mesure que le projet évolue, sous l’action de la Ville et les pressions du comité d’opposition.
Autre polémique actuelle: la Tour des Cèdres (117 m de haut) à Chavannes-près-Renens, dont le chantier, malgré l’obtention de son permis de construire, n’a toujours pas commencé. Un collectif d’opposants dénonce notamment une «aberration du point de vue écologique et énergétique»12, incompatible avec les objectifs de «haute valeur environnementale» fixés par le plan de quartier accepté par la population13.
Dans certains cas, le succès tient aussi à la validation du plan d’affectation (PA) avant celle du projet d’architecture. C’est le cas notamment de Malley, où le PA, soutenu par les autorités et qui prévoyait la construction des tours érigées aujourd’hui, a été accepté (58%) en 2016 après référendum. Les concours de projet n’ont été lancés qu’après cette validation.
Exclusivité ou collectivité de la (grande) hauteur
À l’heure où la Romandie réinvestit la conception de l’habitat en grande hauteur, elle peine à faire de la place à une problématique essentielle de la verticalité: la collectivité. Dès 1932, à la tour Bel Air, on trouvait des «appartements de toutes les grandeurs (1 à 9 pièces) et, corollairement, de tous les prix»14 ainsi qu’un tea-room logé à son sommet. Certes, ce n’était pas un lieu public ou collectif, mais il était du moins accessible. Aujourd’hui, le dernier étage de la tour Bel-Air est occupé par un appartement de 6.5 pièces, loué à plus de 8000 CHF par mois15.
À Central Malley, la tour de l’aire A héberge au 18e étage un bar en double hauteur. Architectes et autorités communales ont bataillé becs et ongles pour offrir, dans le sas entre l’ascenseur et le débit de boissons, un minuscule salon ouvert sur le grand paysage. Une fenêtre, un canapé, et le droit (théorique et soumis aux heures d’ouverture de l’établissement) de profiter gratuitement du luxe de la vie suspendue.
Et chez ses voisines? La buanderie commune de la tour de l’aire B est mise en lien avec la terrasse du socle… qui s’est réduite comme peau de chagrin lorsqu’il a fallu la charger de panneaux solaires. À la tour Tilia, le salon et la terrasse partagée du coliving vendent une vision idéalisée de la collectivité, dédiée à des travailleurs mobiles aisés, et qui de fait exclut les ménages modestes. Quant au dernier étage, il est occupé par des appartements de haut standing.
Est-ce que plus de place sera laissée à la vie collective dans les tours à l’avenir? C’est possible: les directives zurichoises sur les immeubles de grande hauteur imposent depuis peu l’obligation d’offrir suffisamment d’espaces communs dans les étages supérieurs; les immeubles de plus de 60 m de haut situés au cœur des quartiers doivent quant à eux proposer un espace ouvert au public dans l’un des étages supérieurs.
Des tours à la hauteur
On assiste en Suisse à un regain d’intérêt pour les immeubles de grande hauteur, tout particulièrement dans les secteurs stratégiques. «On a construit autant de tours au cours des dix dernières années qu’au cours des trois précédentes décennies – on n’avait pas vu ça depuis le boom des années 1960-1970», expliquait récemment l’économiste Frédérique Hasenmaile. La cause d’un tel intérêt? «La pression immobilière croissante et la hausse astronomique des prix du foncier.»16
Rien qu’à Malley, trois nouvelles tours sont attendues17. Est-ce une aberration de vouloir conjuguer grande hauteur et exemplarité environnementale? Pour Benoît Bieler, «c’est une bonne chose d’expérimenter dans une tour, même si c’est évidemment plus complexe à cette échelle». Des solutions novatrices ont déjà fait leurs preuves: utilisation de ciment bas carbone LC3 (Tilia)18, structure hybride bois-béton (Tilia et Malley Phare), utilisation d’un système de géostructure énergétique pour une climatisation avec faible émission de CO2 (Tilia), utilisation de sondes géothermiques…
L’histoire récente montre la complexité des attentes qui pèsent aujourd’hui sur cet objet exceptionnel qu’est la tour d’habitation – mais peut-on légitimement en attendre moins?
Notes
1. Extrait de la Stratégie tours de l’agglomération lausannoise. Selon les Richtlinien für die Planung und Beurteilung von Hochhausprojekten (directives relatives à la conception et à l’évaluation des projets de tour) de la ville de Zurich, ce serait à partir de 60 m de haut que les immeubles dépassent nettement la hauteur habituelle d’un quartier, et que leur impact s’étend au-delà du secteur urbain.
2. Taux de vacance de 0.47% dans l’Ouest Lausannois au 1er juin 2025, selon un communiqué de presse de l’État de Vaud.
3. À Lausanne et alentours, les grands ensembles sont constitués de barres plutôt que de tours.
4. Richtlinien für die Planung und Beurteilung von Hochhausprojekten de la ville de Zurich
5. Valentin Bourdon, «La tour ou la possibilité du tout», TRACÉS 11/2020
6. Stéphanie Savio, «La tour des Vernets, campanile de la densification du PAV», espazium revue 5/2026
7. Annexe au Projet d’agglomération Lausanne-Morges
8. Stéphanie Sonnette, «Malley, un palimpseste», Bâtisseurs suisses Central Malley, à paraître en novembre 2026
9. Joël Christin, Malley, ville animale, Les Cahiers de l’Ouest, Infolio, 2021
10. «Une part significative de l’attractivité de l’agglomération Lausanne-Morges repose sur ses qualités paysagères. Son tissu urbain continu, étagé sur une forte pente entre le lac et une altitude d’environ 800 m, ménage partout des échappées visuelles spectaculaires sur le grand paysage du lac et des Alpes. Il est structuré de manière théâtrale par les césures nord-sud de rivières et topographies escarpées, qui forment une remarquable trame paysagère.» Stratégie pour l’implantation des tours, PALM, 2014
11. Stratégie pour l’implantation des tours PALM 2013
12. Marc Frochaux en parlait d’ailleurs déjà dans cet article: «La forêt verticale qui cache les arbres (5000 en l’occurrence)», TRACÉS 11/2026
13. Chloé Din, «La tour verte d’Orllati bute sur un recours en justice», 24 heures, 19.08.2025
14. Plaquette du projet Bel-Air Métropole, publiée en 1933 par la maîtrise d’ouvrage
15. Actuellement vacant. Selon l’annonceur Apleona Suisse SA, annonce consultée le 03.07.2026 sur immoscout24.ch/louer/4002683608
16. Frédérique Hasenmaile, «Les tours d’un point de vue économique», Collage 6/2022
17. «À Malley, la Manufacture pourrait ouvrir la voie aux futures tours», batimag, 20.05.26
18. Voir article à paraître dans espazium revue 10/2026
Projets
Tour tilia, Malley, Prilly (VD)
Maîtrise d’ouvrage: Insula
Architecture: 3XN, Itten+Brechbühl, Fehlmann Architectes
Ingénierie civile, bois et façade: Dr Lüchinger + Meyer Ingénieurs civils
Entreprise totale: HRS Real Estate
Procédure: Concours international, 2020
Réalisation: 2026
Tour Central Malley A, Malley, Prilly (VD)
Maîtrise d’ouvrage: CFF Immobilier
Architecture: AAPA
Ingénierie civile: Nicolas Fehlmann Ingénieurs Conseils
Procédure: Concours, 2018
Réalisation: 2026
Tour Central Malley B, Malley, Prilly (VD)
Maîtrise d’ouvrage: CFF Immobilier
Architecture: Pont12
Ingénierie civile: INGENI+Nicolas Fehlmann Ingénieurs Conseils
Entreprise totale: Implenia
Procédure: Concours, 2018
Réalisation: 2026
Malley Phare, Malley, Prilly (VD), 2027
Maîtrise d’ouvrage: SUVA
Architecture: CCHE
Ingénierie civile: Monod-Piguet + associés
Entreprise totale: JPF Ducret et Perspectives Construction
Réalisation: 2027