Re­vi­sione del Co­dice delle ob­bli­ga­zioni: il Ser­vi­zio giu­ri­dico della SIA ris­ponde

Per i contratti di appalto, stipulati prima del 1° gennaio 2026, che includono la convenzione della norma SIA 118, valgono ancora le disposizioni di legge precedenti?

Sì, ai contratti di appalto stipulati prima del 1° gennaio 2026 si applicano le disposizioni legali vigenti al momento della stipulazione contrattuale, nonché l’edizione della norma SIA 118 convenuta in sede contrattuale. Il nuovo diritto verrà applicato soltanto se ciò è stato espressamente concordato nei contratti di appalto.

La revisione prevede un diritto imperativo alla riparazione. Ora, pertanto, non sarà più possibile rifiutare la riparazione, in caso di costi esorbitanti?

Il diritto imperativo alla riparazione gratuita dell’opera significa che tale diritto non può essere modificato contrattualmente (art. 368 cpv. 2^bis CO). Tuttavia, questo diritto non esclude l’obiezione riguardante i costi esorbitanti della riparazione (art. 368 cpv. 2 CO). Ciò significa che sarà ancora possibile verificare se, nello specifico, i costi della riparazione siano da considerarsi o no esorbitanti. I costi (prevedibili) della riparazione sono considerati esorbitanti, se risultano sproporzionati rispetto all’utilità che l’eliminazione del difetto apporta al committente. In tal caso, la riparazione potrà essere rifiutata. Il committente dispone tuttavia di altri rimedi giuridici, può ad esempio richiedere una riduzione del prezzo dell’opera oppure ha diritto a un risarcimento dei danni, se il danno è stato cagionato per colpa dell’appaltatore.

La revisione incide sul termine di prescrizione decennale, in caso di dissimulazione dolosa dei difetti?

No, se un appaltatore dissimula dolosamente un difetto dell’opera, ossia agisce intenzionalmente in modo ingannevole, non si applica il termine legale di prescrizione di cinque anni. In tal caso si applica un termine di prescrizione di dieci anni a decorrere dalla consegna dell’opera. Il termine scaturisce da una reazione a catena nell’applicazione delle disposizioni di legge: il diritto in materia di contratto di appalto (art. 371 cpv. 3 CO), infatti, fa riferimento alle norme relative al termine di prescrizione del contratto di compravendita. Queste escludono il termine di prescrizione più breve, ovvero quello di cinque anni, qualora l’impresa esecutrice agisca in malafede (art. 210 cpv. 6 CO). Al suo posto viene applicato il termine generale di prescrizione di dieci anni (art. 127 CO). La revisione pertanto non modifica la prescrizione in caso di dolo.

Ora, tenuto conto della revisione, i progettisti devono esigere dagli appaltatori garanzie solidali di cinque anni, se è stato convenuto di applicare la norma SIA 118?

No, la revisione non ha alcun impatto diretto sulla garanzia solidale secondo la norma SIA 118. La garanzia solidale (o più comunemente certificato di garanzia) va fornita, ai sensi dell’articolo 181 cpv. 1 e 3 della norma SIA 118, per qualsiasi difetto segnalato durante il periodo di reclamo dei difetti di due anni. Se, alla scadenza di tale periodo, i difetti segnalati non sono ancora stati riparati, la garanzia solidale deve essere prolungata fino alla completa riparazione di questi difetti. Resta riservata l’entrata in vigore della prescrizione. Tuttavia, nella pratica, può succedere che un difetto venga scoperto appena prima della scadenza del periodo di reclamo di due anni. In virtù delle nuove disposizioni legali, tale difetto può essere ancora segnalato entro 60 giorni, ciò anche se la segnalazione avviene dopo la scadenza del periodo di reclamo di due anni prescritto dalla norma SIA 118. In tal caso, tuttavia, il difetto non sarà coperto dalla garanzia solidale, malgrado la segnalazione sia avvenuta nei tempi stabiliti secondo le nuove disposizioni.

L’estensione del periodo legale di reclamo dei difetti non giustifica un prolungamento generale delle garanzie solidali secondo la norma SIA 118. Rimane determinante segnalare i difetti riscontrati entro il periodo di reclamo di due anni, come prescritto dalla norma SIA 118. Stando alla revisione, se un difetto viene scoperto e segnalato entro il periodo di reclamo di due anni, non vi saranno ripercussioni negative sulla copertura, nel quadro della garanzia solidale.

I nuovi contratti di appalto, stipulati dopo il 1° gennaio 2026, devono integrare l’errata corrige (integrazione) C1:2026 alla norma SIA 118, affinché siano considerati validi, oppure l’errata corrige vale automaticamente?

Le riviste disposizioni legali hanno carattere imperativo. Pertanto, esse prevalgono su eventuali convenzioni contrattuali, come per esempio la norma SIA 118. L’errata corrige (come la norma SIA 118) non vale automaticamente, la sua applicazione va concordata nel contratto di appalto. L’errata corrige è stata emanata al fine di prevenire contraddizioni della norma SIA 118 con il CO relativamente al periodo di reclamo dei difetti occulti. Si raccomanda di concordare l’applicazione dell’errata corrige per disporre di un documento contrattuale coerente.

I contratti di appalto stipulati dopo il 1° gennaio 2026 devono essere adattati a posteriori, se il complemento (errata corrige) C1:2026 della norma SIA 118 non è stato espressamente convenuto? Inoltre, gli appaltatori devono essere informati di tale modifica?

No, non è necessario modificare né inserire alcuna aggiunta al contratto di appalto, dato che le nuove disposizioni di legge si applicano perentoriamente, a prescindere se sia stata o no pattuita l’errata corrige. Allo stesso tempo non è obbligatorio informare gli appaltatori, poiché essi sono già di per sé tenuti a conoscere il diritto vigente. È tuttavia possibile farlo, anche per rendere la collaborazione più costruttiva. Indipendentemente da ciò, l’onere di informare diventa più severo qualora ci si trovi davanti a una committenza priva di conoscenze specialistiche. In tal caso è opportuno rendere nota la modifica di legge, informando la committenza al proposito.

Le nuove disposizioni legali valgono anche se un contratto di compravendita di una proprietà per piani viene stipulato nel 2026 ma i relativi contratti di appalto con i rispettivi imprenditori erano già stati conclusi prima del 1° gennaio 2026?

Sì, per l’acquirente della proprietà per piani si applicano le nuove disposizioni (art. 219a CO), dato che il contratto di compravendita è stato stipulato nel 2026. Se invece i contratti d’appalto sono stati stipulati prima del 2026, i rapporti tra il venditore (che è al contempo committente) e gli appaltatori continuano a sottostare al diritto previgente. In uno scenario simile, il committente potrebbe trovarsi confrontato con una lacuna in termini di garanzia. Per fare un esempio: l’acquirente può segnalare i difetti entro 60 giorni dopo la loro scoperta. Al committente spetta invece un obbligo di segnalazione immediato (art. 370 cpv. 3 del previgente CO). Secondo il diritto previgente, un difetto è considerato scoperto se il committente ne ha una conoscenza tale da permettergli di presentare un avviso sufficientemente motivato.^[1] Nel caso specifico, resta da chiarire se il diritto nei confronti dell’appaltatore sia già estinto.

Se con gli appaltatori è stata convenuta la norma SIA 118, la discrepanza tra i periodi di reclamo dei difetti risulta in parte attenuata. Nei primi due anni dopo il collaudo sussiste il diritto di segnalare i difetti in qualsiasi momento, ai sensi della norma SIA 118 (artt. 172 e 173). Un’eventuale lacuna in termini di garanzia subentra quindi soltanto dopo la scadenza del periodo di reclamo di due anni.

Domanda conseguente: è quindi consigliabile adeguare, tramite un’aggiunta, i contratti di appalto alle nuove disposizioni del CO rispettivamente all’errata corrige della norma SIA 118?

Un adeguamento successivo del contratto di appalto alle nuove disposizioni legali può essere una possibilità per colmare la lacuna in materia di garanzia. Se è stata convenuta la norma SIA 118, è possibile colmare la lacuna con l’errata corrige SIA 118-C2:2026. Tuttavia, va osservato che non si può imporre agli appaltatori l’accettazione di tale disposizione. In particolare, nei progetti in cui l’opera è già stata realizzata e collaudata, è presumibile che gli appaltatori abbiano scarso interesse ad acconsentire a un adeguamento contrattuale in tal senso.

Se, invece, il collaudo dell’opera non è ancora avvenuto, è necessario eseguire un collaudo accurato. A tal proposito si può ricorrere a un esame finale, ai sensi dell’articolo 177 della norma SIA 118, prima della scadenza del periodo di reclamo dei difetti di due anni. L’esame finale funge da assunzione di prova. Se nel relativo verbale è indicato un difetto, si presume che tale difetto sia anche già stato segnalato. Ciò, tuttavia, vale solo se l’appaltatore era presente durante l’esame finale. L’esame finale non colma la lacuna in materia di garanzia, ma aumenta la possibilità di individuare i difetti entro il periodo di reclamo di due anni.

Nello scenario sopra descritto, va considerato anche il fatto che i termini di prescrizione iniziano a decorrere in momenti diversi. Tra il committente e l’appaltatore il termine legale di prescrizione di cinque anni inizia a decorrere dalla data del collaudo dell’opera, mentre tra il committente e l’acquirente decorre dal momento del passaggio di proprietà. Può quindi succedere che la prescrizione legale, nei rapporti tra il committente e l’appaltatore, risulti già compiuta, mentre, tra il committente e l’acquirente, sia ancora in corso. Questa discrepanza esisteva già prima della revisione, con la differenza che adesso può avere effetti più determinanti. Di fatto ora, grazie al nuovo periodo di reclamo di 60 giorni, l’acquirente può segnalare più facilmente i difetti entro i termini previsti e, di conseguenza, rivalersi con maggior facilità sul committente. Mentre invece i diritti del committente nei confronti dell’appaltatore possono essere già caduti in prescrizione.

Leggi anche l’articolo: «Panoramica per progettisti: revisione del diritto in materia di contratto di appalto» 

[1] Messaggio concernente la modifica del Codice delle obbligazioni (Difetti di costruzione) del 19 ottobre 2022, FF 22.006 2743, pag. 30; DTF 131 III 145 consid. 7.2.