La circularité comme levier stratégique de valeur
Dans une perspective d’économie circulaire, la question clé pour les investisseurs est de savoir si le réemploi est aujourd’hui déjà concurrentiel dans la construction en bois.
Critères ESG, réglementation croissante et risques climatiques accrus influencent les investissements immobiliers. Outre la situation, la flexibilité d’usage et les flux de trésorerie, des aspects tels que les coûts du cycle de vie et les émissions grises gagnent en importance. L’attention se déplace ainsi de la pure rentabilité aux risques et facteurs de résilience à long terme d’un objet. Dans ce contexte, l’économie circulaire devient un levier stratégique – en particulier dans le bâti en bois qui offre des atouts matériels et de construction pour la création de valeur circulaire.
Le principe du réemploi vise à réutiliser des éléments de construction plutôt que de les brûler. Comme matériau façonné de façon relativement pure et vu sa démontabilité et son faible poids, le bois est particulièrement adapté à cette fin. Pour la branche immobilière, la question clé est toutefois moins d’ordre technique qu’économique : la circularité contribue-t-elle au maintien de la valeur et aux rendements?
Pertinence considérée en hausse
Un sondage auprès de quelque 300 investisseurs institutionnels montre que si les aspects de durabilité gagnent en importance sur le marché des transactions, ils ne sont pas encore systématiquement intégrés dans la formation des prix. Les modèles d’évaluation classiques – notamment la méthode d’actualisation des flux de trésorerie – présupposent souvent un horizon d’exploitation quasi illimité. Coûts de démolition, frais d’élimination ou valeurs résiduelles liées à des éléments réutilisables demeurent largement ignorés. Ce qui revient à invisibiliser économiquement la fin de vie d’un ouvrage.
La comparaison entre bâti linéaire et circulaire pour une durée de vie restante de 100 ans sous l’effet des intérêts composés n’aboutit qu’à un écart de valeur négligeable. Mais si l’on réduit l’horizon à 50 ou 25 ans, l’avantage de la circularité apparaît avec des écarts de 1.1%, respectivement 2.4%, entre les optiques linéaire et circulaire. Le mode de bâti n’est donc pas l’unique facteur décisif, l’hypothèse de la durée d’usage effective l’est aussi – un aspect dont le poids augmente dans l’analyse stratégique du portefeuille.
Valeur ajoutée
Quatre paramètres ont en particulier été identifiés comme des leviers économiques: réduction des frais de maintenance et de remise en état par séparation de systèmes, coûts d’exécution potentiellement abaissés grâce à la standardisation et la numérisation, augmentation des frais d’élimination, ainsi qu’une possible baisse des taux d’actualisation en raison de risques réglementaires diminués. Des analyses de sensibilité indiquent notamment que des combinaisons de ces facteurs peuvent conférer une claire supériorité économique au bâti circulaire en bois.
La définition précoce des objectifs, les passeports numériques de matériaux, la planification par phases, ainsi que les systèmes d’assemblage réversibles constituent les prérequis essentiels d’une stratégie circulaire opérante. Des impulsions réglementaires – concepts de désassemblage obligatoires ou valeurs limites plus strictes pour les émissions grises – peuvent encore redéfinir les conditions cadres économiques.
La circularité comme outil stratégique
Si le réemploi dans la construction en bois n’est pas encore un moteur de valeur automatique pour le marché actuel, il n’en représente pas moins un outil stratégique de diminution des risques. Dans un contexte de réglementation croissante, de raréfaction des ressources, et d’intégration ESG accrue, la prise en compte du cycle de vie devrait gagner en pertinence dans l’évaluation et les pratiques d’investissement. Les investisseurs visant le long terme y verront, au-delà du seul objectif de durabilité, la possibilité d’aborder la circularité comme partie intégrante de leur stratégie de valorisation.
