Biodiversität im Portfolio
Anpassungen beim Unterhalt von Grünflächen können viel bewirken und sogar Kosten sparen. Die Umstellung auf naturnahe Umgebungspflege ist dennoch ein Hürdenlauf.
Die meisten Immobilien in der Schweiz stehen schon Jahrzehnte da, sie sind bewohnt und genutzt und werden laufend unterhalten. Alles bleibt so, wie es schon lange ist. Auch der Freiraum um ein Gebäude herum wird oft nur bei Neuplanungen und grossen Sanierungen umgestaltet oder aufgewertet. Anpassungen im Unterhalt müssen gezielt eingeführt werden, denn biodiverse, naturnahe Freiräume brauchen andere Pflege als herkömmliche Freiflächen.
Viel Wirkung mit wenig Einsatz
Ein Blick auf zwei grosse Immobilienportfolios verdeutlicht die Herausforderung: Die Axa Investment Managers und die Pensimo verwalten rund 740 beziehungsweise 600 Liegenschaften in der ganzen Schweiz. Beide Vermögensverwalter setzen bei Neubauten, Umbauten und Sanierungen auf eine naturnahe Umgebungsgestaltung.
Dieser Artikel erschien im Sonderheft "Biodiversität im Siedlungsraum"
Die Axa arbeitet dafür mit den Zertifizierungskriterien der Stiftung Natur & Wirtschaft, knapp 20 Liegenschaften wurden so bereits aufgewertet. Nur: Umbauten und Sanierungen stehen lediglich alle paar Jahrzehnte an.
Unterhalt im Bestand optimieren
Auch Fiona Scherkamp, Portfoliomanagerin der Pensimo, bestätigt: «Neubauten und Sanierungen betreffen jährlich nur einen Bruchteil des Portfolios und wir können uns nicht allein auf diese grossen Projekte verlassen. Wir müssen also auch im Bestand den Unterhalt der Freiräume optimieren und gezielte Aufwertungen planen, um die Biodiversität im Portfolio zu fördern.»
Bei der Axa sieht es ähnlich aus. Valeria Bianco, Team Lead Asset Management und Sustainability, erklärt: «Parallel zu den grösseren Projekten wollten wir auch beim laufenden Unterhalt der Liegenschaften mit einfachen, aber effektiven Massnahmen mehr Biodiversität ermöglichen.»
Pilot mit 20 Liegenschaften
2024 startete der Pilot mit 20 Liegenschaften in der ganzen Schweiz, 2025 kamen weitere 40 Liegenschaften dazu. «Wir haben uns für grosse Liegenschaften mit viel Umschwung entschieden, die nicht in absehbarer Zukunft saniert werden», erklärt Bianco. Die Idee: Mit einfachen Massnahmen möglichst viel Wirkung erzielen. Im Fokus stehen kostengünstige und skalierbare Massnahmen zur Biodiversitätsförderung wie das Anlegen von Totholzhecken, Staudenbeeten und Ast- und Steinhaufen als Lebensräume.
Mehr zum Thema im E-Dossier "Biodiversität"
Dazu kommen die Entfernung invasiver Neophyten und die Auswahl von Rasenflächen, die nur noch zweimal im Jahr als Wiese gemäht werden. Dafür wurde lediglich ein kleiner Investitionsbeitrag pro Liegenschaft gesprochen, während der Unterhalt kostenneutral umgestellt wird.
Man muss das Rad nicht neu erfinden
Auch Claudio Sedivy und sein Team von Kompass B begleiten Immobilienbesitzende bei solchen Umstellungen, von der Planung bis zum Unterhalt. Ihr grösstes bisheriges Projekt war die Aufwertung aller ZKB-Filialen in Eigenbesitz: über 8000 m2 neue naturnahe Flächen, verteilt auf 20 Immobilien im ganzen Kanton Zürich. Von der Neubepflanzung einzelner Tröge über Dachbegrünung bis zur Entsiegelung im grossen Stil – das ganze Repertoire der Biodiversitätsförderung wurde eingesetzt.
Dabei müsse man das Rad nicht jedes Mal neu erfinden, wie Sedivy erläutert: «Es braucht zwar für jedes Objekt eine spezifische Lösung, die Massnahmen für sich sind aber übertragbar. Man geht immer nach dem gleichen Muster vor: Bedürfnisse klären, Bestand einschätzen, Ergänzungen festlegen, Pflegekonzept anpassen.»
Blumenwiese kostet weniger als Rasen
Die Kosten sind aus Sicht der Eigentümerschaft immer ein entscheidendes Kriterium. NaturGarten Schweiz hat die Kosten für Erstellung und Unterhalt von Rasen und Blumenwiese verglichen und rechnet vor, dass eine Blumenwiese über fünf Jahre hinweg betrachtet weniger als einen Drittel der Kosten verursacht.
Denn während die Erstellungskosten vergleichbar sind, beschränkt sich der Unterhalt der Wiese auf zwei Schnitte im Jahr, während der Rasen von April bis Oktober alle zwei Wochen gemäht werden muss.
Unterhalt ist zentral
In der Theorie lohnt sich die Umstellung also schnell – eigentlich ein Grund für alle Immobilienbewirtschafter, so schnell wie möglich auf eine naturnahe Umgebungspflege umzustellen. In der Praxis ist es aber komplizierter.
Manuela Di Giulio und ihre Kolleginnen hatten im Projekt «Siedlungsnatur gemeinsam gestalten» Grundeigentümerschaften beraten, die mehr Biodiversität wollen. «Bei einem Projekt sind die konkreten Biodiversitätsfördermassnahmen schnell definiert. Die erste Frage aber, die zu klären ist, betrifft den Unterhalt: Wer hat die Verantwortung, wie sind sie aufgestellt, welche Ressourcen sind vorhanden, welches Wissen fehlt», erklärt Di Giulio.
Klare Zuständigkeiten helfen
Am einfachsten geht es, wenn Vorgaben zur Pflege und klare Zuständigkeiten definiert sind. Ein Hauswart etwa oder das immer gleiche Gartenunternehmen, das über einen Pflegeplan und Fachwissen verfügt.
Eine mögliche Hürde sind Rundum-Pakete im Unterhalt, bei denen das Grün nur ein Aspekt unter vielen ist. Da geht es um Schneeräumung, um Abfallbeseitigung oder um die Reinigung von Fenstern und Treppenhäusern. Das Personal ist oft nicht für Gartenarbeiten qualifiziert oder wechselt so oft, dass eine Schulung wenig sinnvoll ist.
Positive Reaktionen
Dass eine Umstellung auf naturnahen Unterhalt trotz externem Facility Management problemlos verlaufen kann, zeigen die Liegenschaften der Axa, deren Umgebungspflege bereits umgestellt wurde. Die Rückmeldungen und Reaktionen seien durchwegs positiv, von den Mieterinnen über den Hauswart bis zu den Investoren. «Zentral ist die Information und Sensibilisierung aller Beteiligten und der Mieterschaft», wie Valeria Bianco ausführt.
Auch bei den konkreten Massnahmen seien beispielsweise die Verantwortlichen für Hauswartung und Gartenunterhalt involviert. Bianco erklärt: «Sie wissen am besten, wo die Kinder Fussball spielen und welche Ecken gar nicht genutzt werden. Und sie sind die Fachleute vor Ort, die den Unterhalt langfristig sicherstellen.»
Organisatorische Herausforderung
Die Herausforderungen bei einer Umstellung auf naturnahe Umgebungspflege sind also weniger fachlicher, sondern eher organisatorischer Art. Bestehende Betriebskonzepte, etabliertes Vorgehen und laufende Unterhaltsverträge müssen angepasst werden.
Das ist initial auch ohne grosse Investitionssummen sehr aufwendig, kann mittelfristig aber einiges an Kosten einsparen. Die Unternehmen, die hier bereits vorwärtsmachen, zeigen, dass sich dieser anfängliche Aufwand nicht nur finanziell lohnt.
Der Mehrwert und die Freude, die eine naturnahe Umgebung mit sich bringen, lassen sich nur (noch) nicht in Exceltabellen abbilden.
