Den Marktpreis für eine Immobilie zu schätzen gehört für institutionelle Investoren zum Alltag. Dass sie sich auch mit Klimaschutz und der Nachhaltigkeitsbewertung befassen, ist hingegen neu. Christoph König von SwissCanto erklärt das Wie und Warum.
TEC21: Christoph König, wie wichtig ist Klimaschutz im Anlagegeschäft der Kantonalbanken?
Christoph König: SwissCanto peilt die Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft und das Zwei-Grad-Ziel des Pariser Klimaabkommens an. Dafür sind die Immobilien in unserem Anlagevermögen energetisch stetig zu verbessern. Die neuesten Zahlen zeigen: Wir sind auf Kurs.
TEC21: Wie gut ist die Energiebilanz des Immobilienportfolios?
Christoph König: Wir haben 2018 ein Bewirtschaftungsprogramm für fünf Jahre lanciert. Dabei wollen wir mithilfe eines Energiecontrollings und einer Optimierung der Gebäudetechnikanlagen den Energieverbrauch und die Treibhausgasemissionen unserer Gebäude um etwa zwei Prozent jährlich senken. Bis zum Programmende in zwei Jahren erwarten wir noch höhere Reduktionsraten. Die Bilanzierung orientiert sich an Branchenstandards wie dem Effizienzpfad Energie gemäss Norm SIA 2040.
TEC21: Was tun Sie dafür, die Ziele zu erreichen?
Christoph König: Wir verwalten ein Portfolio aus rund 370 Liegenschaften, das etwa zur Hälfte aus Wohnhäusern und Geschäftsbauten besteht. Um deren Energieverbrauch zu senken, gehen wir pragmatisch vor und unterscheiden drei Stufen. Zuerst intervenieren wir möglichst ohne grosse Investitionen. Wir beziehen zum Beispiel Ökostrom für die allgemeinen Nutzungsbereiche wie Beleuchtung oder Liftanlagen. Oder wir optimieren den Betrieb der Heizung und der weiteren Energietechnik. Solche Massnahmen rechnen wir jeweils über das reguläre Unterhaltsbudget ab.
TEC21: Wird auch spezifisch in Reduktionsmassnahmen investiert?
Christoph König: Ja, ab der zweiten Eingriffsstufe darf es etwas kosten. Bei der Haustechnik lässt sich einiges verbessern, das innerhalb zweier Jahre finanziell amortisiert werden kann. So ersetzen wir zum Beispiel Sensoren und Pumpen durch sparsamere Produkte, selbst wenn diese ihr Lebensende noch nicht erreicht haben.
TEC21: Und folgt eine Stufe drei?
Christoph König: Die gibt es tatsächlich. Sobald ein Gebäude, ein einzelnes Bauteil oder ein technisches Gewerk ans Ende des Lebenszyklus gelangt, nehmen wir jeweils eine tief greifende Analyse mit Variantenstudium vor. Je nach Objekt fassen wir eine Instandsetzung, eine Gesamtsanierung oder ein kombiniertes Erneuerungskonzept ins Auge. Bei solchen Entscheiden evaluieren wir zudem, ob eine energetische Erneuerung der Gebäudesubstanz oder ein Wechsel in der Wärmeversorgung zu erneuerbarer Energie die bessere Option ist.
TEC21: Als institutioneller Investor denken Sie allerdings auch an die Wirtschaftlichkeit?
Christoph König: Die ist auf jeden Fall gegeben. Solange unsere Ausgaben innerhalb des ordentlichen Unterhaltsbudgets liegen, verändern sich die Zinsen der Nettomiete nicht. Nur die Energie- und Nebenkosten sinken. Unsere Massnahmen haben dadurch einen indirekten wirtschaftlichen Einfluss: Die Mieterschaft kann Geld sparen und bleibt gern bei uns. Diese Kundenbindung ist uns wichtig, denn Mieter reagieren sensibel auf Preisänderungen. Und der Markt ist transparent.
TEC21: Nachhaltige Immobilien werden aber nicht nur energetisch geprüft, sondern haben weitere Ansprüche zu erfüllen. Wie gehen Sie dabei vor?
Christoph König: Die Bewertung von Immobilienanlagen basiert auf dem ESG-Prinzip. Die Themen der «Environmental Social Governance» basieren auf Grundlagen, die wir auf Basis unabhängiger Standards für unsere eigenen Bedürfnisse erarbeiten liessen. Daraus ist eine Liste mit 13 Kriterien entstanden, die dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz angelehnt sind. Dieser Themenraster hilft uns bei Akquisition, Bestandsanalyse und Sanierungsstudien, neben den Finanzkenngrössen auch die Nachhaltigkeit zu bewerten.
TEC21: Warum benötigen Sie dafür ein eigenes Tool und nicht bereits am Markt erprobte Standardverfahren?
Christoph König: Was wir brauchen, gab es bislang nicht. Die verfügbaren Bewertungsinstrumente sind entweder zu fachspezifisch, oder sie sind zu umfassend, sodass wir auf externe Hilfe angewiesen wären. Wenn wir eine Liegenschaft akquirieren wollen, muss es aber schnell gehen: Unsere Experten müssen die Qualitäten vor Ort selbst mit einem einfachen und nachvollziehbaren Instrument erfassen können. Müssten wir auf externe Gutachten warten, ist der Handel längst über die Bühne gegangen. Das von uns selbst entwickelte Ratingtool testen wir nun aus und möchten es in spätestens drei Jahren für alle Liegenschaften verwenden. Damit wollen wir ein internes Benchmarking für das gesamte Immobilienportfolio durchführen.
TEC21: Wie wichtig ist die Nachhaltigkeit eigentlich für den gesamten Immobilienmarkt?
Christoph König: Weiterhin ist die Lage der wichtigste Qualitätsfaktor für eine Immobilie. Im Vergleich dazu ist die Nachhaltigkeit allerdings eine Grösse, die man selbst ändern und sogar verbessern kann. Deshalb ist die ESG-Bewertung bei einer Akquisition derart wichtig: So analysieren wir das qualitative Potenzial und können abschätzen, wie sich dieses im Lebenszyklus ausschöpfen lässt. Und zudem bieten nachhaltige Immobilien ein hohes Mass an Marktaufmerksamkeit. Eine weniger günstige Lage lässt sich mit hohen ökologischen Standards durchaus kompensieren.
TEC21: Steigt die Nachfrage nach solchen Immobilien?
Christoph König: Ja, auf jeden Fall. Wenn man international tätige Unternehmen als Mieter will, werden diesbezüglich hohe Ansprüche gestellt. Gleichzeitig ist auch der Finanzmarkt im Wandel: Von institutionellen Investoren werden nachhaltige Anlagen verlangt. Zum einen aus gesellschaftlicher Verantwortung: Wir müssen das Klima aktiv schützen. Zum anderen geht es um den Schutz von Anlagevermögen: Nachhaltige Immobilien sind ein Mittel, um die Geschäftsrisiken zu minimieren.
TEC21: Nimmt die Schweiz eine Sonderrolle ein?
Christoph König: Trotz der nationalen Energiestrategie und absehbaren Verschärfungen im CO2-Gesetz sind wir noch nicht auf Kurs. Also wird die Immobilienbranche Zusätzliches leisten müssen, um im internationalen Umfeld wettbewerbsfähig zu bleiben. Ich denke, grosse Vermögensverwalter werden hierfür eine Vorreiterrolle einnehmen. Doch es zeigt sich auch, dass die Politik weitere Anreize für Investitionen in energetische Massnahmen bei Gebäuden setzen muss. Ein national einheitlicher Ansatz würde schon helfen, anstelle der vielen unterschiedlichen und schwerfälligen kantonalen Sonderlösungen.
Schulterschluss unter den Gebäudestandards
Das Netzwerk Nachhaltiges Bauen Schweiz (NNBS) zählt nach: Die Familie der Standards und Zertifikate ist zwei Dutzend Mitglieder gross. Auf so viele unterschiedliche Arten lassen sich Gebäude sowie Wohn- und Geschäftsareale ökologisch, sozial und/oder ökonomisch bewerten. Inländischer Herkunft ist etwa die Hälfte der Nachhaltigkeitslabels.
Die Labels made in Switzerland stützen sich auf einige gemeinsame Nenner: Trotz unterschiedlichen thematischen Gewichtungen bildet die Empfehlung SIA 112/1 «Nachhaltiges Bauen Hochbau» den einheitlichen Fundus für relevante Nachhaltigkeitsaspekte. Auch die Berechnungsverfahren lehnen sich den üblichen Normen und Richtlinien aus Bau- und Energiewirtschaft an. Und zu guter Letzt hat die öffentliche Hand bei Minergie, SNBS 2.0 und Co. jeweils zusammen mit der Privatwirtschaft an der technischen Entwicklung und am organisatorischen Aufbau mitgewirkt.
Charta offen für InteressierteAus der Verwandtschaft soll eine noch engere Zusammenarbeit entstehen. Das Bundesamt für Energie und die Trägerorganisationen der vier wichtigsten Labels in der Schweiz (Minergie, SNBS 2.0, GEAK, 2000-Watt-Areal) wollen vermehrt Synergien nutzen und die Bewertungsgrundlagen weiter harmonisieren. In einer Absichtserklärung betonen sie ihre Anstrengungen für die nationalen Klimaziele und die Strategie der Nachhaltigen Entwicklung; diesem Schulterschluss dürfen sich jedoch weitere Stakeholder im Bau- und Immobiliensektor anschliessen.
Anfragen und Kontakt: gebaeude [at] bfe.admin.ch (gebaeude[at]bfe[dot]admin[dot]ch)
Der Bund sucht Investoren, die sich freiwillig engagieren wollen
Das Bundesamt für Umwelt arbeitet mit der Finanzbranche zusammen. Der Freiwillige Klimaverträglichkeitstest wird 2020 zum zweiten Mal durchgeführt: Institutionelle Investoren und Vermögensverwalter können erstmals auch Immobilien- und Hypothekarportfolios testen. Anfragen und Kontakt: silvia.ruprecht [at] bafu.admin.ch (silvia[dot]ruprecht[at]bafu[dot]admin[dot]ch)
Mit Unterstützung von energieschweiz sind bei espazium –Der Verlag für Baukultur folgende Sonderhefte erschienen:
Nr. 1/2018 «Immobilien und Energie: Strategien im Gebäudebestand – Kompass für institutionelle Investoren»
Nr. 2/2019 «Immobilien und Energie: Strategien der Vernetzung»
Nr. 3/2020 «Immobilien und Energie: Strategien der Transformation»
Die Artikel sind im E-Dossier «Immobilien und Energie» abrufbar.
