La sostenibilità fa aumentare il valore degli immobili. Un’analisi delle transazioni sul mercato degli affitti rivela che a minori emissioni di CO2 corrisponde una migliore resa economica.
Il patrimonio edilizio produce circa un terzo delle emissioni di CO2 del paese.1 Per raggiungere la neutralità climatica entro il 2050, il settore dovrà portare un contributo decisivo. Così ci siamo chiesti: «Come cambia il valore di mercato degli immobili con una gestione a emissioni zero?». L’indagine empirica2 ha potuto disporre di un database ampio e aggiornato.
Per cominciare, qualche indicazione sull’impostazione dell’analisi. Sono stati considerati gli investimenti immobiliari con appartamenti in affitto e le relative emissioni di CO2 derivanti dalla produzione di calore. Le indagini hanno coinvolto circa 2400 edifici residenziali, per un totale di circa 40 000 contratti di affitto stipulati tra il 2015 e il 2020. Erano inoltre disponibili i dati di -circa 400 compravendite di immobili a uso abitativo a partire dal 2017.
Il quesito centrale dello studio è stato: qual è il rapporto tra il valore di due immobili residenziali la cui unica differenza è costituita da emissioni di CO2 alte o basse? Sono stati messi a confronto immobili con riscaldamento a gasolio o a gas e immobili riscaldati da pompa di calore, con basse emissioni di CO2.
Costi e ricavi
Dall’analisi delle transazioni emergono i seguenti risultati sull’aumento di valore di un immobile:
– Costi: per sostituire un sistema di riscaldamento a gasolio o a gas con una pompa di calore è necessario un investimento extra rispetto alla sostituzione 1:1del sistema fossile. In termini di costi di ammortamento mensili, una pompa di calore costa mediamente 31 CHF/appartamento in più di una sostituzione.
– Utili: dai contratti d’affitto analizzati risulta che il canone d’affitto medio in un condominio con riscaldamento a pompa di calore è mediamente più alto di 40 CHF/appartamento/mese rispetto a uno con riscaldamento a gasolio o a gas. Dal punto di vista dell’investitore, ciò significa che i maggiori costi d’investimento – 31 CHF/appartamento/al mese – sono sovracompensati. Al tempo stesso, i condomini con riscaldamento a emissioni zero possono essere gestiti in modo significativamente più conveniente: passando a una pompa di calore, i costi accessori scendono in media di 33 CHF/appartamento/mese. Dal punto di vista dell’inquilino, il canone d’affitto lordo aumenta di poco; anzi, in molti casi gli inquilini possono contare su una riduzione delle spese, come dimostra lo studio di Wüest Partner «Energetische Sanierungen: 3 Gewinner» (cfr. Immobili ed energia n. 3, 2020).
– Previsione di rendimento: nei condomini a basse emissioni di CO2 si osservano previsioni di rendimento leggermente più basse rispetto a oggetti ad alte emissioni. Il motivo è facilmente comprensibile: i primi sono più economici da finanziare e comportano meno rischi quando vengono affittati.
Disponibilità a pagare di più
L’anno scorso Wüest Partner ha intervistato 237 investitori immobiliari svizzeri sulla disponibilità a pagare per edifici ad alta efficienza energetica. I risultati confermano che gli investitori pagano effettivamente di più: circa un quinto degli intervistati ha dichiarato una disponibilità a pagare per immobili a basse emissioni superiore di oltre il 3%, in alcuni casi anche oltre il 6%. Un buon quarto ha dichiarato una disponibilità massima superiore al 3%, mentre un altro quarto ha negato che questo fattore influisca sulla sua disponibilità a pagare. Il restante 28% non si è pronunciato sull’incidenza della sostenibilità sul prezzo di vendita di un immobile.
Casi specifici
Non va dimenticato che quelli presentati sono valori medi, e le cifre possono variare notevolmente da un immobile all’altro. Ad esempio, gli investimenti extra per appartamento sono di norma più alti in un oggetto piccolo che in uno grande. Per quanto riguarda le pompe di calore, i costi dipendono dai sistemi effettivamente installati e dalla fonte di energia disponibile – geotermia, acqua di falda, aria esterna. Pertanto, il valore di mercato del singolo immobile va sempre calcolato caso per caso.
Gli immobili sostenibili valgono di più
Alcuni risultati si possono comunque interpretare in termini generali: le unità abitative il cui mantenimento non produce CO2 fossile valgono in media più di quelli riscaldati da fonti fossili. Nel confronto diretto, i potenziali di rendita sono maggiori, mentre le previsioni di rendita tendono a calare. Quest’ultimo fattore e i maggiori redditi da locazione contribuiscono a loro volta a far sì che i costi di investimento extra affrontati per l’installazione di una pompa di calore si possano in molti casi compensare. Al contrario, gli immobili riscaldati con combustibili fossili perdono valore e sul mercato valgono meno di quelli riscaldati nel rispetto del clima: per questi ultimi, gli investitori pagano mediamente circa il 4 % in più.
Fonti
1. Maggiori informazioni: www.svizzeraenergia.ch/edifici/
2. Lo studio completo è scaricabile dal sito di Wüest Partner: www.wuestpartner.com/ch-de/2022/04/29/die-wirkung-von-nachhaltigkeit-auf-immobilienwerte
Dettagli metodologici
Per confrontare i risultati dello studio sul valore di mercato dei singoli immobili non sono state considerate le differenze relative a posizione, condizione e standard abitativi. Per quantificare le emissioni di CO2 è stata usata l’applicazione «Wüest Climate»®, sviluppata da Wüest Partner. Si tratta di un modello che registra le emissioni di un edificio sulla base di vari parametri: sistema di riscaldamento, dimensioni ed età dell’edificio, qualità energetica dell’involucro edilizio e delle finestre.
Costi di un impianto di riscaldamento
Installare un sistema di riscaldamento a gasolio costa in media 1300 CHF/appartamento, mentre la spesa per un sistema a gas è di 1200 CHF/appartamento. Per l’ammortamento di un sistema di riscaldamento a combustibile fossile si devono quindi calcolare 5 CHF/appartamento/mese. Il passaggio a una pompa di calore si ripaga così: i costi d’investimento assoluti si aggirano sui 9300 CHF per un sistema con scambiatore di calore aria-acqua; sui 14 300 CHF per una variante geotermica con sonda geotermica.
I costi extra da ammortizzare per passare dalla fonte fossile alla pompa di calore ammontano quindi a circa 36 CHF/appartamento/mese. Il calcolo dell’ammortamento si basa sulle seguenti ipotesi: la durata di un sistema di riscaldamento, che sia una pompa di calore o un impianto fossile, è di 20 anni.
Con il sostegno di SvizzeraEnergia e Wüest Partner espazium – Edizioni per la cultura della costruzione ha pubblicato:
Nr. 1/2018 «Immobili ed energia: Strategie per l'immobiliare – guida per investitori istituzionali»
Nr. 2/2019 «Immobili ed energia: Strategie per il collegamento in rete»
Nr. 3/2020 «Immobili ed energia: Strategie di trasformazione»
Nr. 4/2021 «Immobili ed energia: Su percorsi comuni con l’elettromobilità»
Nr. 5/2022 «Strategie del consumo proprio»
Gli articoli del ciclo «Immobili ed energia» sono raccolti in questo e-dossier.
