«Utilizzare il potenziale: Opportunità per un maggior numero di alloggi di utilità pubblica»
Il 13 settembre 2024 si è svolto il Forum dell’edilizia residenziale di utilità pubblica, a Mendrisio, presso la SUPSI. Opportunità, idee e impulsi per aumentare gli alloggi di utilità pubblica in Svizzera.
Per la prima volta in Ticino, il 13 settembre 2024 si è svolto, presso la SUPSI di Mendrisio, il Forum sull’edilizia residenziale di utilità pubblica. Il tema centrale del convegno, «Utilizzare il potenziale – Opportunità per più alloggi di utilità pubblica», affronta a 360 gradi le strategie, le possibilità e le modalità di sviluppo, tra cui anche il modello cooperativo, che possono essere adottate in Ticino e in altre regioni della Confederazione: la questione degli alloggi accessibili non «è un problema solo delle grandi città, ma anche del Canton Ticino e di altre regioni turistiche e montane». Ma proprio in Ticino il modello di costruzione di alloggi in cooperativa è ancora poco conosciuto. Occorre, quindi, capire come realizzare più alloggi di utilità pubblica, come le cooperative di abitazione possano acquisire proprietà (immobili e/o terreni), come si possa modificare o ampliare il patrimonio esistente in questa direzione.
Cameo dell’incontro, è stato l’attesissimo intervento di Vittorio Magnago Lampugnani – storico dell’architettura, professore a Harvard e fino al 2016 titolare della cattedra di Storia dell’urbanistica all’ETH di Zurigo – su un fondamentale momento storico che ha dato luce e prospettiva all’abitare sociale moderno: «L’edilizia sociale come costruzione della città. La Vienna Rossa, una strategia moderna» (segnaliamo inoltre l'intervista realizzata a Magnago Lampugnani in uscita nel prossimo numero di Archi 5/2024).
A organizzare il forum la Federazione dei committenti di immobili di utilità pubblica Cooperative d’abitazione Svizzera, presieduta da Eva Herzog, e CASSI (la sezione della Svizzera italiana dell’associazione), presieduta da Monique Bosco-von Allmen, in collaborazione con il Dipartimento ambiente costruzioni e design (DACD) della SUPSI-Scuola universitaria professionale della Svizzera italiana. «Non possiamo risolvere i problemi della politica dell’alloggio solo a livello nazionale. – sottolinea Eva Herzog – Anche i Cantoni e i Comuni hanno la responsabilità di creare alloggi più accessibili. Per questo motivo siamo qui oggi, per dare un impulso».
Focus Ticino
Come evento collaterale, il programma pubblico Focus Ticino ha presentato i lavori dell’Osservatorio dell’Alloggio nel Cantone Ticino, con particolare attenzione ai metodi di analisi e all’offerta di alloggi a pigione sostenibile, fornendo una panoramica del mercato immobiliare nel Cantone.
In apertura, Giovanni Branca – docente e ricercatore DACD, SUPSI – ha analizzato il tema della sostenibilità degli alloggi, nel periodo 2019-2024, in relazione all’evoluzione demografica, al rapporto tra domanda e offerta, alla mobilità, al mercato immobiliare e al potere d’acquisto delle economie domestiche. A seguire, lo studio di Domenico Altieri (ricercatore DACD, SUPSI) attraverso una carrellata di dati statistici e grafici, ha analizzato la situazione dell’offerta di alloggi a pigione sostenibile, che può definirsi tale se implica un onere locativo (o tasso di sforzo) accettabile per il locatario.
Monique Bosco-von Allmen ha sottolineato quanto i dati aggiornati e gli strumenti di ricerca siano importanti per prendere le decisioni giuste in tema di politica degli alloggi, come anche lavorare a livello di pianificazione territoriale, tenendo presente le esigenze presenti e future della popolazione, le diverse classi sociali e le diverse generazioni. «L'offerta di alloggi adeguati e a prezzi accessibili per le famiglie, i giovani e gli anziani è insufficiente» e una famiglia di ceto medio-basso non dovrebbe spendere più del 25% del suo reddito per l’alloggio incluse le spese accessorie. Occorre dunque rispondere alla domanda di alloggi, sviluppando progetti adeguati. Una delle vie è quella di sviluppare progetti di cooperative di abitazione che, utilizzando capitali privati, realizzano progetti sostenibili dal punto di vista economico, sociale, ambientale. Il Cantone, i comuni, i pianificatori, i costruttori, gli architetti – conclude Bosco-von Allmen – si devono attivare insieme per garantire un’offerta di alloggi concreta e adeguata.
Il forum
Dopo i saluti istituzionali di Martin Tschirren (direttore dell’Ufficio federale delle abitazioni) e Francesco Frontini (direttore dell’Istituto sostenibilità applicata all’ambiente costruito, ISAAC), i relatori sono entrati nel cuore della questione sia da un punto di vista metodologico, sia attraverso casi studio di diversi cantoni.
Lorenzo Barisone – Data Scientist presso il Servizio Statistica Urbana della Città di Lugano - ha esposto la Statistica dell'alloggio: utilizzo del potenziale dei dati della Città di Lugano e ha presentato il data warehouse (DWH) statistico della Città di Lugano: uno strumento operativo e un progetto di sviluppo rivelatosi di primaria importanza per garantire all’amministrazione una gestione adeguata del suo patrimonio di dati e capire il fabbisogno di alloggi, intersecando le fonti interne con quelle esterne, in modo da ottenere il massimo livello di qualità delle informazioni.
L’architetto Philipp Esch (dello studio Esch Sintzel Architekten fino al 2023 e dal 2024 dello studio Esch Rickenbacher Architektur, Zurigo) ha presentato un interessante progetto di riconversione edilizia nella zona industriale di Basilea, ispirandosi al «Whatever space and time mean, place and occasion mean more» di Aldo van Eyck.
Esch Sintzel trasformano un ex magazzino del vino del 1955 in un housing da 65 appartamenti (che ospita 180 persone), distribuiti da corridoi interni e diversi servizi comuni. Mantenendo le monumentali colonne che caratterizzano l’immobile e adeguando gli standard degli alloggi alle nuove esigenze, gli architetti operano modifiche sostanziali (come l’apertura di nuove finestre o la nuova facciata) che permettono di dare nuova vita all’edificio, su più livelli:
Il recupero della costruzione esistente utilizza così il 42% in meno di energia grigia rispetto a una nuova costruzione, e la presenza del fotovoltaico sul tetto produce i 2/3 dell’energia necessaria.
Segue l’intervento di Thomas Egger - direttore del Gruppo svizzero per le regioni di montagna – con un tema di cruciale importanza per la Svizzera, ovvero «Sfide e opportunità delle regioni montane e turistiche». La carenza di alloggi adeguati e accessibili riguarda, infatti, anche molte comunità montane e rurali e la disponibilità non può dipendere solo dalle logiche del mercato immobiliare. Anche la legislazione sulle seconde case deve essere rivista, come pure il problema degli AirBnB. I Cantoni e, soprattutto, i Comuni sono tenuti a sviluppare una strategia di sviluppo territoriale, dinamica e attiva, dove coinvolgere anche gli abitanti delle seconde case.
Nella sessione pomeridiana intitolata “Rendere possibile il potenziale” il primo intervento riguarda «Il modello della cooperativa di sviluppo: un motore per l'edilizia di utilità pubblica?», presentato da Beatrice Stämpfli (responsabile della regione Svizzera occidentale e Ticino della cooperativa «Wir sind Stadtgarten» del Gruppo Halter AG) e Kees van Elst (direttore di «Wir sind Stadtgarten») attraverso un’analisi comparata dei fattori che portano a una carenza di alloggi, tra aumento demografico e tasso di sfitto, nelle diverse regioni svizzere (evidenzia inoltre come il Ticino abbia una demografia diversa dal resto del paese). La cooperativa di sviluppo «Wir sind Stadtgarten» si adopera per promuovere alloggi a prezzi accessibili in tutta la Svizzera sostenendo comuni e città, cooperative edilizie esistenti, proprietari di immobili.
Peter Schmid – responsabile del gruppo di lavoro Acquisizione di Cooperative d’abitazione Svizzera e presidente della Fondazione Soliterra – ha esposto il tema «In che modo i committenti d’immobili di utilità pubblica riescono ad avere terreni e immobili?», evidenziando gli ostacoli che portano alla riduzione della quota di alloggi di utilità pubblica in Svizzera e spiegando la strategia dell’associazione per contrastare questa diminuzione. Ha evidenziato quanto sia importante migliorare il quadro politico, affrontando il punto di vista istituzionale e politico, a supporto di iniziative cantonali e comunali che incentivano la costruzione di alloggi senza scopo di lucro. L’istituzione di un gruppo di lavoro interno a WBG ha l’obiettivo di attivare proposte concrete, e proporre le possibili misure necessarie, dall’acquisizione dei fondi necessari, alle consulenze e alle reti a livello regionale e nazionale.
Il tema dei finanziamenti è stato poi approfondito dall’intervento di Kathrin Schriber, direttrice dei Fondi di Cooperative d’abitazione Svizzera, facendo luce sui diversi aspetti dell’intero processo finanziario: dalla conoscenza del mercato immobiliare degli affitti, al finanziamento da parte della banca fino al rimborso dei prestiti.
Infine, i due ultimi interventi hanno analizzato da vicino cosa possono fare concretamente i Cantoni per aumentare l’edilizia residenziale pubblica, attraverso il caso di Neuchâtel (con Nicole Decker, capo dell’Ufficio cantonale delle abitazioni di Neuchâtel) e di Ginevra (con Francesco Perrella, membro della Direzione generale dell’Ufficio cantonale delle abitazioni di Ginevra): l’obiettivo è di risolvere, grazie al sistema dei committenti di immobili residenziale di utilità pubblica, tra cui le cooperative, l’urgente problema della scarsità di alloggi accessibili, adeguandoli alle esigenze della popolazione (in un mix di anziani, giovani, ecc), al risparmio energetico, all’adattamento climatico e alla coesione sociale.
Le presentazioni dei diversi interventi sono scaricabili dal sito: www.forum-wohnen.ch
A conclusione del forum, la giornata di sabato 14 settembre è stata dedicata a una visita guidata a significative architetture ticinesi: il restauro di Castelgrande (Arch. Aurelio Galfetti), la scuola media di Camenzind e Brocchi, il Bagno di Bellinzona (Galfetti, Ruchat e Trümpy) e i progetti di Luigi Snozzi a Monte Carasso.
Cooperative d’abitazione Svizzera è l'organizzazione mantello di 1275 cooperative d’abitazione e altri sviluppatori di alloggi di utilità pubblica, per un totale di oltre 170.000 appartamenti. Fondata nel 1919, l'associazione è al servizio dei suoi membri che costruiscono e gestiscono alloggi di utilità pubblica a prezzi accessibili. Insieme a loro, si adopera per garantire un'offerta sufficiente di alloggi a prezzi accessibili, preferibilmente in cooperativa, in tutto il Paese. www.wbg-schweiz.ch, info [at] wbg-schweiz.ch (info[at]wbg-schweiz[dot]ch)
Cooperative d'abitazione Svizzera, Sezione Svizzera italiana (CASSI) è la sezione della Svizzera italiana dell'associazione. CASSI è un centro di competenza per l'edilizia residenziale di utilità pubblica e il punto di contatto per tutte le questioni relative al modello di edilizia residenziale di utilità pubblica e allo sviluppo di progetti cooperativi nella Svizzera a sud delle Alpi.