Zirkularität als strategischer Werttreiber
Für Investorinnen und Investoren stellt sich beim Thema Kreislaufwirtschaft die entscheidende Frage: Ist Re-Use im Holzbau bereits heute wirtschaftlich attraktiv?
ESG-Anforderungen, zunehmende Regulatorik und steigende Klimarisiken beeinflussen Immobilieninvestitionen. Neben Lage, Nutzungsflexibilität und Cashflow rücken zunehmend Lebenszykluskosten und graue Emissionen in den Fokus. Damit verschiebt sich der Blick von der reinen Ertragskraft hin zur langfristigen Risiko- und Ressour-cen-resilienz einer Immobilie. In diesem Kontext gewinnt die Kreislaufwirtschaft strate-gische Bedeutung – insbesondere im Holzbau, der konstruktiv und materiell günstige Voraussetzungen für zirkuläre Wertschöpfung bietet.
Das Prinzip Re-Use zielt darauf ab, Bauteile nach der Erstnutzung wiederzuverwenden, anstatt sie energetisch zu verwerten. Holz eignet sich aufgrund seiner vergleichsweise sortenreinen Verarbeitung, der guten Rückbaubarkeit und seines geringen Gewichts besonders für solche Konzepte. Für die Immobilienwirtschaft stellt sich jedoch weniger die technische als vielmehr die wirtschaftliche Kernfrage: Trägt Zirkularität zur Wertstabilität und Rendite bei?
Steigende Relevanz erwartet
Marktbefragungen institutioneller Investoren unter rund 300 Akteurinnen -zeigen, dass Nachhaltigkeitsaspekte im Transaktionsmarkt zwar an Bedeutung gewinnen, jedoch noch nicht systematisch in Preisbildungsmechanismen integriert sind. Klassische Bewertungsmodelle – insbesondere die Discounted-Cashflow-Methode – unterstellen häufig eine quasi unendliche Nutzungsperspektive. Rückbaukosten, Entsorgungsaufwand oder potenzielle Restwerte aus wiederverwendbaren Bauteilen bleiben weitgehend unberücksichtigt. Damit wird das Lebensende eines Gebäudes ökonomisch ausgeblendet. Im Vergleich zwischen linearer und zirkulärer Bauweise ergibt sich bei einer Restlebensdauer von 100 Jahren aufgrund der Verzinsungseffekte nur ein geringer Wertunterschied. Verkürzt sich der Betrachtungszeitraum jedoch auf 50 oder 25 Jahre, wird der Vorteil der zirkulären Variante mit Wertunterschieden von 1.1 % beziehungsweise 2.4 % zwischen der linearen und zirkulären Betrachtung sichtbar. Entscheidend ist somit nicht allein die Bauweise, sondern die Annahme zur tatsächlichen Nutzungsdauer – ein Aspekt, der in der strategischen Portfolioanalyse an Bedeutung gewinnt.
Wirtschaftlicher Mehrwert
Als ökonomische Hebel wurden ins-besondere vier Parameter identifiziert: reduzierte Instandhaltungs- und Instand-setzungskosten durch Systemtrennung, potenziell tiefere Erstellungskosten infolge Standardisierung und Digitalisierung, steigende Deponiekosten sowie eine mögliche Reduktion des Diskontierungssatzes aufgrund geringerer regulatorischer Risiken. Sensitivitätsanalysen zeigen, dass insbesondere Kombinationen dieser Effekte zu einer klaren wirtschaftlichen Überlegenheit zirkulärer Holzbauten führen können.
Die frühzeitige Zieldefinitionen, digitale Materialpässe, Planung in Schichten sowie reversible Verbindungssysteme gelten als zentrale Voraussetzungen für eine funktionierende Kreislaufstrategie. Regulatorische Impulse – etwa verbindliche Rückbaukonzepte oder strengere Grenzwerte für graue Emissionen – könnten die ökonomischen Rahmenbedingungen zusätzlich verschieben.
Zirkularität als strategisches Instrument
Re-Use im Holzbau ist aus heutiger Marktsicht noch kein automatischer Werttreiber, wohl aber ein strategisches In-strument zur Risikominimierung. Mit zu-nehmender Regulierung, steigender Ressourcenknappheit und wachsender ESG-Integration dürfte die Berücksichtigung des Lebenszyklusendes in Bewertung und Investmentpraxis an Relevanz gewinnen. Für langfristig orientierte Investoren eröffnet sich damit die Chance, Zirkularität nicht nur als Nachhaltigkeitsziel, sondern als integralen Bestandteil der Wertstrategie zu verstehen.
