Aca­ci­as 1, les «ré­fé­rentiels des qua­li­tés» – ou com­ment mett­re tout le mon­de au dia­pa­son

Un certain mystère planait sur le travail de l’équipe pluridisciplinaire – emmenée par le bureau parisien l’AUC¹– mandatée en février 2025 par la Fondation Praille-Acacias-Vernets (Fondation PAV) en collaboration avec la Direction PAV pour accompagner le développement du PLQ Acacias 1. Sur ce secteur nord du périmètre PAV – et plus grand PLQ du canton –, on en était resté à une votation favorable en 2023 suivie par une adoption par le Conseil d'État. Depuis, rien n’avait filtré. C’est à l’occasion de la publication des appels d’offres à investisseurs sur trois des 17 aires du PLQ (I, K, L) que l’on découvre enfin ce qui s’est tramé : le dispositif mis en œuvre (aires-îlots découpés selon une maille assez fine, phasage par grappes d’aires, diversité d’investisseurs par aire, concours) et les «référentiels des qualités urbaines, programmatiques, environnementales, architecturales et paysagères»² qui mettent au défi les aspirants maîtres d’ouvrage dans tous les domaines, de la programmation à la construction, et jusqu’à l’exploitation.

L’esprit du PLQ : la ville de la continuité

Le PLQ Acacias 1 a été élaboré en 2023 par l’atelier Bonnet. Il dessine une «ville de la continuité», inscrite dans les tracés, les mesures et la densité de la ville classique. Aux entrepôts, garages et bureaux existants, il substitue un quartier structuré autour d’une place centrale et de la Drize remise à ciel ouvert. Plusieurs immeubles de grande hauteur (trois immeubles de 50 m, une tour de 90 m et une de 64 m) hébergent des logements sur un socle d’activités le long de la route des Jeunes. 

À quelques encablures des pièces monumentales de Quai Vernets, c’est une autre vision de la ville qui s’exprime, plus domestique, plus variée dans ses formes architecturales, plus diverse dans ses acteurs, donc forcément plus complexe à mettre en œuvre. D’autant que la plupart des terrains sont encore occupés et ne seront libérés qu’au coup par coup, à plus ou moins (très) longue échéance. Alors qu’aux Vernets un seul groupement d’investisseurs³, piloté par Losinger Marazzi et Pillet, livre quasiment d’un bloc 1355 logements (en trois bâtiments seulement), une école et un bâtiment universitaire, à Acacias 1, le processus prend le contrepied. Pour atteindre les objectifs de mixité sociale⁴ et de diversité architecturale qu’elle s’est fixés, la Fondation PAV demande ainsi aux investisseurs de s’organiser en groupements de candidats pour postuler ensemble à l’échelle d’une aire. On pourrait rapprocher cette démarche de la première phase des Plaines-du-Loup (PPA1) à Lausanne qui misait aussi sur une ville diverse, avec cette fois des investisseurs «mariés» par la Ville au sein de chacune des cinq pièces urbaines. 

Pour mettre en œuvre ce PLQ et transformer un document réglementaire en un projet urbain dans toute sa complexité programmatique, spatiale et temporelle, la Fondation PAV a estimé qu’une phase intermédiaire était nécessaire. D’autant qu’entre les réflexions qui ont conduit au PLQ et sa mise en œuvre qui démarre, les ambitions – spatiales mais surtout sociales et environnementales – ont été précisées par la Fondation PAV avec l’équipe de l’AUC. Et revues à la hausse.

Les référentiels : le PLQ augmenté

En février 2025, la Fondation PAV a donc lancé un appel d’offres à équipe pluridisciplinaire pour une mission d’accompagnement du développement du PLQ, dont le groupement mené par l’AUC est sorti lauréat. Son rôle : «définir les objectifs qualitatifs et la méthode pour permettre un développement coordonné et cohérent du futur quartier, préparer les cahiers des charges des appels d’offres à investisseurs puis des concours d’architecture, coordonner les différents acteurs, accompagner les opérations immobilières sur la durée». L’objectif est de disposer d’une vision urbaine et d’une image de référence qui viendra traduire le PLQ réglementaire «à l’aune des nouvelles contraintes et objectifs que la Fondation PAV a défini de concert avec l’équipe de l’AUC pour l’aménagement et le développement dans le temps long du futur quartier Acacias 1»⁵. Le groupement assume ainsi le rôle d’architecte-urbaniste-paysagiste en chef, de grand coordonnateur à l’échelle des 16 hectares d’Acacias 1, garant de la vision globale et du respect des lignes directrices. 

L’approche développée par l’équipe et la Fondation PAV pour Acacias 1 est celle d’un «urbanisme transformateur» guidé par deux boussoles: «corriger la trajectoire climatique et stopper l’épuisement des ressources naturelles». Pas évident quand l’objectif est de construire 2230 nouveaux logements, des bureaux et des équipements.

Une relecture du site par l’équipe fait d’abord émerger cinq figures structurantes qui dessinent un système territorial, urbain et paysager de référence : de la moraine à la route des Jeunes (rencontre avec le grand paysage), la Drize, la Route des Acacias (intensité urbaine), la place centrale triangulaire, l’axe Ternier (venelle productive). À ce système spatial se combinent les objectifs déclinés dans des «référentiels des qualités». Ces lignes directrices – pour les investisseurs comme pour les équipes de mandataires – prescrivent, préconisent ou orientent⁶, selon un gradient injonctif qui envoie des messages très clairs sur les objectifs à atteindre et les moyens d’y parvenir. Toutes les thématiques sont abordées, depuis les systèmes constructifs (réemploi, empreinte carbone) et la gestion des eaux, jusqu’à la matérialité des façades, le traitement des espaces extérieurs, les typologies-morphologies (compacité, formes simples, coursives, nouvelles arcades, passages à ciel ouvert plutôt que couverts…) ou la programmation (30% d’arcades pour des projets sociaux…). 

Le style Acacias

Les référentiels définissent l’identité du quartier, son «style», pour projeter son devenir à partir d’une lecture attentive de l’existant, des ambiances et des usages, dans le contexte d’un PLQ qui prévoit de démolir-reconstruire l’essentiel des bâtiments. Ainsi, le style Acacias défini par l’équipe réside «dans une tension entre une écriture technique, qui réinterprète et prolonge l’histoire industrielle du site (tôle, métal, béton réemployé, trame des façades), et une écriture plus urbaine convoquant l’imaginaire métropolitain genevois (matérialité noble, façades tenues, marquises, arcades) tout en inscrivant l’ensemble dans la géographie du site que le projet vient augmenter (plus que lui tourner le dos).»

Les référentiels, qui poussent le projet assez loin, vont-ils jusqu’à remettre en question le PLQ ? «Il n’est pas possible de déroger à un PLQ en force, rappelle Vinh Dao, directeur général de la Fondation PAV, mais nous estimons qu’il reste des marges de manœuvre». Les référentiels revendiquent ainsi «un travail d’interprétation du PLQ, dans les limites de ce que celui-ci permet», assumant notamment certaines évolutions morphologiques. 

Cohérence dans la diversité

Au-delà des préconisations spatiales et environnementales, on sait le caractère déterminant des processus dans la qualité finale des projets: choix des procédures, des maîtres d’ouvrage et des équipes de mandataires, participation citoyenne, urbanisme transitoire, entretien et gestion, etc. 

Pour Acacias 1, Vinh Dao rappelle l’objectif: «nous voulons une diversité de maîtres d’ouvrage, une diversité d’architectes. Nous recherchons donc une communauté d’acteurs qui parvienne à fonctionner ensemble. Lorsque les investisseurs et les architectes auront été désignés pour les trois aires, nous les réunirons en atelier pour vérifier la cohérence de leurs propositions».

Le PLQ a ainsi été divisé en 17 «petites» aires de la taille d’un îlot (les trois premières comportant 150 logements chacune) qui ont vocation à accueillir une pluralité d’investisseurs et d’architectures. La Fondation PAV entend maîtriser les futurs développements sur ces terrains majoritairement publics (ils lui appartiennent à 88 %, le reste à la Caisse de pension de l’État de Genève (CPEG)). Vis-à-vis de ses futurs maîtres d’ouvrage, elle se montre donc très exigeante, et elle a raison. Elle choisit par exemple de privilégier les investisseurs patrimoniaux souhaitant conserver leurs biens sur le long terme, pour s’assurer de la qualité de la réalisation et de la bonne prise en charge de la phase exploitation. Les candidats doivent également s’engager sur un certain nombre de points: conduire un «processus de co-construction transparent et collaboratif», organiser des concours d’architecture sous la forme d’une procédure sélective (selon l’article 4 du règlement SIA 142). Ces concours permettront de désigner des équipes de mandataires regroupant plusieurs architectes pour chaque aire (avec un architecte pilote). Une fois le projet lauréat désigné, les membres du groupement d’investisseurs se répartiront les lots, les projets et les architectes.

Une autre culture de la durabilité? 

À travers ces premiers appels d’offres à investisseurs, la Fondation PAV frappe fort en affichant sa volonté de maîtriser le processus et la vision d’ensemble à toutes les échelles spatiales et temporelles, et en plaçant très haut ses ambitions spatiales, sociales et environnementales. Sur le papier, c’est la promesse d’une prise en compte sérieuse et globale des enjeux climatiques dans la conception, la construction et l’exploitation. C’est aussi une équipe de pilotage⁷ qui s’affirme comme un interlocuteur solide des investisseurs sur la durée, garante de la cohérence du projet et du respect de leurs engagements.

Acacias 1 pourrait-il devenir le laboratoire d’une autre forme de durabilité, plus complexe, plus expérimentale et moins corporate que celle de Quai Vernets et du Campus Pictet de Rochemont? Comment les ambitions posées seront-elles reçues par les aspirants maîtres d’ouvrage ? Nous verrons. Les référentiels des qualités posent en tout cas les bases d’une culture de projet commune pour les investisseurs et les équipes de mandataires, qui pourrait essaimer dans les autres quartiers du projet PAV. Rendez-vous début 2027 pour la désignation des groupements lauréats sur les trois premières aires.

Acacias 1

 

2230 logements (223 200 m²)

1500 emplois (67700 m²)

École, équipements publics, services municipaux et cantonaux, espaces publics

SBP construite : 320 000 m²

Notes

 

1. L’AUC, Zefco, Pleineterre, EPPC, Reaim-sa, Collectif Vendredi

 

2. Le référentiel général à l’échelle de l’ensemble du PLQ Acacias 1 n’a pas encore été publié, mais les référentiels de chaque aire en donnent déjà largement l’esprit.

 

3. Ensemble: Swiss Life, Fondation de la Ville de Genève pour le Logement Social (FVGLS), Coopérative de l’habitat associatif (CODHA), Société Coopérative d’Habitation Genève (SCHG), Caisse de Prévoyance de l’État de Genève (CPEG), Mobilière Suisse Société d’assurances, Caisse Inter-Entreprises de Prévoyance Professionnelle (CIEPP), Coopérative de logement pour personnes en formation (Ciguë). Pilotage: Pillet et Losinger Marazzi.

 

4. À l’échelle du PAV, il est attendu à terme sur les terrains de la Fondation PAV : 40 % de coopératives, 20 % de fondations immobilières de droit public (soit 60 % des SBP attribuées à des MOUP) et 40 % à d’autres opérateurs. 

 

5. Extraits de l’appel d’offre pour la mission d’accompagnement

 

6. Chaque thématique fait ainsi l’objet de prescriptions (recommandations impératives assorties d’une obligation de résultat), de préconisations (recommandations fortes assorties d’un objectif de résultat) ou d’orientations (recommandations simples non assorties d’objectif de résultat).

 

7. Fondation PAV + MOE Dev (équipe l’AUC) + coordinateur-planificateur-organisateur (CPO) + Ville de Genève pour les espaces publics