Stra­te­gie per il par­co im­mo­bi­lia­re

Immobiliare ed energia – guida per gli investitori istituzionali al risanamento sostenibile

Data di pubblicazione
15-11-2018
Revision
15-11-2018
Ivan Anton
Partner, Wüest Partner AG, ivan.anton@wuestpartner.com

Ogni anno vengono edificati in Svizzera circa 50 000 nuovi appartamenti. Con il patrimonio attuale di circa 4.4 Mio di alloggi, questa cifra corrisponde a una percentuale di nuove costruzioni dell’1% circa (cfr. schema «Stock di alloggi e tasso di nuovi immobili»). Dal 1990 si sono aggiunte a questo patrimonio più di 1.2 Mio di unità abitative e, allo stesso tempo, è notevolmente aumentato il numero di edifici commerciali e di infrastrutture. Ciò ha comportato un aumento della superficie riscaldata pari al 30%. Nonostante questo, il parco edifici nazionale oggi in esercizio ha emissioni di gas a effetto serra nettamente inferiori rispetto a circa 25 anni fa. È stato possibile disaccoppiare l’aumento delle superfici da quello delle emissioni, un fatto che è da ricondurre principalmente a un minore consumo di combustibili fossili e a un più efficiente utilizzo dell’energia consumata.

Questa evoluzione ha avuto inizio circa 40 anni fa, a seguito della crisi del petrolifera degli anni ’70. All’epoca vennero per la prima volta emanate delle normative grazie alle quali fu possibile ridurre il consumo di combustibili fossili. Da allora i requisiti di legge per quanto concerne le nuove costruzioni e le ristrutturazioni sono stati costantemente inaspriti; da ultimo, gli accordi relativi al modello di prescrizioni energetiche dei Cantoni in ambito energetico del 2014 (MoPEC), hanno ridotto del 75 % i limiti al fabbisogno rispetto al 1975.

Meno riscaldamenti a gasolio e a gas

Circa l’80% degli edifici residenziali svizzeri risale a prima del 1990 (cfr. schema «Edifici a uso abitativo per periodo di costruzione»). La maggior parte di questi edifici viene riscaldata con combustibili fossili (cfr. schema «Edifici ad uso abitativo per vettore energetico per il riscaldamento») e causa di conseguenza elevate emissioni di CO2 (cfr. schema «Emissioni di CO2 secondo la categoria di edifici e il tipo di riscaldamento»). Le emissioni di CO2 per quanto riguarda gli edifici con riscaldamento a gasolio sono sei volte maggiori rispetto a quelle di immobili dotati di pompe di calore. Tra gli edifici realizzati a partire dal 2011, la percentuale di quelli riscaldati a gasolio e a gas si attesta attorno al 15 % e quasi il 70 % viene riscaldato con pompe di calore.

Il parco edilizio residenziale più obsoleto rimane importante e offre un notevole potenziale di risanamento dal punto di vista puramente tecnico. Le statistiche ufficiali al riguardo mostrano però ad oggi un livello ridotto di investimento. Nel confronto diretto con la dinamicità legata alla costruzione di nuove abitazioni plurifamiliari, i più recenti impulsi provenienti dall’attività di risanamento e ristrutturazione si presentano perciò modesti. Nel risanamento degli edifici più datati, di prossima attuazione, è insito un enorme potenziale di ottimizzazione. Per il raggiungimento degli obiettivi della Strategia energetica 2050 della Confederazione, la gestione degli immobili riveste un’importanza decisiva.

Sincronizzazione dei cicli

In questo ambito è possibile considerare una varietà di possibili strategie e interventi. Ogni edificio residenziale, e lo ­spazio abitativo che esso racchiude, sono infatti soggetti a due cicli che si sovrappongono: da un lato il ciclo fisico dovuto all’invecchiamento degli elementi costruttivi; dall’altro il ciclo economico determinato dall’offerta competitiva e dalla domanda di alloggi. Per assicurare a lungo termine la competitività degli appartamenti ed evitare gli sfitti, i proprietari di abitazioni plurifamiliari sono costretti ad affrontare degli investimenti.

Appropriate strategie di messa a ­punto permettono di ridurre le emissioni degli edifici datati e non risanati. In q­uale misura è però possibile ridurre le emissioni di CO2 grazie al risanamento energetico? O quali sono le ripercussioni finanziarie di un risanamento per inquilini e proprietari? Le riposte aprono i tre scenari qui di seguito esposti. Il punto di partenza è un’abitazione plurifamiliare con 15 appartamenti, non risanata, del 1980 (costruzione: muratura a doppia parete, produzione di calore: riscaldamento a gasolio). L’affitto prima della ristrutturazione si attesta attorno ai 191 CHF/m2a, che corrisponde alla media svizzera. L’età dell’immobile è prossima ai 40 anni, il che comporta – di solito – un risanamento completo. Con i seguenti approcci al risanamento si possono ottenere differenti effetti (cfr. schema «Stock di alloggi e tasso di nuovi immobili»):

Variante A: l’allacciamento a una rete di teleriscaldamento sostituisce il ri­scaldamento a gasolio. L’involucro dell’edificio viene rinnovato par­zialmente, mediante un migliore isolamento del soffitto della cantina e del sottotetto.

Variante B: l’intero involucro dell’edificio viene risanato secondo le prescrizioni MoPEC (edizione 2008). Inoltre, il riscaldamento a gasolio viene sostituito da un riscaldamento a gasolio di nuova generazione.

Variante C: il risanamento si basa sullo standard per gli edifici Minergie P, che prevede tra l’altro un impianto di ventilazione con recupero del calore.

Un contesto di notevole complessità

Il processo di valutazione e di decisione comprende, oltre alla posizione e alla qualità immobiliare dello stabile che necessita di risanamento, soprattutto la compatibilità tra mercato e strategia scelta. La compatibilità con il mercato è influenzata dal quadro legislativo (diritto fiscale, edilizio e delle locazioni), dal mercato degli appalti (finanziamento, costi di costruzione) e dal mercato delle vendite (domanda, prezzi degli affitti, ­potere d’acquisto). Parallelamente sono rilevanti ai fini della decisione i fattori relativi ai proprietari (tipologia dei proprietari, know-how). Le scelte di in­vestimento legate alla gestione del patrimonio immobiliare avvengono in un contesto di notevole complessità, nel quale si intrecciano questioni di carattere sociale, ambientale ed economico che vanno ben oltre l’architettura e la tecnica delle costruzioni.


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Questo articolo è apparso nella pubblicazione «Immobili ed energia», un progetto in collaborazione con l'azienda di consulenza immobiliare Wüest Partner e con il sostegno di SvizzeraEnergia. Altri contributi sul tema sono pubblicati nell'e-Dossier.


 

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