Ver­dich­tung als neus­ter Markt­schrei?

Fachtagung zur nachhaltigen Siedlungsentwicklung

Die Siedlungsentwicklung nach innen ist ein drängendes, politisches Projekt. Aber wie stark ist auch der Immobilienmarkt daran interessiert? Eine Fachveranstaltung der Vereinigung für Landesplanung (VLP) machte deutlich, dass sich Behörden und Investoren gegenseitig erst finden müssen.

Date de publication
26-09-2017
Revision
26-09-2017

Wer Arealentwickler und Totalunternehmer aufs Podium bittet, riskiert selbstbewusste Ansagen und angriffige Voten. Die Vereinigung für Landesplanung (VLP) hatte für die letzte Jahrestagung mehrere Vertreter eingeladen; rhetorisch blieben diese wenig schuldig. Andreas Binkert, Mitinhaber der Nüesch Development und anfänglich federführend bei der Umnutzung der ehemaligen Sihlpapierfabrik zu «Greencity» Zürich, verdeutlichte gleich zu Beginn der Veranstaltung, dass der Immobilienmarkt eigentlich nur eine Regel kennt: «Die Wirtschaftlichkeit ist die Basis jeglichen Tuns.» Renditeerwartungen stehen darum am Anfang jeder Entwicklungsinvestition. Dieser Eindruck überdauerte auch die folgenden Referate und Podiumsdiskussion: Wo derzeit die Siedlungsentwicklung zur Debatte steht, werden dominante Marktansprüche formuliert. Die Baukultur scheint dagegen ins Hintertreffen zu geraten respektive es fehlen ebenso schlagfertige Verfechter.

Die Tagung selbst wollte tatsächlich erkunden, ob die bauliche Verdichtung sowohl hochstehend als auch marktkompatibel ist. Wiederholt betonten die Redner, dass alles gut kommt, wenn man sie einfach machen liesse. Verdichtung und Qualität bilde kein Widerspruch, erklärte auch Markus Mettler, CEO der Halter Gruppe und Präsident des Branchenverbands Entwicklung Schweiz. Dagegen störe ihn, wie viele Hürden in Form von Bau-, Energie- und Umweltvorschriften oder als baukulturelle Anliegen aufgestellt würden. Zwar stimme er mit dem Befund überein, die Verdichtung habe bislang mehr schlechte als gute Beispiele hervorgebracht. Doch daran seien nicht ökonomische Motive schuld, sondern die Mutlosigkeit «von Politik und Raumplanung», bestehende kleinteilige Strukturen zu bewahren und auf der hohen Reglementierungsdichte zu beharren. Zudem wolle «der Schweizer lieber in einem Einfamilienhaus wohnen», ergänzte Binkert. Die Verdichtung werde als negative Entwicklung wahrgenommen. Die Nachfrage nach verdichtetem Wohnraum lässt daher zu wünschen übrig.

Schmiermittel oder wichtige Finanzierungsquelle?

Der Auftritt der Branchenvertreter war pointiert und provokant; die mitdiskutierenden Behördenvertreter und Planungsfachleute blieben leider eine angemessene Replik schuldig. Trotzdem traten die Differenzen im Laufe der Veranstaltung deutlich zu Tage: Die Investoren und die öffentliche Hand interpretieren den aktuellen Raumplanungsauftrag auf unterschiedliche Art und Weise. Zwei Beispiele kamen unmittelbar zur Sprache: die Mehrwertabschöpfung und das Wettbewerbsverfahren. Ersteres meint die Pflicht des Grundeigentümers, einen bestimmten Anteil des Mehrwerts bei Neu- oder Aufzonierungen an den Staat abzuliefern. Für VLP-Vizedirektorin Christa Perregaux können Gemeinden und Kantone diese Abgabe zugunsten der ÖV-Infrastruktur und von siedlungsnahen Grünräumen investieren. Der Basler Regierungsrat Hans-Peter Wessels bestätigte aus langjähriger Praxis im Stadtkanton, wie gut dieses Instrument funktioniert. Und der Zürcher Stadtrat André Odermatt ergänzte, dass diese Abgabe zu essentiellen Verbesserungen in der Siedlungsqualität genutzt werden soll. Immobilieninvestoren wehren sich nicht grundsätzlich dagegen, aber fordern Limiten für die Abgabehöhe und wünschen nicht allzu grosse Transparenz. Tatsächlich tendieren die Kantone dazu, den Abgabesatz zwischen 20 und 80 % festzusetzen. Halter-CEO-Mettler will jedoch keine starren Bestimmungen, weil sie das Investitionsrisiko des Eigentümers generell erhöhen. Stattdessen hofft er auf flexible Ansätze, so dass Gemeinden einen eigenen Spielraum bei Verhandlungen nutzen können. Umstritten ist ebenfalls, ob der Abgabebeitrag offen gelegt werden soll. Für Aussenstehende irritierend an der Debatte über die Mehrwertabgabe ist ausserdem, dass die Mehrwertabschöpfung gerne als «Schmiermittel für die Verdichtung» deklariert wird.

Bashing gegen Architekten

Die VLP-Veranstaltung wollte im Weiteren wissen, ob das Wettbewerbsverfahren für die erhoffte Qualität in der Siedlungsverdichtung sorgen könne? Auch hier wurde an der Sache vorbei diskutiert, weil die Frage, was unter Qualität eigentlich zu verstehen ist, unbeantwortet blieb. Stattdessen gab sich der Vertreter der Entwicklungsbranche einem eigentlichen Architekten-Bashing hin. Urs Lengweiler von der Steiner AG hält den Einfluss von Fachjuroren für unangemessen. Die Qualität eines Projekts messe sich nicht nur an der Gestaltung oder an der Gebäudeform. «Was Architekten auswählen, geht teilweise zu weit. Die ökonomischen Aspekte eines Projekts sind uns wichtiger», so der Immobilienentwickler. «Ein Projektwettbewerb gehört zur Kür und liefert nur ideelle Rohlinge; daraus ein ökonomisch umsetzbares und am Markt erfolgreiches Produkt zuzuschneiden, ist die Pflicht.»

Die Kritik am hundertjährigen Auswahlinstrument hatte Ruedi Vogt, Präsident der SIA-Wettbewerbskommission, zu erwidern. Der Erweiterung einer Fachjury mit Experten anderer Disziplinen stehe nichts entgegen. «Es ist aber weiterhin auf schlanke und der Projektstufe angemessene Verfahren zu achten», so der Verbandsvertreter. Zudem zeige die Erfahrung, dass die Bereitschaft in der Architekturszene gross sei, ihre siegreichen Projekte jeweils anzupassen. «Der Mehrwert in Städtebau und Architektur lässt sich aber nur garantieren, wenn die Sprache des Autors erkennbar bleibt», erklärt Vogt, selbst Inhaber eines Architekturbüros. Zudem sei gegen den vermehrten Einsatz von informellen Auswahlinstrumenten wie einer Testplanung oder offener Mitwirkungsprozesse wenig einzuwenden.

Andreas Schneider, Professor für Raumentwicklung an der Hochschule Rapperswil, bemängelte bereits in der Tagungseinleitung die rhetorische Kakaphonie der laufenden Verdichtungsdebatte. «Es braucht endlich bessere Orientierungshilfen und eine Klärung, was unter Verdichtung zu verstehen ist.» Am Ende der VLP-Veranstaltung bekam er abermals Recht: Die meisten Redner haben sich ebenfalls nicht weiter dazu geäussert, was unter qualitativer Verdichtung verstehen ist. Eher begnügte man sich damit, die eigene Position zu markieren und zu betonen, dass es ohne sie nicht geht.

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