La qualité au cœur du développement vers l’intérieur
Le développement vers l’intérieur constitue un levier important pour répondre à la croissance démographique sans étendre l’espace urbanisé. Dans son document de position, la SIA défend un développement vers l’intérieur de qualité, où densité et qualité de vie vont de pair.
Le troisième des quatre principes directeurs exposés dans le document de position sur le développement territorial de la SIA soutient et encourage le développement vers l’intérieur de qualité, pièce maîtresse de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT1), acceptée par 62,9% des voix en votation populaire en 2013. La LAT1 est née de l’intention de limiter le mitage du territoire et le grignotage progressif des paysages par le bâti. Au lieu de délimiter de nouvelles zones à bâtir et de construire sur des terrains vierges aux abords des villes, agglomérations et villages, elle prévoit une absorption de la croissance démographique au sein des zones déjà urbanisées et bien desservies par les transports. Le développement vers l’intérieur et la lutte contre le mitage du territoire sont ainsi les deux faces d’une même politique territoriale.
Concilier densité et qualités
Dans son document de position, la SIA érige les qualités en impératif du développement vers l’intérieur: «Un développement vers l’intérieur de qualité apporte une réelle plus-value pour les êtres humains et l’environnement». Elle formule ainsi l’exigence selon laquelle le développement vers l’intérieur doit impérativement s’accompagner de qualités perceptibles pour ses usagères et usagers. Autrement dit, construire davantage à l’intérieur des territoires déjà urbanisés ne saurait se résumer à augmenter le nombre de mètres carrés dédiés à des logements ou à des places de travail ou à augmenter l’intensité de l’utilisation du sol. La densification doit également améliorer le cadre de vie des habitantes et habitants et, plus largement, leur qualité de vie et s’inscrire dans une culture du bâti de qualité.
Mais qu’est-ce que cela signifie concrètement? Une densification vers l’intérieur de qualité – qu’il s’agisse de rénovations, de transformations ou de nouvelles constructions à l’intérieur de la zone à bâtir – doit aller de pair avec la création d’espaces publics accueillants, d’espaces verts attrayants et adaptés au changement climatique, de lieux de détente agréables ou encore d’infrastructures favorisant la mobilité piétonne et cyclable. Aussi, la SIA part du principe que la concentration des différents usages – logements, places de travail, commerces, équipements de santé et d’éducation ou encore lieux de loisirs – est une condition primordiale à un développement vers l’intérieur de qualité. La mixité fonctionnelle favorise une mobilité de proximité et des trajets courts, à pied ou à vélo, ainsi que des interactions et échanges entre habitantes et habitants au sein d’un quartier.
Le document de position sur le développement territorial de la SIA met en évidence le fort potentiel de densification et de valorisation urbaine que recèlent les agglomérations et les centres régionaux1. Selon une étude publiée en octobre 2025 et réalisée par Sotomo pour le compte d’Urbanistica, 30% de la surface urbanisée en Suisse présente encore des possibilités de développement vers l’intérieur, principalement dans les agglomérations. En considérant que 70% de ces réserves seraient effectivement mobilisées, elles permettraient de créer des logements supplémentaires pour deux millions de personnes. L’étude conclut qu’en tirant parti de la localisation centrale de ces espaces, il ne serait pas nécessaire d’étendre l’espace urbanisé actuel et d’empiéter sur les zones agricoles.
Construire un morceau de ville dans la ville
Un exemple de densification vers l’intérieur nous mène au nord de Lausanne, dans l’écoquartier des Plaines-du-Loup. Ce projet urbain a été développé dans le cadre de la vaste opération de transformation urbaine «Métamorphose». Le nouveau quartier, qui est déjà en partie sorti de terre sur une friche sportive de 30 hectares, illustre la volonté de développer un véritable morceau de «ville dans la ville». Un nouveau morceau de ville certes très dense en logements et en places de travail, mais qui offre une grande qualité de vie et une large part aux espaces extérieurs, aux équipements publics, ainsi qu’aux initiatives visant à renforcer le vivre-ensemble et la mixité sociale et intergénérationnelle. L’entier du périmètre du nouveau quartier est divisé en quatre secteurs, correspondant à autant d’étapes de développement et faisant chacun l’objet d’un plan partiel d’affectation (PPA). La planification a débuté en 2008: la première étape du projet est aujourd’hui achevée et la deuxième est en cours de réalisation. Un projet de longue haleine dont le bilan ne pourra être pleinement tiré qu’au terme des quatre étapes.
Dès le début de la planification, la Municipalité de Lausanne a affiché des objectifs ambitieux en matière de mixité fonctionnelle, sociale et intergénérationnelle. Pour les concrétiser, elle a inscrit dans chaque PPA deux règles complémentaires innovantes: celle des «quatre quarts2» et celle des «trois tiers3». La première permet de garantir la diversité des investisseurs, la seconde d’assurer la diversité des types de logements. Combinées à d’autres mesures fortes de durabilité, ces deux approches contribuent à faire émerger un quartier mixte et vivant, tant sur le plan social qu’architectural.
Transformer à partir du bâti existant
Le développement vers l’intérieur consiste notamment à identifier les potentiels de densification au sein de la zone à bâtir pour y réaliser des nouveaux bâtiments, des infrastructures ou des espaces libres, comme dans le cas des Plaines-du-Loup. Il implique aussi de travailler avec le tissu bâti existant, à travers des interventions souvent plus ponctuelles: réaffectations, surélévations, extensions ou transformations.
Dans le canton de Bâle-Ville, différents exemples illustrent comment la densification peut se conjuguer habilement à une attention particulière portée au bâti existant. À Riehen, sur le site d’une ancienne maison de retraite datant des années soixante, un processus de transformation est engagé lorsque la coopérative «Wohnstadt» acquiert le terrain sous la forme d’un droit de superficie. L’ancienne maison de retraite est réaffectée en logements, afin de répondre à une demande croissante, en particulier en typologie de logements de petite taille. À Bâle-Ville, comme dans de nombreuses autres régions, l’offre de logements d’une à deux pièces peine en effet à répondre à la demande, sous l’effet notamment des évolutions démographiques et des modes de vie, avec des ménages qui comptent aujourd’hui moins de personnes en moyenne. Baptisé «Domino», l’ensemble transformé et réaffecté propose une offre diversifiée de logements à loyers modérés. Une nouvelle place aménagée au cœur de l’ensemble crée par ailleurs un espace commun favorisant les rencontres et les échanges entre habitants. Au-delà de la création de logements, ce projet démontre une approche respectueuse du patrimoine existant.
À Bâle, l’ensemble «Im Rheinacker» témoigne d’une autre forme de densification à partir du tissu bâti existant. Composé de onze bâtiments datant des années 1960, l’ensemble en question devait être rénové. Le canton a saisi cette occasion pour augmenter sa densité, alors relativement faible. Trois des onze bâtiments ont ainsi été harmonieusement surélevés, permettant la création de 36 appartements supplémentaires aux loyers modérés.
Des exigences de qualité pour l’ensemble du territoire
Ces différents exemples montrent qu’un développement vers l’intérieur réussi ne se mesure pas uniquement à la quantité de logements ou de surfaces habitables créées. Il repose sur la qualité des espaces bâtis et des espaces publics, la mixité des usages, l’intégration du bâti existant et l’amélioration du cadre de vie.
Les exigences de qualité ne se limitent toutefois pas aux territoires constructibles. Dans son document de position, la SIA souligne également l’importance du maintien des qualités hors de la zone à bâtir et du renforcement du principe constitutionnel de séparation entre territoires constructibles et non constructibles, l’un des fondements de l’aménagement du territoire. Le prochain article sera consacré au quatrième et dernier principe directeur du document de position sur le développement territorial, soit aux constructions hors de la zone à bâtir et aux nouvelles réglementations introduites dans la deuxième révision de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT 2).
Notes
1. Selon le Projet de territoire suisse, un centre régional est une localité située en dehors de la zone d’influence d’une agglomération urbaine et qui remplit des fonctions de centre pour les petites localités des environs, par exemple dans les domaines de l’éducation, de la santé, de l’administration ou de l’approvisionnement.
2. La règle des «quatre quarts» définit des quotas pour l’attribution des droits de superficie aux investisseurs comme suit: 25% pour la Ville de Lausanne et ses fondations, 25% pour les sociétés privées d’utilité publique, 25% pour les coopératives d’habitants et 25% pour les acteurs institutionnels et privés traditionnels.
3. La règle des «trois tiers» répartit les types de logements selon la clé suivante: 30% de logements subventionnés, 40% de logements à loyers régulés et 30% de logements en marché libre ou en propriété par étages.
Document de position sur le développement territorial
Pour approfondir sur la densification vers l’intérieur
La plateforme Culture du bâti Suisse est un espace de sensibilisation autour de la culture du bâti de qualité, composante essentielle d’un développement vers l’intérieur réussi. La plateforme propose notamment des «Case Studies» à découvrir et à compiler soi-même.
La plateforme densipedia.ch rassemble des bons exemples de développement vers l’intérieur et de densification.
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