La biodiversité dans le secteur immobilier
D’un sujet marginal à un levier stratégique: chiffres, faits et tendances d’un point de vue économique.
Des espaces verts attrayants, avec des arbres pour offrir de l’ombre, des plans d’eau et le chant des oiseaux contribuent largement à la qualité des environnements résidentiels et professionnels. En outre, des écosystèmes sains et diversifiés fournissent de nombreux services dont nous, les humains, profitons également.
Cet article est paru dans le cahier spécial «Biodiversité en milieu urbain»
Il s’agit par exemple de l’approvisionnement en eau potable, de la production de bois, de la protection par les forêts contre les avalanches et l’érosion, du rafraîchissement par la végétation et les surfaces non imperméabilisées, de la prévention des inondations par les zones humides, de la détente dans les aires de loisirs de proximité, etc.
La biodiversité, un enjeu clé pour les investisseurs
La valeur de ces services écosystémiques dans les territoires urbanisés est difficilement quantifiable. Alors que la thématique de la résilience climatique occupe déjà une place de choix dans les débats sur les villes durables, la biodiversité devient également un sujet d’importance stratégique pour les investisseurs immobiliers institutionnels en Suisse.
Une étude récente menée par Wüest Partner avec la participation de plus de 250 acteurs de la branche le montre: l’intérêt pour cette thématique est là, mais il manque des normes uniformes, des approches systématiques et des outils pratiques. Près de 40% des personnes interrogées indiquent qu’elles procèdent à un recensement de la biodiversité au moins pour certains biens immobiliers.
L’intérêt est là, mais les outils manquent.
Aujourd’hui, environ la moitié des investisseurs interrogés se fixent des objectifs pour la promotion de la biodiversité. Lorsque des stratégies existent, elles ne concernent toutefois généralement que des biens sélectionnés et ne portent pas sur l’ensemble du parc.
Actuellement, moins de 10% des personnes sondées considèrent que les thèmes de la résilience climatique, de la biodiversité et de l’espace extérieur sont décisifs pour l’acquisition d’objets. À moyen terme, on s’attend cependant à une augmentation de l’importance d’environ 300 %, plus que pour tout autre aspect de la durabilité.
Avantages sur le plan économique
Il est prouvé que les espaces extérieurs de haute valeur écologique apportent des avantages sur le plan de la santé, du climat et de l’esthétique. Ils augmentent le bien-être des habitants, favorisent la résilience face aux vagues de chaleur et ont un effet positif sur l’attractivité du site.
En savoir plus dans le e-dossier «Biodiversité»
L’étude renforce cette impression, car les investisseurs interrogés confirment aussi ponctuellement une certaine disposition à un surcoût de la part des locataires et des acheteurs de propriétés par étages. Celle-ci s’observe particulièrement dans le segment résidentiel.
Même si les habitants ne sont pas toujours prêts à payer plus pour des espaces extérieurs de grande valeur écologique, le sujet pèse déjà plus lourd sur le marché des investisseurs, que ce soit dans le cadre des notations ESG, de la pression croissante en faveur de l’établissement de rapports sur la durabilité (par exemple par le biais des normes de publication TNFD) ou dans le contexte des exigences réglementaires telles que la taxonomie de l’UE.
Ainsi, près de la moitié des personnes interrogées ont indiqué qu’un comparatif avec d’autres parcs serait pertinent, mais qu’il n’est pas encore disponible aujourd’hui.
Le manque de normes dans le secteur limite la comparabilité
Cette disparité renvoie à l’absence actuelle de normes sectorielles, en particulier dans le domaine de la mesurabilité de la biodiversité. Dans les étapes de planification, des instruments tels que BioValues™ – qui comprend par exemple le facteur de surface de biotope (FSB), un indicateur précieux –, permettent également dès maintenant un processus d’optimisation standardisé basé sur les données.
Aujourd’hui, lors du relevé de l’existant, des renseignements très différents sont saisis par les investisseurs dans le champ de la biodiversité et de l’aménagement des espaces extérieurs. L’accent est majoritairement mis sur le patrimoine arboré, le catalogage des surfaces, la végétalisation des toits et des façades ainsi que sur l’élaboration de concepts pour ces espaces par des spécialistes.
Les certificats de durabilité (SNBS, Minergie-ECO, Villeverte Suisse ou Fondation Nature & Économie) comprennent un premier jeu d’indicateurs qui, après la réalisation de projets de construction, attestent que le promoteur s’est penché sur le sujet.
Cependant, ils sont soit faiblement pondérés, soit ne permettent pas toujours la comparaison. Le défi consiste pourtant précisément à pouvoir comparer ces aspects et à les mettre en œuvre : quelles sont les données qui conduisent réellement à des améliorations mesurables?
Gestion des immeubles existants
En fin de compte, l’accent n’est pas seulement mis sur une conception aussi écologique, biodiversifiée, proche de l’état naturel et résiliente au climat que possible pour les projets de construction. Les propriétaires immobiliers ont également et surtout une responsabilité dans la gestion de leurs biens existants.
Les nouvelles constructions ne sont pas les seules où l’on peut valoriser les surfaces extérieures et créer ou mettre en réseau les espaces de vie; dans les propriétés existantes, il est possible d’obtenir des résultats importants avec des investissements nettement plus faibles.
Les propriétaires font parfois état d’une réduction des coûts d’entretien des bâtiments et de leur environnement: au lieu de tondre plusieurs fois le gazon, il suffit par exemple de gérer de manière moins intensive une prairie fleurie biodiversifiée.
Lancement d’une Charte 2026
La promotion de la biodiversité n’est pas une tâche supplémentaire. Elle fait partie d’une stratégie immobilière d’avenir. Les investissements dans la biodiversité ne sont pas seulement écologiquement pertinents. Ils sont aussi économiquement et stratégiquement porteurs d’avenir.
En 2026, Wüest Partner promouvra, avec le soutien de l’Office fédéral de l’environnement, le lancement d’une charte pour ceux qui, engagés dans le secteur immobilier, seront les premiers à passer à l’action et qui souhaitent se mettre d’accord sur des indicateurs, des ambitions et des mesures concrètes pour favoriser la biodiversité.
