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«Le projet pour les promoteurs n’est pas une fin en soi, mais un instrument qui s’inscrit dans une stratégie identique pour tous les secteurs de l’économie: minimiser le risque (délais, frais financiers, commercialisation) et maximiser le profit (la marge) sur un marché très concurrentiel [...] Dans ce jeu, l’architecte est malmené, son rôle tend à se réduire, assumé par d’autres acteurs qui revendiquent de faire mieux et/ou pour moins cher». Voilà comment David Albrecht, maître de conférence à l’ENSA Paris-Belleville¹, résumait la situation en 2019: le logement est un produit qui doit être rentable et sa production génère des rapports de force asymétriques. Pour les architectes, ce sont des conditions de travail qui se péjorent et une perte de contrôle sur la qualité architecturale des projets.

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Dans un marché de l’immobilier financiarisé où «on ne considère plus la valeur civique, culturelle ou politique d’un bâtiment mais uniquement sa valeur en tant que marchandise et comme moyen de stocker ou générer de la richesse»², ceux qui financent – banquiers, investisseurs, actionnaires – imposent leurs conditions cadres à ceux qui produisent – développeurs, concepteurs, constructeurs. Les pressions se répercutent en cascade, du maître d’ouvrage aux mandataires, des entreprises totales à leurs sous-traitants, chacun essayant de préserver sa part d’un gâteau (le budget du projet) qui n’est pas extensible. Mais dans cette chaîne, qui est garant de la qualité?

Dans ce dossier, nous explorons les relations entre architectes et promoteurs, souvent conflictuelles, chargées d’incompréhensions, encombrées par des clichés («promoteur = voleur» vs «architecte = artiste»). Sans prétendre percer les secrets (bien gardés) de la relation contractuelle, nous essayons, en donnant pour une fois la parole à des acteurs de l’immobilier, de mieux comprendre les cadres économiques et réglementaires, les stratégies et les cultures d’entreprises qui influencent la pratique et la production architecturale. Comment travailler en bonne entente, au service du projet plus que du produit, des utilisateurs plus que des investisseurs? Comment, aussi, faire entrer l’économie du projet dans la culture architecturale?

Le monde de l’immobilier, architectes compris, va devoir se réinventer sous l’effet des politiques de «zéro net», de réduction des zones à bâtir et de l’entrée progressive dans une économie circulaire, pour se repositionner sur la transformation et la rénovation de l’existant, avec les aléas et risques afférents. Il devra pour cela développer de nouveaux savoir-faire, outils et méthodes, moins rationnels et moins standardisés, qui, peut-être, rebattront les cartes au profit de collaborations plus équilibrées entre les partenaires de projet.

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Notes

 

1 Entretien paru dans la revue D’A 274, septembre 2019, Dossier Logement: les méthodes de la promotion privée menacent-elles l’architecture?

 

2 Jack Self, Real Foundation, entretien avec Isabel Concheiro, 07.03.2018, espazium.ch