Biodiversité dans le parc immobilier
L'adaptation de l’entretien des espaces verts peut avoir un impact important et même permettre de réaliser des économies. Mais ce passage à une gestion raisonnée reste néanmoins un parcours du combattant.
En Suisse, la plupart des biens immobiliers existent depuis des décennies : habités et utilisés, leurs espaces extérieurs font l’objet d’un entretien permanent, sans modifications notoires au cours des ans.
En effet, ils ne sont souvent réaménagés ou revalorisés que lors d’extensions ou de rénovations importantes. Il faudrait pourtant adapter l’entretien de manière ciblée, car ces espaces accueillant la biodiversité et proches de l’état naturel nécessitent une autre démarche que les espaces libres conventionnels.
Optimiser l’entretien du patrimoine existant
Jetons un coup d’œil sur deux grands parcs immobiliers pour illustrer ce défi : Axa Investment Managers et Pensimo gèrent respectivement quelque 740 et 600 biens dans toute la Suisse. Ces deux gestionnaires de patrimoine misent sur un aménagement de l’environnement proche de l’état naturel pour les nouvelles constructions, les transformations et les rénovations.
Dans ce contexte, Axa travaille avec les critères de certification de la fondation « Nature & Économie ». Près de 20 immeubles ont ainsi déjà été revalorisés. Cependant, ces transformations ne sont prévues que toutes les quelques décennies.
Beaucoup d’impact avec peu d’efforts
Fiona Scherkamp, gestionnaire de parc chez Pensimo, le confirme elle aussi : « Les nouveaux projets et les rénovations ne concernent chaque année qu’une fraction de notre portefeuille et nous ne pouvons pas nous reposer uniquement sur ces grands projets. Nous devons également optimiser l’entretien des espaces libres dans le parc existant et planifier des revalorisations ciblées afin de favoriser la biodiversité du portefeuille. »
Cet article est paru dans le cahier spécial « Biodiversité en milieu urbain »
La situation est similaire pour Axa. Valeria Bianco, cheffe d’équipe gestion des actifs et développement durable d’Axa, explique : « Parallèlement aux transformations d’envergure, nous voulions également permettre une biodiversité plus riche dans les biens en entretien courant, grâce à des mesures simples, mais efficaces. »
Projet pilote avec 20 immeubles
En 2024, un projet pilote a démarré avec 20 immeubles dans toute la Suisse, auxquels se sont ajoutés 40 autres en 2025. « Nous avons opté pour des ensembles avec beaucoup d’espaces libres, qui ne seront pas rénovés dans un avenir proche », précise Valeria. L’idée est d’obtenir un maximum d’impact avec des dispositions basiques.
L’accent a été mis sur des mesures peu coûteuses et évolutives de promotion de la biodiversité, telles que des haies de bois mort, des parterres de plantes vivaces et des tas de branches et de pierres servant d’habitats, ainsi que sur l’élimination des néophytes envahissantes et la détermination de surfaces engazonnées qui ne sont plus tondues que deux fois par an.
Seule une petite contribution à l’investissement a été allouée pour chaque immeuble, tandis que l’entretien est modifié sans incidence sur les coûts.
Pas besoin de réinventer la roue
Claudio Sedivy et son équipe de Kompass B accompagnent eux aussi les propriétaires immobiliers dans de telles transformations, de la planification à l’entretien.
Leur plus grand projet à ce jour a été la revalorisation de toutes les succursales de la ZKB en propriété propre : plus de 8000 m2 de nouvelles surfaces proches de l’état naturel, réparties sur 20 biens dans tout le canton de Zurich.
En savoir plus dans le e-dossier « Biodiversité »
De la plantation de nouveaux bacs à la désimperméabilisation à grande échelle en passant par la végétalisation des toits, tout le répertoire de la promotion de la biodiversité a été utilisé. Il n’est pas nécessaire de réinventer la roue à chaque fois, comme l’explique Claudio Sedivy : « Il faut certes une solution spécifique pour chaque propriété, mais les mesures en elles-mêmes sont transférables.
On procède toujours selon le même schéma : clarifier les besoins, évaluer l’existant, définir les compléments, adapter le concept d’entretien. »
Une prairie fleurie coûte moins qu’un gazon
Du point de vue d’une copropriété, les coûts sont toujours un critère décisif. NaturGarten Schweiz a comparé les frais de mise en place et d’entretien d’un gazon et d’une prairie fleurie et calculé que, sur cinq ans, cette dernière demande moins d’un tiers des coûts.
En effet, si les frais de création sont similaires, l’entretien de la prairie se limite à deux coupes par an, alors que le gazon doit être tondu toutes les deux semaines entre avril et octobre.
En théorie, le changement est donc immédiatement rentable, et c’est une raison pour tous les gestionnaires de biens immobiliers de passer le plus rapidement possible à une gestion raisonnée. Mais dans la pratique, c’est plus compliqué.
L’entretien est essentiel
Manuela Di Giulio et ses collègues ont conseillé des propriétaires fonciers qui souhaitaient plus de biodiversité dans le cadre du projet « Créer ensemble la nature en milieu urbain ». « Dans le cadre d’un programme, les mesures concrètes de promotion de la biodiversité sont vite définies.
Mais la première question à régler est celle de l’entretien : qui est responsable, quelle organisation prévoir, quelles sont les ressources disponibles, quelles connaissances doivent être acquises ? », explique Manuela Di Giulio.
Des responsabilités claires aident
La manière la plus simple de procéder est de définir des directives pour l’entretien et des responsabilités claires. Un concierge, par exemple, ou toujours la même entreprise de jardinage, qui dispose d’un plan d’entretien et de connaissances spécialisées.
Les forfaits tout compris, dans lesquels les espaces verts ne sont qu’un aspect parmi tant d’autres, ne sont pas les plus adaptés. Ils incluent en effet aussi le déblaiement de la neige, l’élimination des déchets et le nettoyage des fenêtres et des cages d’escalier. Le personnel n’est souvent pas qualifié pour les travaux de jardinage ou change si fréquemment qu’une formation serait peu utile.
Des réactions positives
Les immeubles d’Axa, dont l’entretien des espaces libres a déjà été modifié, montrent qu’une transition vers une gestion raisonnée peut se dérouler sans problème malgré une gestion externe des infrastructures.
Les réactions seraient positives, des locataires aux investisseurs, en passant par le concierge. « Il est primordial d’informer et de sensibiliser toutes les personnes concernées et les habitants », explique Valeria Bianco. La conciergerie et le service d’entretien des jardins, par exemple, sont également impliqués dans les mesures concrètes.
Elle précise : « Ce sont eux qui savent mieux que quiconque où les enfants jouent au football et quels sont les coins qui ne sont pas du tout utilisés. Et ce sont les spécialistes sur place qui assurent l’entretien à long terme. »
Défi organisationnel
Les défis à relever lors d’un passage à une gestion raisonnée sont donc moins techniques qu’organisationnels. Les concepts d’exploitation existants, les procédures établies et les contrats d’entretien doivent être adaptés. Au départ, cela demande un effort non négligeable, même sans gros investissements, mais à moyen terme cela permet de faire des économies.
Les entreprises proactives montrent que cet effort initial n’est pas seulement rentable financièrement : la valeur ajoutée et le plaisir qu’apportent une gestion raisonnée ne peuvent pas (encore) être représentés dans des tableurs.
