Mez­zi li­mi­ta­ti, sem­pli­ci vir­tù

Il progetto di densificazione di un quartiere verde di oltre settant'anni a Langenthal si inserisce in un quadro di complessità. Alcune parti della cooperativa residenziale sono soggette a vincolo monumentale e pertanto sono protette dalla demolizione. Il sito di per sé vanta buone qualità sotto l'aspetto residenziale, ma gli economisti esperti in questioni immobiliari ritengono che il potenziale di reddito nel Mittelland bernese sia alquanto ridotto. Per i nuovi appartamenti si stima una pigione massima inferiore a 200 franchi per ogni m² di superficie utile principale. Ciononostante, la committente locale WBG Langeten e l'architetto bernese Rolf Mühle­thaler hanno intrapreso insieme una trasformazione accurata e di alta qualità per quest'area residenziale di quasi un ettaro.

La scarsa disponibilità di mezzi in­fluisce da una parte sull’organizzazione delle prestazioni nelle fasi di progetto: progettazione ed esecuzione procedono in parallelo, il che implica un certo rischio. Scopo dell’attività preliminare è ottenere maggiori certezze sui costi. D’altra parte, il limite di costo incide anche sull’aspetto urbanistico e architettonico: edifici semplici con una quota minima di pareti esterne e l’impiego il più ripetitivo possibile di pochi elementi costruttivi durevoli sono essenziali nella strategia di ottimizzazione.

Allo stato iniziale l’insediamento collettivo comprende dieci case plurifamiliari, di cui quattro devono essere sostituite con quattro nuovi immobili più grandi. Il numero di appartamenti aumenta da 24 a 32. Tra le coppie di case mantenute vengono inserite tre nuove costruzioni lunghe in legno, al cui interno trovano spazio 14 laboratori e piccoli appartamenti duplex. Con questa densificazione, accurata sotto l'aspetto architettonico e urbanistico, il numero di unità residenziali aumenta di un terzo; l’indice di sfruttamento dell'area, che resta verde e modestamente edificata, raddoppierà dall'attuale 0,34 allo 0,7, quasi il doppio.

Paul Knüsel – Samuel Gerber, quali risultati si propone di ottenere l'investitore con la trasformazione del quartiere giardino?
Samuel Gerber – Il sito guadagnerà ulteriore spazio abitativo in un segmento semplice e relativamente conveniente. Pensiamo a un mix di unità residenziali con un’offerta adatta ai bambini e agli anziani in un ambiente gradevole, abbinato a una gestione ecologica delle risorse.

Come ci riuscirete?
In primo luogo realizzando nuove costruzioni in legno. In secondo luogo sono previsti un approvvigionamento energetico con riscaldamento centralizzato a cippato e la produzione locale di corrente elettrica con il fotovoltaico.

Come si è realizzata questa proposta di trasformazione dell’insediamento?
L’architetto ha ricevuto un mandato diretto per il progetto di massima mirato al rinnovamento dell’insediamento, in parte protetto da vincolo monumentale. Un’altra richiesta della committenza era la realizzazione di appartamenti economici. Il risultato ha soddisfatto in egual misura la committenza, le autorità della sovrintendenza ai monumenti storici del Cantone e la Città di Langenthal. Per questo si è rinunciato a una procedura di selezione aperta; al suo posto il consorzio ha affiancato all'architetto un progettista generale.

Una delle direttive è il budget di 25 milioni di franchi. Il progetto è in linea con questa indicazione?
Al termine della fase del progetto di costruzione, i costi sono inferiori al
limite. Non c’è margine di tolleranza per maggiori costi, perché il calcolo dei ­massimi costi d’investimento possibili si basa su analisi e calcoli molto accurati. Raggiungeremo il limite di pigione di 195 franchi al m² di superficie utile princi­pale solo perché la società immobiliare, relativamente alla remunerazione dell’1% del capitale totale, rinuncia ad applicare l'aliquota sul valore del terreno. Ciò significa che il terreno è contabilizzato a zero franchi.

«Raggiungeremo il limite di pigione di 195 CHF al m² di superficie utile princi­pale  solo perché la società immobiliare, relativamente alla remunerazione dell’1% del capitale totale, rinuncia ad applicare l'aliquota sul valore del terreno. Ciò significa che il terreno è registrato con 0 franchi.»

Costruire a Langenthal è così costoso?
Questo non ha tanto a che fare con i costi di costruzione, anche se dobbiamo tenere conto del vincolo di tutela monumentale e costruire su piccola scala. Il sito rappresenta piuttosto un problema economico: nella prospettiva dell’intera Svizzera, Langenthal è una zona assolutamente poco redditizia sotto l’aspetto residenziale. È chiaro che solo una società immobiliare di interesse collettivo può investire a tali condizioni. Per un investitore istituzionale, questo progetto in questo luogo non sarebbe redditizio.

Una sostituzione completa sarebbe stata più semplice sotto l'aspetto economico e qualitativo?
Fondamentalmente avremmo potuto realizzare costruzioni più grandi. Inoltre avremmo potuto risparmiare denaro anche nella gestione degli immobili perché avremmo potuto progettare in modo più efficiente alcuni dettagli, come l'accessibilità delle case. Ciononostante, non abbiamo mai valutato una tale possibilità perché accettiamo il regolamento edilizio concordato con la città e con la sovrintendenza ai monumenti storici. È adatto a questo sito. L’immane sfida della realizzazione è stata accettata positivamente anche dai progettisti. Nella riunione della commissione edilizia, architetti e ingegneri riescono ogni volta a convincere con migliorie creative di qualità che ci permettono al contempo di ridurre i costi.

Luogo Pappelhöfe, Langenthal BE

Tipologia 13 edifici (7 nuovi), 94 appartamenti

Ente titolare Wohnbaugesellschaft WBG Langeten, Langenthal

Responsabile del progetto Samuel Gerber Raumbewältigung Herzogenbuchsee BE

Architetti Rolf Mühlethaler Architekten Berna

Realizzazione 2017-2022

Superficie area 11'095 m²

Superficie riscaldate 7'462 m²

Procedura di aggiudicazione progetto di massima; concorso per pianificazione generale

Costi 25 milioni CHF

Approvvigionamento energetico
Calore: Riscaldamento con cippato di legna

Elettricità: fotovoltaico

Con il sostegno di SvizzeraEnergia espazium – Edizioni per la cultura della costruzione ha pubblicato:

Nr. 1/2018 «Immobili ed energia: Strategie per l'immobiliare – guida per investitori istituzionali»

Nr. 2/2019 «Immobili ed energia: Strategie per il collegamento in rete»

Nr. 3/2020 «Immobili ed energia: Strategie di trasformazione»

Gli articoli del ciclo «Immobili ed energia» sono raccolti in questo e-dossier.