Tour ABZ, Koch-Quartier: la communauté verticale
La tour n’est pas forcément un objet spéculatif – c’est une forme géométrique, qui prend plus ou moins de valeur, selon les intentions du propriétaire. Dans le nouveau quartier Koch, la coopérative zurichoise ABZ parvient à proposer des services et espaces en partage, une grande variété typologique et, surtout, des loyers accessibles.
Un 4.5 pièces de 100 m² pour 2000 CHF par mois dans une tour de 85 mètres à Zurich – ça vous intéresse? Le chiffre bouscule les idées reçues. Les tours d’habitation en centre-ville sont encore et toujours associées à des loyers hors normes. Pourtant, tout dépend du montage financier. D’ailleurs, les premières tours d’habitation de Suisse ne visaient pas le haut standing, elles ont été réalisées par la coopérative Entenweid à Bâle (1951). Or, déjà à l’époque, l’idée de rassembler une communauté à la verticale avait soulevé des critiques – notamment de Hans Bernoulli: «Une tour n’est pas un foyer, écrivait le père du mouvement coopératif, c’est l’immeuble de rendement poussé à son paroxysme.»
Aussi, pour réaliser la tour du quartier Koch (Koch-Quartier), l’ABZ – la plus ancienne et la plus grande coopérative de Suisse – a dû relancer ce débat auprès de ses membres. Surtout en raison des coûts de construction et d’exploitation d’un tel objet. «À Zurich, il n’y a plus beaucoup d’options, il faut bien essayer», explique Sabine Merz (ABZ). Le loyer au prix coûtant intègre ainsi un taux lié à l’exploitation, afin de prendre en considération la technicité de la tour. Ensuite, l’objectif de la coopérative n’est pas seulement de proposer des appartements à un prix décent, mais aussi de créer des espaces communautaires et des activités ouvertes à la ville. Le projet répond de deux manières à cette exigence: à l’échelle du quartier, à l’échelle de l’immeuble.
Communauté verticale
La Ville de Zurich achète en 2013 à l’UBS ce terrain, une ancienne friche industrielle d’Albisrieden qui avait été le théâtre d’occupations. La somme paraît aujourd’hui ridicule: 70 mio CHF. Dans ces conditions, elle peut proposer des DDP à des prix avantageux, permettant un développement à des taux peu élevés. Quelques années plus tard, avec le renchérissement observé depuis 2019, la même opération n’aurait plus été imaginable. L’équipe qui emporte le marché séduit par son caractère mixte: elle est constituée de deux coopératives à but non lucratif, ABZ et Kraftwerk (qui proposent logements et services), du développeur SENN (qui réalise un immeuble d’artisans appelé «MACH») et de Grün Stadt Zurich, qui prend en charge l’aménagement d’un parc public (12 000 m² d’espace public, 200 arbres) et reconvertit l’ancienne halle de charbon, vestige industriel du quartier, en un couvert géant ponctué de quelque 20 000 tuiles de verre.
En 2017, quatre concours sont lancés simultanément (un par entité) et évalués par le même jury. Le cahier des charges de la tour d’ABZ prend en compte les lignes directrices formulées par la Ville à propos des immeubles de plus de 60 m (révision BZO 2014) exigeant de créer des espaces communs. Il exprime aussi la volonté de la coopérative de réaliser une «communauté verticale». Le projet lauréat d’Enzmann Fischer (architectes de la Zollhaus, notamment) flanque le volume en hauteur d’un immeuble en longueur avec lequel il partage un grand socle commercial et dont le toit sera exploité comme terrasse communautaire. Une crèche, située au premier étage de la tour, s’ouvre sur cette terrasse de 1700 m², animée d’une serre (réemployée). Le jury a été convaincu par la réponse à l’exigence communautaire: dans la tour, tous les trois étages, 21 logements de toutes tailles (dont un cluster) sont groupés autour d’un espace commun et d’une Waschküche (laveries et buanderies), reliés par un escalier ouvert.
Expérimentation à la verticale
Depuis le concours, le projet évolue quelque peu: l’ABZ souhaite caractériser ces espaces collectifs intermédiaires avec différents types d’activités qui seraient accessibles à tous les habitants de la tour. «Le concept d’espaces communautaires a été proposé sans que l’on sache si cela fonctionnera, fait remarquer Sabine Merz. Il faudra quelques années pour le savoir.» L’immeuble, bientôt investi, est donc une expérimentation, mais il devrait d’ores et déjà démontrer qu’il est possible d’offrir non seulement une variété typologique, mais aussi du commun dans une tour.
Reste la question écologique, qui entre également dans les exigences de la Ville et de la coopérative. En 2017, celles-ci ne tenaient pas encore compte des énergies grises comme aujourd’hui. Pourtant, malgré une construction en béton traditionnelle, le concept atteint tout de même le label Minergie-P-eco, ceci grâce à une bonne isolation ventilée et une forme compacte qui évite les saillies. ABZ projette maintenant un autre immeuble-tour, à la Thurgauerstrasse (avec deux autres coopératives d’habitation) et, cette fois, la question écologique a été abordée en amont: la coopérative a mandaté un bureau d’ingénieurs pour les systèmes structurels. Celui-ci a confirmé le choix de construire avec une ossature et des dalles en béton armé de 18 cm, imposant aux architectes en lice de travailler avec une trame serrée et des portées courtes. Les résultats du concours sont attendus pour novembre 2026. Quant aux 204 appartements des immeubles ABZ de Koch-Quartier, ils seront habités à partir du printemps 2027.
Tour ABZ, Koch-Quartier, Zurich Albisrieden
Concours sur préqualification: 2018
Réalisation: 2023-2027
Maître d’ouvrage: ABZ (Allgemeine Baugenossenschaft Zürich)
Architecture: Enzmann Fischer und Partner AG
Paysage: Skala Landschaft Stadt Raum GmbH
Ingénieur structure: Schnetzer Puskas Ingenieure AG
CVSE: Grünberg + Partner AG
Durabilité: Büro für Nachhaltigkeit am Bau, Stefan Schrader AG
Physique du bâtiment: Bakus Bauphysik und Akustik GmbH
Les loyers nets en CHF dans la tour d’ABZ (sans subvention, variation selon orientation et étage):
2.5 pièces, 60-68 m²: 1230-1410.–
3.5 pièces, 83-89 m²: 1660-1855.–
4.5 pièces, 97-110 m²: 1930-2265.–
5.5 pièces, 129 m²: 2405.–
