Aree di sviluppo: Fattori chiave per un’evoluzione interna sostenibile
Le aree di sviluppo dispongono spesso di un notevole potenziale di densificazione, sia in termini di utilizzo degli edifici che di nuove combinazioni funzionali. Se gli interventi di densificazione su scala ridotta del patrimonio edilizio esistente presentano spesso complessità, lo sviluppo di ampie superfici permette operazioni più mirate ed efficienti.
L’«Atlante di sviluppo» di Wüest Partner, che si trova sul loro sito, è una banca dati GIS che mappa in modo sistematico le aree in fase di trasformazione o che sono potenzialmente idonee a un processo di riqualificazione. Comprende tutte le aree conosciute e rilevanti considerate da Wüest Partner per lo sviluppo dei rispettivi comuni e delle regioni.
Questo articolo è apparso nel numero speciale
«Immobili ed energia VIII: Potenziale della trasformazione di aree produttive ».
Ulteriori articoli su questo argomento sono disponibili nel nostro dossier digitale.
La banca dati fa riferimento a un totale di 1741 aree di sviluppo con un potenziale di 8768 ettari di superficie lorda di pavimento (SLP), pari all’8 % dell’intero parco immobiliare svizzero (104.988 ettari di SLP).
Le aree censite sono state suddivise in cinque categorie in base allo stato di avanzamento della pianificazione: nessuna pianificazione prevista, pianificazione possibile o avviata, procedura in corso, pianificazione con forza esecutiva, riqualificazione completata.
Circa il 60 % delle aree prese in considerazione, si trova attualmente in una delle fasi iniziali di pianificazione o di trasformazione (pianificazione possibile o avviata, procedura in corso, pianificazione con forza esecutiva).
Opportunità e sfide legate a specifici tipi di aree
In Svizzera, le aree di sviluppo presentano una grande eterogeneità tipologica, che si riflette nei diversi tipi di utilizzo e nelle diverse situazioni di partenza, con sfide e potenzialità specifiche in termini urbanistici, giuridici ed economici.
I siti industriali rappresentano la quota maggiore con circa il 30 % del totale. Sono generalmente caratterizzati da una posizione per lo più periferica o intermedia all’interno di contesti urbani. La loro rivitalizzazione richiede spesso procedure di pianificazione complesse, in particolare a causa di eventuali contaminazioni o restrizioni d’uso.
Anche i terreni edificabili non costruiti, che rappresentano circa il 29 % delle aree di sviluppo, svolgono un ruolo cruciale. Un peso analogo, pari a circa il 17 % ciascuno, è ricoperto sia dagli edifici esistenti che dai piani di quartiere. Queste aree si trovano spesso in contesti urbani ad alta densità e presentano un uso misto, frutto di un’evoluzione stratificata nel tempo.
La sfida consiste nel proseguire lo sviluppo in modo armonioso, tenendo conto degli edifici esistenti, dei rapporti tra i proprietari e degli interessi in materia di utilizzo. Spesso sono necessari processi partecipativi per trasformare o completare densificando queste aree. Allo stesso tempo, interventi puntuali e successive densificazioni mirate consentono di realizzare uno sviluppo interno particolarmente sostenibile che porta a una integrazione socio-spaziale.
Infine, esiste una piccola percentuale di aree speciali, come quelle militari o ferroviarie, che rappresentano circa il 7 % del totale. La loro riconversione richiede generalmente procedure di pianificazione formalizzate e una stretta collaborazione con la Confederazione o le FFS. Tuttavia, grazie alla loro posizione privilegiata e alle loro dimensioni, offrono un enorme potenziale per lo sviluppo di nuovi centri urbani.
Localizzazione geografica del potenziale
Ma dove abbiamo il maggior potenziale di sviluppo in Svizzera? In termini assoluti, le aree più estese si trovano nei Cantoni di Zurigo (1470 ettari), Vaud (1401 ettari), Ginevra (952 ettari), Berna (806 ettari) e Argovia (686 ettari), che rappresentano il 54 % del totale delle aree di sviluppo nazionali.
La Svizzera centrale si distingue tuttavia per la percentuale di aree di sviluppo per abitante: nei Cantoni di Obvaldo, Uri e Glarona il potenziale è di circa 20 m2 di aree di sviluppo per abitante, un valore nettamente superiore alla media svizzera. Anche nei Cantoni maggiormente urbani come Ginevra, Vaud, Zugo e Basilea Città si registrano valori elevati pro capite (15-19 m2/abitante). Per contro, i valori sono bassi nei Cantoni di Appenzello, San Gallo, nel Giura e a Sciaffusa (meno di 7 m2/abitante), dove in futuro la domanda di alloggi sarà soddisfatta piuttosto da progetti di piccole dimensioni.
Indipendentemente dalla loro ubicazione e tipologia, le aree offrono molteplici opportunità e rispondono al contempo a sfide critiche.
Importanza della trasformazione del territorio
Nel caso delle trasformazioni di aree, ad esempio, uno sviluppo mirato e la conseguente garanzia della qualità consentono spesso, in base alle norme edilizie, di ottenere una maggiore densità nelle trattative con i Comuni interessati rispetto ad altre riserve di terreno edificabile più piccole.
Inoltre, molte aree di sviluppo sono ben collegate dai trasporti pubblici. Qualora tale connessione non sia presente in origine, viene spesso pianificata appositamente. L’alta densità e la possibilità di combinare diversi tipi di sviluppo consentono di raggiungere i requisiti dei «Quartieri da 10 minuti», riducendo così la mobilità indotta e l’uso dell’automobile.
In definitiva, le aree di sviluppo permettono di progettare città sostenibili ed efficienti dal punto di vista delle risorse, ad esempio integrando tecnologie moderne di produzione energetica, soluzioni di mobilità ottimizzata o interventi di rinaturalizzazione delle superfici. Questo approccio è fondamentale per rendere il parco immobiliare svizzero climaticamente neutrale entro il 2050, considerando che esso genera ancora circa un quarto delle emissioni di gas serra.
ATLANTE DI SVILUPPO
La banca dati a pagamento viene costantemente aggiornata grazie a un sistema di monitoraggio integrato: da un lato attraverso un sistema di segnalazione strutturato, dall’altro tramite un’osservazione automatizzata del territorio. La manutenzione e il controllo della qualità redazionale sono garantiti da professionisti qualificati.
Le informazioni relative alle aree provengono da diverse fonti: oltre a rilevamenti e ricerche interne, gran parte dei dati si basa su informazioni fornite dalle autorità – in particolare dagli uffici di pianificazione territoriale, dagli enti per la promozione economica o dai dipartimenti di sviluppo dei Comuni.
Il criterio per l’inclusione nella banca
dati è una superficie fondiaria minima di 10.000 m², che può riguardare sia terreni edificati sia non edificati.
