Fra­gen und Ant­wor­ten aus dem SIA-Re­ch­tsdien­st zur OR-Re­vi­sion

Gelten für Werkverträge, die vor dem 1. Januar 2026 mit Vereinbarung der Norm SIA 118 abgeschlossen wurden, weiterhin die bisherigen Gesetzesbestimmungen?

Ja, für Werkverträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen worden sind, gelten weiterhin die bisherigen Gesetzesbestimmungen und die im Werkvertrag vereinbarte Ausgabe der Norm SIA 118. Nur wenn in den Werkverträgen ausdrücklich vereinbart worden ist, dass das neue Recht anzuwenden ist, kommt dieses zur Anwendung. 

Die Revision sieht ein zwingendes Recht auf Nachbesserung vor. Darf nun die Nachbesserung bei übermässigen Kosten nicht mehr verweigert werden?

Das zwingende Recht auf kostenlose Nachbesserung bedeutet, dass dieses vertraglich nicht abgeändert werden darf (Art. 368 Abs. 2^bis OR). Der Einwand der übermässigen Verbesserungskosten wird dadurch nicht ausgeschlossen (Art. 368 Abs. 2 OR). Das bedeutet, dass im Einzelfall weiterhin geprüft werden kann, ob die Verbesserungskosten übermässig sind. Die (voraussichtlichen) Verbesserungskosten gelten als übermässig, wenn sie in einem Missverhältnis zum Nutzen stehen, den die Mängelbeseitigung der Bestellerin bringt. In diesem Fall darf die Nachbesserung verweigert werden. Der Bestellerin verbleiben jedoch weitere Rechtsbehelfe wie beispielsweise die Minderung des Werklohns oder der Anspruch auf Schadenersatz, wenn das ausführende Unternehmen den Schaden verschuldet hat.

Hat die Revision Auswirkungen auf die zehnjährige Verjährungsfrist bei arglistigem Verschweigen von Mängeln?

Nein, verschweigt ein ausführendes Unternehmen einen Mangel am Bauwerk arglistig – täuscht es also vorsätzlich – ist die gesetzliche Verjährungsfrist von fünf Jahren nicht anwendbar. In diesem Fall gilt eine Verjährungsfrist von zehn Jahren seit der Abnahme des Werks. Diese Frist ergibt sich aus einer gesetzlichen Kettenreaktion: Das Werkvertragsrecht (Art. 371 Abs. 3 OR) verweist auf die kaufrechtlichen Verjährungsregeln. Dieses wiederum schliesst die kurze Verjährungsfrist von fünf Jahren aus, wenn das ausführende Unternehmen arglistig handelt (Art. 210 Abs. 6 OR). An ihre Stelle tritt die allgemeine Verjährungsfrist von zehn Jahren (Art. 127 OR). Die Verjährungsfrist bei Arglist wird durch die Revision nicht berührt.

Müssen die Planenden von den ausführenden Unternehmen aufgrund der Revision fünfjährige Solidarbürgschaften verlangen, wenn die Norm SIA 118 vereinbart worden ist?

Nein, die Revision hat keine direkten Auswirkungen auf die Solidarbürgschaft gemäss der Norm SIA 118. Die Solidarbürgschaft, umgangssprachlich Garantieschein, ist gemäss Art. 181 Abs. 1 und 3 Norm SIA 118 für sämtliche Mängel zu leisten, die innerhalb der zweijährigen Rügefrist beanstandet werden. Sind vor Ablauf der Rügefrist gerügte Mängel noch nicht behoben, ist die Solidarbürgschaft für die Dauer bis zur vollständigen Behebung dieser Mängel zu verlängern. Vorbehalten bleibt der Eintritt der Verjährung. In der Praxis kann sich jedoch eine Konstellation ergeben, in der ein Mangel kurz vor Ablauf der zweijährigen Rügefrist entdeckt wird. Gestützt auf die neue gesetzliche Regelung kann dieser Mangel noch innert 60 Tagen gerügt werden, obwohl die Mängelrüge erst nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist gemäss der Norm SIA 118 erfolgt. In diesem Fall wird der betreffende Mangel von der Solidarbürgschaft nicht erfasst, obwohl die Rüge nach dem neuen Recht fristgerecht erfolgt ist.

Die Verlängerung der gesetzlichen Rügefrist rechtfertigt keine generelle Verlängerung von Solidarbürgschaften nach der Norm SIA 118. Entscheidend bleibt, dass festgestellte Mängel innerhalb der zweijährigen Rügefrist gemäss der Norm SIA 118 gerügt werden. Wird ein Mangel innerhalb der zweijährigen Rügefrist entdeckt und gerügt, ergeben sich aus der Gesetzesrevision keine nachteiligen Auswirkungen auf die Deckung der Mängel durch die Solidarbürgschaft. 

Müssen neue Werkverträge, die nach dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden, die Korrigenda (Ergänzung) C1:2026 zur Norm SIA 118 übernehmen, um anwendbar zu sein, oder gilt die Korrigenda automatisch?

Bei den revidierten Gesetzesbestimmungen handelt es sich um zwingendes Recht. Daher gehen die zwingenden Gesetzesbestimmungen einer vertraglichen Vereinbarung, wie sie eben die Norm SIA 118 darstellt, vor. Die Korrigenda gilt wie die Norm SIA 118 nicht automatisch und muss im Werkvertrag vereinbart werden. Die Korrigenda wurde erlassen, damit die Norm SIA 118 bezüglich Rügefrist bei verdeckten Mängeln keinen Widerspruch zum OR enthält. Die Vereinbarung der Korrigenda empfiehlt sich, um eine stimmige Vertragsurkunde zu haben. 

Müssen Werkverträge, die nach dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, nachträglich angepasst werden, wenn die Ergänzung (Korrigenda) C1:2026 zur Norm SIA 118 nicht ausdrücklich vereinbart wurde? Und müssen Unternehmen über diese Änderung informiert werden?

Nein, eine Änderung des Werkvertrags beziehungsweise ein Nachtrag ist nicht notwendig, da die neuen zwingenden Gesetzesbestimmungen ohnehin und damit unabhängig von der Vereinbarung der Korrigenda gelten. Es gibt keine Verpflichtung, die ausführenden Unternehmen darüber zu informieren, da diese selbst dafür besorgt sein müssen, das geltende Recht zu kennen. Um eine kooperative Zusammenarbeit zu gewährleisten, kann ein Hinweis erfolgen. Unabhängig davon bestehen gegenüber einer Laienbauherrschaft erhöhte Informationspflichten. Es ist daher sinnvoll, diesen über die Gesetzesänderung zu informieren. 

Gelten die neuen Gesetzesbestimmungen auch dann, wenn ein Kaufvertrag über Stockwerkeigentum im Jahr 2026 abgeschlossen wird, die zugrunde liegenden Werkverträge mit den ausführenden Unternehmen jedoch noch vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden?

Ja, für die Käuferin des Stockwerkeigentums gelten die neuen Regelungen (Art. 219a OR), da der Kaufvertrag im Jahr 2026 abgeschlossen wird. Die Werkverträge wurden hingegen vor 2026 abgeschlossen, womit im Verhältnis zwischen der Verkäuferin und gleichzeitig Bestellerin und den ausführenden Unternehmen das bisherige Recht gilt. Für die Bestellerin kann in diesem Szenario eine Lücke in der Gewährleistung entstehen. Ein Beispiel: Die Käuferin kann Mängel innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung rügen. Die Bestellerin hat ihrerseits eine sofortige Rügepflicht (Art. 370 Abs. 3 aOR). Nach bisherigem Recht gilt ein Mangel dabei als entdeckt, wenn die Bestellerin davon Kenntnis erlangt hat, dass sie eine genügend substanziierte Rüge erheben kann.¹ Im Einzelfall bleibt zu klären, ob der Anspruch gegenüber dem ausführenden Unternehmen bereits verwirkt ist. 

Sofern mit den ausführenden Unternehmen die Norm SIA 118 vereinbart wurde, entschärft sich die Diskrepanz der Rügefristen ein Stück weit. Innerhalb der ersten zwei Jahre nach der Abnahme gilt das jederzeitige Rügerecht gemäss der Norm SIA 118 (Art. 172 und 173). Die mögliche Lücke in der Gewährleistung tritt somit erst nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist ein. 

Folgefrage: Ist es daher empfehlenswert, die Werkverträge mittels Nachtrag an die OR-Revision beziehungsweise die Korrigenda anzupassen?

Eine nachträgliche Anpassung des Werkvertrags an das neue Recht ist eine Möglichkeit, mit der die Lücke in der Gewährleistung geschlossen werden kann. Wurde die Norm SIA 118 vereinbart, lässt sich die Lücke mit der Korrigenda SIA 118-C1:2026 schliessen. Allerdings ist zu beachten, dass die Zustimmung der ausführenden Unternehmen nicht erzwungen werden kann. Insbesondere bei Projekten, bei denen das Werk bereits erstellt und abgenommen wurde, dürften die ausführenden Unternehmen nur wenig Interesse an einer entsprechenden Vertragsanpassung haben. 

Steht die Abnahme noch bevor, ist eine sorgfältige Abnahme durchzuführen. Vor Ablauf der zweijährigen Rügefrist bietet sich eine Schlussprüfung nach Art. 177 Norm SIA 118 an. Die Schlussprüfung dient der Beweissicherung. Wird ein Mangel im Protokoll festgehalten, wird vermutet, dass dieser auch als gerügt gilt. Dies allerdings unter der Voraussetzung, dass das ausführende Unternehmen bei der Schlussprüfung anwesend war. Die Schlussprüfung schliesst die Lücke in der Gewährleistung nicht, doch es erhöht die Chance, dass Mängel noch innerhalb der zweijährigen Rügefrist entdeckt werden. 

Ein weiterer Hinweis

Bei der oben beschriebenen Konstellation ist auch zu beachten, dass die Verjährungsfristen zu unterschiedlichen Zeitpunkten beginnen. Zwischen der Bestellerin und den ausführenden Unternehmen läuft die gesetzliche fünfjährige Verjährungsfrist ab der Abnahme des Werks. Zwischen der Bestellerin und der Käuferin läuft sie ab der Übergabe des Eigentums. Es kann also vorkommen, dass zwischen der Bestellerin und dem ausführenden Unternehmen die gesetzliche Verjährung bereits eingetreten ist, während sie im Verhältnis der Bestellerin und Käuferin noch läuft. Diese Diskrepanz gab es aber bereits vor der Revision. Neu kann sie einschneidender sein, weil die Käuferin ihre Mängel dank der neuen 60-tägigen Rügefrist leichter rechtzeitig rügen kann und ihre Ansprüche gegenüber der Bestellerin damit eher erhalten bleiben, während die Ansprüche der Bestellerin gegenüber dem ausführenden Unternehmen bereits verjährt sein können. 

¹ Botschaft zur Änderung des Obligationenrechts (Baumängel) vom 19. Oktober 2022, BBI 22.006, S. 30; S. 30; BGE 134 III 145, E. 7.2.

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