La circolarità come leva strategica di valore
Nella prospettiva dell’economia circolare, la domanda decisiva per chi investe è capire se il riuso sia già oggi competitivo anche nella costruzione in legno.
Criteri ambientali, sociali e di governance (ESG), regolamentazioni sempre più stringenti e crescenti rischi climatici influenzano gli investimenti immobiliari. Oltre alla localizzazione, alla flessibilità d’uso e ai cashflow, acquistano importanza aspetti quali i costi lungo il ciclo di vita e le emissioni grigie. L’attenzione si sposta così dalla sola redditività ai rischi e ai fattori di resilienza a lungo termine di un immobile. In questo quadro, l’economia circolare diventa una leva strategica, soprattutto nella costruzione in legno, che offre condizioni materiali e costruttive favorevoli alla creazione di valore circolare. Il principio del riuso mira a reimpiegare elementi costruttivi, anziché incenerirli.
Il legno può essere lavorato facilmente, è leggero e si presta alla separazione degli elementi, possiede quindi caratteristiche particolarmente adatte a questo approccio. Per il settore immobiliare, tuttavia, la questione non è soltanto tecnica. È soprattutto economica: la circolarità può contribuire a preservare valore e rendimento?
Una rilevanza destinata a crescere
Un sondaggio condotto presso circa 300 responsabili di investimenti istituzionali mostra che, sebbene gli aspetti legati alla sostenibilità stiano acquisendo importanza nel mercato delle transazioni, non sono ancora integrati in modo sistematico nella formazione dei prezzi. I modelli di valutazione tradizionali – in particolare il metodo di attualizzazione dei cashflow – presuppongono spesso un orizzonte di esercizio quasi illimitato. Costi di demolizione, oneri di smaltimento e valori residui degli elementi riutilizzabili restano così, in larga misura, fuori dal calcolo. In altre parole, la fine del ciclo di vita di un edificio continua a essere economicamente invisibile.
Il confronto tra costruzione lineare e costruzione circolare, considerando una vita residua di 100 anni e l’effetto della capitalizzazione composta, produce soltanto uno scarto di valore trascurabile. Se però l’orizzonte viene ridotto a 50 o 25 anni, il vantaggio della circolarità emerge con differenze rispettivamente dell’1,1 % e del 2,4 % tra approccio lineare e approccio circolare. Il sistema costruttivo, dunque, non è l’unico fattore decisivo, lo è anche l’ipotesi relativa alla durata effettiva d’uso, un aspetto il cui peso aumenta nell’analisi strategica di portafoglio.
Valore aggiunto
Quattro parametri sono stati individuati in particolare come leve economiche: la riduzione dei costi di manutenzione e ripristino attraverso la separazione dei sistemi, la possibile diminuzione dei costi di esecuzione grazie alla standardizzazione e alla digitalizzazione, l’aumento degli oneri di smaltimento, e una potenziale riduzione dei tassi di attualizzazione legata a minori rischi regolatori. Le analisi di sensibilità indicano, in particolare, che la combinazione di questi fattori può conferire alla costruzione circolare in legno una chiara superiorità economica.
La definizione precoce degli obiettivi, i passaporti digitali dei materiali, la progettazione per fasi e i sistemi di assemblaggio reversibili costituiscono i presupposti essenziali di una strategia circolare realmente operativa. Impulsi normativi – come l’obbligo di prevedere concetti di smontaggio selettivo o valori limite più severi per le emissioni grigie – potrebbero ridefinire ulteriormente le condizioni quadro economiche.
La circolarità come strumento strategico
Se il riuso nella costruzione in legno non rappresenta ancora, nel mercato attuale, un generatore automatico di valore, costituisce tuttavia uno strumento strategico di riduzione dei rischi. In un contesto segnato da regolamentazioni crescenti, scarsità delle risorse e progressiva integrazione dei criteri ambientali, sociali e di governance, la considerazione del ciclo di vita dovrebbe acquisire maggiore rilevanza nelle valutazioni e nelle pratiche d’investimento. I responsabili orientati al lungo periodo potranno così riconoscere, oltre al solo obiettivo della sostenibilità, la possibilità di intendere la circolarità come parte integrante di una strategia di valorizzazione.
