Vivre plus haut en Suisse
Les projets actuels de tours reflètent la stratégie d’une Suisse en pleine croissance, qui consiste à densifier les terrains constructibles existants. Les projets rassemblés ici – tous achevés ou lancés à partir de 2025 – donnent un aperçu des pratiques actuelles. Les rédactions d’espazium revue, d’espazium magazin et d’espazium quaderni les ont analysés conjointement.
Face à la croissance démographique suisse, les maîtres d’ouvrage de projets situés à proximité des grandes villes – qu’ils soient publics, d’intérêt général ou privés – réagissent aujourd’hui de plus en plus souvent en construisant des tours. Pour créer, sur un terrain urbain limité, ces nouveaux logements répondant aux exigences actuelles en matière de confort et d’espace, ils doivent assumer des coûts de construction plus élevés au mètre carré. En effet, plus un bâtiment est haut, plus les coûts liés à la structure porteuse, à la façade, aux exigences de sécurité et aux installations techniques augmentent. De plus, les noyaux de circulation supplémentaires liés à la hauteur réduisent la surface habitable par étage. Ces deux facteurs contribuent mais n’expliquent pas entièrement la hausse des loyers mis sur le marché libre dans ce type de construction. Dans le cas de projets coopératifs ou municipaux, où le terrain est soustrait à la spéculation, cette plus-value se répercute moins sur les loyers (comme c’est le cas, par exemple, pour le lotissement de Letzi ou la tour du Koch-Quartier à Zurich). Tous les immeubles de grande hauteur ont toutefois en commun le fait que les prix augmentent à chaque étage – qu’il s’agisse de loyers subventionnés et de loyers au prix du marché, ou encore de prix de l’accession à la propriété.
Les immeubles de grande hauteur – dans notre analyse, ceux d’une hauteur supérieure à 60 m – permettent une forte densification sur une petite surface et se concentrent dans les régions métropolitaines telles que Zurich, Genève ou Lausanne. Ils sont actuellement construits dans des lieux bien desservis par les transports. Une condition préalable à leur construction: disposer soit de locataires potentiels prêts à payer plus cher que le prix du marché, soit d’un financement public ou associatif garantissant des loyers abordables dans ces immeubles.
Ces bâtiments imposants attirent tous les regards et suscitent la controverse. Ils soulèvent des questions de compatibilité sociale et d’écologie auxquelles il n’est pas possible de répondre de manière générale, mais qui doivent être évaluées au cas par cas pour chaque projet. C’est pourquoi nous rassemblons ici les tours dont la construction a été achevée ou a débuté à partir de 2025, afin de pouvoir comparer les différents bâtiments, leurs dimensions, leurs usages et leurs contextes.
Ces immeubles de grande hauteur sont conçus soit comme des tours isolées, à l’instar de l’Alto Tower à Zurich, soit comme des tours jumelles, comme la Pilatus Tower, soit encore comme faisant partie d’un ensemble plus vaste, tel que Malley ou Zwhatt Areal. La plupart d’entre eux présentent un rez-de-chaussée à vocation commerciale et disposent de peu d’espaces publics ou collectifs. Un seul projet de réaménagement de tour a été recensé: l’Oerlikon One à Zurich. Cet ancien hôtel a été transformé en immeuble d’habitation avec une partie dédiée à l’hôtellerie. Il rappelle le boom des gratte-ciel des années 1970 et 1980, qui a particulièrement touché la Suisse alémanique.
Aujourd’hui, la construction de tours est en plein essor tant en Suisse alémanique qu’en Suisse romande. Il est frappant de constater qu’aucun projet de ce type n’est en cours au Tessin. Cependant, l’évolution démographique, caractérisée par la plus faible croissance démographique de Suisse et même par un exode prévu, indique que la pression sur le marché du logement n’y est pas aussi forte que sur le Plateau. De ce point de vue, les tours suisses actuelles n’ont certes pas l’aura de celles de Dubaï ou New York. Mais elles aussi traduisent un potentiel économique régional.
