Grêle et immobilier vaudois : quantifier le risque pour protéger la valeur
La combinaison de la modélisation climatique stochastique, de l’apprentissage automatique et de données de haute résolution sur les bâtiments ouvre de nouvelles perspectives pour l’évaluation des risques naturels au cas par cas. L’exemple du canton de Vaud montre comment quantifier avec précision les risques liés à la grêle et les réduire de manière ciblée.
Dans le paysage suisse des risques naturels, la grêle s’impose comme l’un des périls les plus coûteux pour le secteur immobilier, rivalisant avec les inondations. Pour les investisseurs, cette menace doit être intégrée dans l’évaluation des actifs, la gestion du risque et les décisions d’allocation du capital. Au Centre d’expertise sur les extrêmes climatiques (ECCE) de l’Université de Lausanne, nous avons mené, en collaboration avec l’Établissement cantonal d’assurance du canton de Vaud (ECA Vaud), une étude visant à quantifier le risque de grêle à l’échelle du bâtiment, afin d’éclairer la tarification et d’orienter la prévention.
Le paradoxe de la « queue lourde » : l’illusion des moyennes
En gestion des risques, la perte annuelle moyenne (PAM) constitue un indicateur de référence. Elle est toutefois trompeuse prise isolément, car les pertes liées à la grêle suivent une distribution dite à « queue lourde ». Concrètement, les pertes varient fortement d’une année à l’autre, certaines années se distinguant par des niveaux exceptionnellement élevés par rapport à la moyenne. Dans le climat actuel, à l’échelle du canton de Vaud, la perte associée à un événement centennal (217 mio CHF) contraste ainsi fortement avec la PAM (16.6 mio CHF). Pour les assureurs et les investisseurs, l’enjeu n’est donc pas seulement d’absorber un coût moyen, mais de résister à des chocs majeurs. Ignorer cette dynamique conduit à sous-estimer le risque réel d’un portefeuille immobilier.
Une modélisation de pointe pour éclairer la décision
Pour dépasser les limites des approches fondées uniquement sur l’historique des sinistres, nous avons développé une modélisation intégrée combinant météorologie, climatologie, statistiques et intelligence artificielle.
Premier pilier de cette modélisation : un générateur stochastique de tempêtes, capable de simuler 10 000 années de grêle synthétiques mais réalistes, dans des climats actuels ou futurs. Ces simulations permettent d’estimer les pertes pour chaque bâtiment du canton, y compris ceux n’ayant jamais subi de dommages, et de quantifier le risque de manière exhaustive.
Second pilier : un modèle de dommages basé sur l’apprentissage automatique, reliant la taille des grêlons à la probabilité de sinistre et à son coût pour chaque bâtiment. Les algorithmes ont été entraînés en croisant les données de sinistres de l’ECA Vaud avec des observations radar de MétéoSuisse fournissant une estimation du diamètre des grêlons.
Le réchauffement climatique comme amplificateur
Nos projections indiquent que le réchauffement climatique s’accompagne d’une augmentation du risque : les pertes croissent d’environ 7 % par degré Celsius supplémentaire, à portefeuille constant. D’ici 2055, la PAM pourrait atteindre près de 18 mio CHF, et davantage encore avec la croissance du parc bâti. L’absence d’atténuation du changement climatique entraînerait un surcoût d’environ 1 mio CHF par an par rapport à un scénario de transition. Intégrer la durabilité, via la réduction des émissions et l’adaptation, devient ainsi un levier concret pour limiter l’augmentation des pertes et préserver la valeur à long terme.
Mieux cibler la prévention
Notre modèle permet d’identifier les facteurs de risque les plus influents parmi ceux disponibles (valeur assurée, volume, âge, altitude, type de bâtiment et localisation) et donc de cibler les bâtiments pour lesquels des mesures de protection et de prévention doivent être déployées en priorité. Le bassin lémanique et le nord du canton apparaissent comme des « points chauds », le premier en raison de la forte densité du bâti, le second du fait d’une activité de grêle plus marquée.
Une évaluation plus fine nécessiterait toutefois d’intégrer des caractéristiques aujourd’hui peu disponibles telles que le type de toiture, la surface vitrée, la présence et le type de stores et de panneaux solaires ainsi que les dispositifs de protection existants, qui influencent fortement la vulnérabilité réelle.
Une quantification fine du risque à l’échelle du bâtiment permet de prioriser les mesures (installation de matériaux résistants, déploiement de dispositifs de protection automatisés, etc.) qui maximisent la réduction du risque pour chaque franc investi.
Conclusion : la résilience comme levier de valeur
La pérennité des rendements immobiliers dépendra de la capacité à intégrer ces risques dès aujourd’hui. S’engager dans une construction durable intégrant la résilience permet de transformer un risque climatique en levier de création de valeur. Grâce aux outils scientifiques disponibles, il devient possible de concevoir un parc immobilier vaudois à la fois durable et résilient face aux extrêmes de demain.
Cet article a paru dans le numéro spécial « Immoblier et énergie IX, intitulé Planifier et construire en tenant compte des risques climatiques ». D’autres articles sur ce sujet sont disponibles dans notre dossier numérique.
