Tina Cieslik intervista Jürg Stöckli.
Tina Cieslik: Sig. Stöckli, le FFS sono – dopo l’esercito – il secondo maggior proprietario fondiario in Svizzera. Cosa le distingue da uno sviluppatore immobiliare classico?
Jürg Stöckli: Le FFS esistono da oltre cento anni. Là dove c’era la stazione si è spesso sviluppato il centro urbano e per questo motivo siamo diventati proprietari di superfici estese in posizioni molto centrali e ben collegate. Da dieci anni perseguiamo una strategia di sviluppo intensificata per questi fondi all’interno delle città. Al momento, in tutta la Svizzera stiamo portando avanti 160 progetti a diverse fasi di progettazione e con differenti volumi di investimento. Almeno un terzo del nostro portfolio residenziale è riservato all’edilizia abitativa a costi contenuti. Siamo stati il primo grande proprietario fondiario in Svizzera a puntare sull’etichetta DGNB, che considera tutti e tre i pilastri della sostenibilità.
Non siamo un’azienda quotata in borsa ma pianifichiamo a lunghissimo termine, sia a livello di infrastruttura e viaggiatori, sia a livello di immobili. In quanto impresa legata alla Confederazione siamo maggiormente sotto i riflettori dell’opinione pubblica. È per noi pertanto un obbligo confrontarci in maniera scrupolosa con l’area, così come con i desideri delle autorità e della popolazione.
Le FFS sono composte dalle divisioni Viaggiatori, Infrastruttura, Merci e Immobili. Quest’ultima è l’unica a non appartenere al settore dei trasporti vero e proprio. State considerando l’idea di separare la divisione Immobili?
Al contrario: il legame fra immobili, mobilità e infrastruttura è molto stretto. Esistono solidi vincoli di dipendenza reciproca: quando si crea un complesso per 300 persone, la costruzione influisce sulla mobilità. Nelle aree di nostra competenza si muovono quotidianamente più persone di quante non viaggino con i nostri treni. Già oggi possiamo dire di essere una società ferroviaria e immobiliare. Inoltre, il denaro che guadagniamo attraverso gli immobili rimane nel sistema: serve a ridurre i costi infrastrutturali, oltre che a risanare la cassa pensioni.
Come procedete concretamente durante la progettazione?
Analizziamo a fondo il quartiere e il contesto sotto il profilo dell’utilizzazione, considerando anche i futuri sviluppi. Ad es. per quanto riguarda la mobilità ci poniamo domande come: dobbiamo considerare il possibile impiego di veicoli a guida autonoma? E se sì, di cosa ha bisogno l’area per essere preparata? Questa sintesi fra le esigenze attuali del quartiere, gli interessi cittadini e i temi riguardanti il futuro è impegnativa e interessante al tempo stesso. Sulla base dei risultati dell’analisi formuliamo una visione urbanistica che comunichiamo poi molto apertamente alle autorità competenti e alla popolazione. Fin dall’inizio manteniamo un confronto trasparente con le città e prendiamo sul serio il feedback che ne deriva. Già in una delle prime fasi iniziali stipuliamo un contratto urbanistico con la città in modo da garantire a entrambe le parti la sicurezza della pianificazione. Se l’esecutivo cittadino non sostiene un progetto preferiamo invece annullarlo.
Con 160 progetti in fase di sviluppo e realizzazione e un orizzonte di pianificazione a lunghissimo termine siamo in una condizione ottimale per poter anticipare o anche posporre i progetti in base alle esigenze.
A fronte di dieci anni di attività e con circa 150 progetti in corso avete ormai sviluppato procedure automatizzate da applicare?
Vi sono diversi elementi standardizzati. Una volta ciò riguardava unicamente la fase di costruzione, ad es. grazie a liste di controllo per i responsabili dei progetti. Oggi tutto ciò comincia molto prima. Valutiamo un progetto sulla base di diversi criteri come dimensioni, posizione e anche grado di esposizione politica, decidendo poi quale procedura e quali standard sono più adatti alla situazione. Da circa sei anni, inoltre, la sezione Sviluppo è suddivisa in due unità che si dedicano rispettivamente allo sviluppo strategico (responsabile per la progettazione fino alla fase di conclusione del concorso) e allo sviluppo più operativo (durante la realizzazione). Per entrambe le fasi sono di volta in volta richieste altre competenze. Questo sistema ha dimostrato tutta la sua efficacia.
Per l’attuazione diamo molto valore a procedure che prevedano l’elaborazione di varianti, sia tramite concorsi sia attraverso mandati di studio. I risultati vengono poi valutati sulla base di una griglia predefinita che serve da orientamento per la giuria e tiene conto ad es. dell’urbanistica o dell’economicità; così facendo, i costi durante il ciclo di vita vengono ad es. affrontati già in questa fase. Ogni progetto deve essere redditizio di per sé, anche se non tutti nella stessa misura.
Ha accennato al grado di esposizione politica di determinate aree. Come vengono affrontate queste situazioni?
In Svizzera i processi di progettazione nelle zone interne alle città durano fra i cinque e gli otto anni. Durante questo lasso di tempo di norma si svolge perlomeno una tornata elettorale. Ciò ci pone a volte di fronte a delle difficoltà: cambiano i responsabili e arrivano volti nuovi con nuove idee. Ora abbiamo iniziato a considerare le elezioni fra le tappe fondamentali nella pianificazione delle scadenze al fine di poter armonizzare al meglio le fasi critiche l’una con l’altra.
Le nostre aree non sono generalmente inserite nel piano regolatore e, se per caso lo sono, di solito non corrispondono al tipo di zona edificabile di cui avremmo bisogno. Dobbiamo quindi fare sempre i conti con un piano di utilizzazione speciale o un piano d’edificabilità che deve essere approvato dal consiglio comunale, a volte anche dal popolo.
Abbiamo dunque bisogno di un largo consenso, nella popolazione così come a livello di consiglio e municipio. È pertanto importante integrare quanto prima nel processo le persone interessate e i soggetti coinvolti e che le procedure siano così aperte da permettere ancora di apportare modifiche. Almeno altrettanto importante è rendere noto e spiegare ogni progetto. Mostrare alla popolazione quale valore aggiunto esso comporti è di rilevanza capitale. Nel caso di La Rasude a Losanna, ad esempio, abbiamo oggi a che fare con un’area chiusa che in futuro sarà aperta, con la possibilità di utilizzare spazi a livello strada in cui potranno essere ospitati piccoli esercizi commerciali. La popolazione deve poter comprendere che l’obiettivo primario non è massimizzare la rendita.
Una procedura partecipativa come nel caso dello sviluppo del quartiere di Neugasse può contribuire ad assicurare un ampio sostegno a un progetto. Esistono ulteriori margini di miglioramento?
Per procedure così intense abbiamo naturalmente bisogno di una certa collaborazione. A Zurigo si registra un forte impegno. Ma anche in questa città le persone provenienti dall’area politica rosso-verde sono tendenzialmente più interessate al confronto, mentre l’area borghese è stata finora meno rappresentata nel processo partecipativo. Ed è un peccato. Stiamo ancora cercando di scoprire come poter raggiungere un più ampio settore della società. Vorrei invitare le persone a partecipare alle procedure o perlomeno a informarsi e ad andare a votare. Lo sviluppo non deve essere un fine a sé stante delle aziende. Deve essere una questione di dare e ricevere, assieme alla popolazione.
