Biodiversità in un parco immobiliare
L’adeguamento della manutenzione delle aree verdi può avere un impatto significativo e realizzare risparmi. Il passaggio a una gestione degli spazi aperti in sintonia con la natura può però rivelarsi un percorso a ostacoli.
In Svizzera, la maggior parte degli immobili è presente da decenni: abitati e utilizzati, sono oggetto di una manutenzione costante, senza cambiamenti significativi nel corso degli anni. Infatti, gli spazi aperti attorno agli edifici vengono spesso riqualificati o valorizzati solo in occasione di ampliamenti o ristrutturazioni importanti.
Tuttavia, sarebbe necessario adeguare la manutenzione in modo mirato, poiché gli spazi aperti ricchi di biodiversità e vicini alla natura richiedono un approccio diverso rispetto ai giardini convenzionali.
Un grande impatto con poco sforzo
Uno sguardo a due grandi portafogli immobiliari rende evidente la sfida: Axa Investment Managers e Pensimo amministrano rispettivamente circa 740 e 600 immobili in tutta la Svizzera. Entrambi i gestori patrimoniali mirano a una progettazione degli spazi aperti in sintonia con la natura per le nuove costruzioni, le trasformazioni e le ristrutturazioni.
Questo articolo è apparso nell’edizione speciale « Biodiversità nel paesaggio urbano »
In questo contesto, Axa lavora con i criteri di certificazione della fondazione «Natura & Economia», grazie ai quali sono già stati riqualificati 20 immobili. Se solo non fosse che trasformazioni e risanamenti avvengono a intervalli ventennali.
Ottimizzare la manutenzione del patrimonio esistente
Fiona Scherkamp, responsabile del parco immobiliare di Pensimo, conferma: «Nuove costruzioni e risanamenti riguardano ogni anno solo una piccola parte del nostro patrimonio immobiliare: non possiamo affidarci esclusivamente a questi grandi progetti.
Dobbiamo anche ottimizzare la manutenzione degli spazi aperti per quanto riguarda il parco esistente e pianificare riqualificazioni mirate allo scopo di promuovere la biodiversità».
Per Axa, la situazione è simile. Valeria Bianco, Team Lead Asset Management e Sustainability di Axa, spiega: «Parallelamente alle trasformazioni di ampia portata, volevamo consentire una maggiore biodiversità anche negli immobili sottoposti a manutenzione ordinaria attraverso misure semplici ma efficaci».
Progetto pilota con 20 immobili
Nel 2024 è stato avviato un progetto pilota che ha coinvolto 20 immobili in tutta la Svizzera, ai quali se ne sono aggiunti altri 40 nel 2025. «Abbiamo optato per complessi con ampi terreni circostanti per i quali non era previsto un risanamento nel prossimo futuro», precisa Bianco. «L’idea è quella di ottenere il massimo impatto possibile con interventi semplici.
L’accento è stato posto su misure per la promozione della biodiversità a basso costo e modulabili, come il ricorso a siepi morte di tronchi e ramaglie, aiuole di piante perenni e cumuli di rami e pietrame, nonché la rimozione delle neofite invasive e la definizione di aree prative da sfalciare solo due volte l’anno.
A tale scopo è stato stanziato solamente un piccolo contributo di investimento per ciascun immobile, mentre la manutenzione è stata convertita senza effetti sui costi.
Non è necessario reinventare la ruota
Claudio Sedivy e il suo team di Kompass B accompagnano i proprietari di immobili nei processi di trasformazione, dalla progettazione alla manutenzione. Finora il loro progetto più importante ha riguardato la riqualificazione di tutte le filiali della ZKB di proprietà della banca: oltre 8000 m2 di nuove superfici in condizioni naturali, distribuite su 20 immobili in tutto il Cantone di Zurigo.
Scopri di più nel e-dossier « Biodiversità »
Dalla messa a dimora di fioriere e la vegetalizzazione delle coperture, fino alla desigillazione del suolo su vasta scala, è stato utilizzato tutto il repertorio per la promozione della biodiversità. Non è necessario reinventare la ruota ogni volta, come spiega Sedivy: «È vero che ogni immobile richiede una soluzione specifica, ma le misure in sé sono trasferibili.
Si procede sempre secondo lo stesso schema: analisi delle esigenze, valutazione dell’esistente, definizione delle integrazioni, adeguamento del concetto di manutenzione».
Un prato fiorito costa meno di un prato all'inglese
Dal punto di vista dei proprietari, i costi sono sempre un fattore decisivo. NaturGarten Schweiz ha confrontato i costi di realizzazione e manutenzione di un prato all’inglese e di un prato fiorito e ha calcolato che, in cinque anni, quest’ultimo richiede meno di un terzo delle spese. Infatti, se i costi di realizzazione sono simili, la manutenzione del prato fiorito è limitata a due sfalci all’anno, mentre un prato all’inglese deve essere tagliato ogni due settimane da aprile a ottobre.
In teoria, il cambiamento è redditizio, il che dovrebbe rappresentare per tutti i gestori immobiliari un motivo per passare il più rapidamente possibile a una manutenzione degli spazi aperti più vicina alla natura. In pratica, tuttavia, la situazione è più complicata.
La manutenzione è fondamentale
Nel quadro del progetto «Creare insieme la natura in ambiente urbano», Manuela Di Giulio e le sue colleghe hanno fornito consulenze a proprietari dei fondi che desideravano una maggiore biodiversità. «Nell’ambito di un programma, le misure concrete per promuovere la biodiversità sono facili da definire.
Ma la prima questione da risolvere è quella della manutenzione: chi è responsabile, quale organizzazione prevedere, quali risorse sono disponibili, quali conoscenze devono essere acquisite?», spiega Di Giulio.
Responsabilità chiare aiutano
Il modo più semplice per procedere è definire delle linee guida per la manutenzione e delle responsabilità precise. Ad esempio incaricando un custode o la stessa impresa di giardinaggio, che dispone di un piano e di conoscenze specialistiche.
Le formule forfettarie, in cui le aree verdi sono solo uno dei tanti servizi offerti, non sono necessariamente le più adatte. Queste includono infatti anche lo sgombero della neve, lo smaltimento dei rifiuti e la pulizia delle finestre e delle scale. Il personale spesso non è qualificato per i lavori di giardinaggio o cambia così frequentemente che una formazione sarebbe poco utile.
Reazioni positive
Gli edifici di Axa, la cui manutenzione degli spazi liberi è già stata modificata, dimostrano che il passaggio a una gestione più vicina alla natura può avvenire senza problemi nonostante l’affidamento a ditte esterne delle infrastrutture.
Le reazioni sarebbero tutte positive, dagli inquilini agli investitori, passando per i portinai. «È fondamentale informare e sensibilizzare tutti le persone coinvolte, così come gli abitanti», spiega Valeria Bianco.
I servizi di portineria e manutenzione dei giardini sono per esempio coinvolti anche nelle misure concrete. Bianco prosegue: «Sono loro che sanno meglio di chiunque altro dove giocano a calcio i bambini e quali sono gli angoli che non vengono utilizzati affatto. E sono gli specialisti sul posto che garantiscono la manutenzione a lungo termine».
Sfida organizzativa
Le sfide da affrontare nel passaggio a una manutenzione naturalistica degli ambienti esterni sono quindi meno tecniche che quanto organizzative: è necessario adeguare i concetti di gestione esistenti, le procedure consolidate e contratti di manutenzione in corso. Ciò che all’inizio richiede uno sforzo non indifferente, anche senza grandi investimenti, può consentire a medio termine di realizzare risparmi.
Le imprese che stanno già procedendo in questa direzione dimostrano che lo sforzo iniziale è redditizio a livello finanziario: il valore aggiunto e il benessere offerti da un ambiente naturale non possono infatti essere quantificati (solamente) in un foglio di calcolo.
