Die Nachhaltigkeit erhöht den Wert von Immobilien. Eine Analyse von Transaktionen auf dem Markt von Mietliegenschaften bringt es an den Tag: Je weniger CO2 im Betrieb ausgestossen wird, umso besser wird die ökonomische Performance.
Der Gebäudepark der Schweiz stösst rund ein Drittel der inländischen CO2-Emissionen aus. Damit die Schweiz bis 2050 klimaneutral wird, müssen Immobilien einen entscheidenden Beitrag leisten. «Wie verändert ein CO2-neutraler Betrieb den Marktwert von Immobilien?», haben wir uns gefragt. Für die empirische Untersuchung stand eine breite und aktuelle Datenbasis zur Verfügung.
Vorweg ein paar Erläuterungen zum Setting dieser Analyse: Erfasst werden Renditeliegenschaften mit Mietwohnungen sowie deren CO2-Ausstoss bei der Wärmeerzeugung. Betrachtet wurden rund 2400 Mehrfamilienhäuser, in denen zwischen 2015 und 2020 insgesamt knapp 40 000 Mietverträge abgeschlossen wurden. Zusätzlich standen Informationen aus etwa 400 Transaktionen seit 2017 zur Verfügung, die den Handel mit Wohnliegenschaften betreffen.
Die zentrale Fragestellung dieser Marktstudie lautet: Wie verhält sich der Wert von zwei Wohnliegenschaften zueinander, deren einziger Unterschied ein hoher respektive niedriger CO2-Ausstoss ist? Verglichen werden Immobilien mit einer Öl- oder Gasheizung mit solchen, die mit einer Wärmepumpe CO2-arm versorgt werden.
Kosten versus Ertrag
Die Analyse der Transaktionen führt zu folgenden Erkenntnissen über die Wertsteigerung einer Immobilie:
- Kosten: Beim Ersatz einer Öl- oder Gasheizung durch eine Wärmepumpe fallen – im Vergleich zum Eins-zu-eins-Austausch des fossilen Heizsystems – zusätzliche Investitionen an. Eine Wärmepumpe ist umgerechnet in monatliche Amortisationskosten durchschnittlich 31 CHF/Wohnung teurer als der Eins-zu-eins-Austausch.
- Ertrag: Die Analyse der untersuchten Mietverträge zeigt, dass die Nettomiete in einem Mehrfamilienhaus, das mit einer Wärmepumpe beheizt wird, durchschnittlich 40 CHF/Wohnung und Monat höher ist, als wenn das Mehrfamilienhaus mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet ist. Aus Investorensicht bedeutet dies: Die höheren Investitionskosten – 31 CHF/Wohnung und Monat – sind überkompensiert. Gleichzeitig können CO2-frei beheizte Mehrfamilienhäuser bedeutend günstiger betrieben werden: Die Nebenkosten sinken beim Wechsel auf eine Wärmepumpe im Durchschnitt um 33 CHF/Wohnung und Monat. Die Bruttomiete steigt aus Mietersicht folglich nur wenig. In vielen Fällen können Mieter sogar mit sinkenden Wohnkosten rechnen, wie die von Wüest Partner durchgeführte Studie «Energetische Sanierungen: 3 Gewinner» zeigt.
- Renditeerwartung: Bei Mehrfamilienhäusern mit geringen CO2-Emissionen sind tendenziell leicht tiefere Renditeerwartungen zu beobachten als bei Objekten mit einem hohen CO2-Ausstoss. Die Gründe dafür sind nachvollziehbar: Erstere lassen sich günstiger finanzieren und weisen ein geringeres Risiko bei der Vermietung auf.
Höhere Zahlungsbereitschaft
Im vergangenen Jahr befragte Wüest Partner 237 Schweizer Immobilieninvestoren über die Zahlungsbereitschaft für energieeffiziente Gebäude. Die Resultate bestätigen: Investoren bezahlen dafür mehr. Rund ein Fünftel gab an, dass die Zahlungsbereitschaft für Liegenschaften mit geringen CO2-Emissionen über 3 % und teilweise sogar über 6 % höher ausfällt. Gut ein Viertel der Befragten gibt eine maximale Zahlungsbereitschaft von plus 3 % an. Ein weiteres Viertel verneinte dagegen, dass seine Zahlungsbereitschaft davon tangiert sei. Die restlichen 28 % der Befragten machten keine Aussage zum Einfluss der Nachhaltigkeit auf den Kaufpreis einer Immobilie.
Abweichende Einzelfälle
Was nicht vergessen werden darf: Die präsentierten Ergebnisse sind Durchschnittswerte. Je nach Immobilie können die Zahlen stark variieren. So sind die Zusatzinvestitionen pro Wohnung bei kleineren Objekten normalerweise höher als bei grösseren. Und bei einer Wärmepumpe sind die jeweiligen Kosten abhängig von den effektiv installierten Systemen und den verfügbaren Energiequellen wie Erdwärme, Grundwasser oder Aussenluft. Der Marktwert für die Einzelimmobilie ist deshalb immer individuell zu analysieren.
Nachhaltige Immobilien sind wertvoller
Gewisse Ergebnisse lassen sich dennoch generell interpretieren: Wohnliegenschaften, deren Betrieb kein fossiles CO2 verursacht, sind im Durchschnitt wertvoller als fossil beheizte Immobilien. Die Ertragspotenziale sind im Direktvergleich höher, während die Renditeerwartungen eher sinken. Letztere und die höheren Mieterträge tragen ihrerseits dazu bei, dass die zusätzlichen Investitionskosten, die für die Anschaffung einer Wärmepumpe anfallen, in vielen Fällen kompensiert werden können. Fossil beheizte Immobilien verlieren dagegen an Wert und gelten auf dem Markt weniger als klimafreundlich beheizte Objekte: Investorinnen oder Investoren bezahlen für Letztere im Durchschnitt rund 4 % mehr.
Methodische Angaben
Um die Resultate der Marktwertstudie für die einzelnen Immobilien untereinander vergleichen zu können, wurden die Differenzen hinsichtlich Lage, Zustand und Ausbaustandard herausgerechnet. Zur Quantifizierung der CO2-Emissionen dient die von Wüest Partner entwickelte Applikation «Wüest Climate»®. Dieses Modell erfasst den CO2-Ausstoss eines Gebäudes im Betrieb anhand verschiedener Parameter wie Heizsystem, Grösse und Alter des Gebäudes sowie energetischer Qualität der Gebäudehülle und Fenster.
Kosten eines Heizsystems
Die Installation einer Ölheizung kostet im Mittel 1300 CHF/Wohnung, bei einer Gasheizung sind 1200 CHF/Wohnung zu investieren. Zur Amortisation eines fossilen Heizsystems sind folglich 5 CHF/Wohnung und Monat einzurechnen. Der Umstieg auf eine Wärmepumpe rechnet sich dagegen so: Die absoluten Investitionskosten belaufen sich auf rund 9300 CHF für ein System mit Luft-Wasser-Wärmetauscher respektive 14 300 CHF für eine geothermische Variante mit Erdwärmesonde. Der Wechsel von einer fossilen Heizung zur Wärmepumpe bringt deshalb rund 36 CHF/Wohnung und Monat Mehrkosten mit sich, die zu amortisieren sind. Die Amortisationsrechnung beruht auf folgenden Annahmen: Die Lebensdauer eines Heizsystems beträgt 20 Jahre, sei dies eine Wärmepumpe oder eine fossile Anlage.
Mit Unterstützung von energieschweiz und Wüest Partner sind bei espazium – Der Verlag für Baukultur folgende Sonderhefte erschienen:
Nr. 1/2018 «Immobilien und Energie: Strategien im Gebäudebestand – Kompass für institutionelle Investoren»
Nr. 2/2019 «Immobilien und Energie: Strategien der Vernetzung»
Nr. 3/2020 «Immobilien und Energie: Strategien der Transformation»
Nr. 4/2021 «Immobilien und Energie: Mit Elektromobilität auf gemeinsamen Pfaden»
Nr. 5/2022 «Immobilien und Energie: Strategien des Eigengebrauchs»
Die Artikel sind im E-Dossier «Immobilien und Energie» abrufbar.
