La mo­bi­lité vers et de­puis les quar­tiers

La mobilité permet aux personnes ou aux marchandises de s’affranchir des distances et d’instaurer ainsi un lien spatial entre les usages des territoires et les groupes d’usagers correspondants. La mobilité est un aspect essentiel du marché immobilier, car les atouts géographiques tels que la « facilité d’accès », les « dessertes de transport » ou les « infrastructures » sont des forces motrices : l’accès à diverses formes de mobilité est une condition indispensable à la valorisation des biens immobiliers.

Il y a longtemps que la mobilité et les atouts géographiques ne cessent de monter en puissance. Ce processus est voué à s’intensifier, car l’évolution des exigences techniques, réglementaires, sociales et économiques en matière de mobilité s’accélère. Dans un tel contexte, les propriétaires auront de plus en plus de mal à faire le « bon » choix en termes de facilité d’accès et de desserte. Les biens qui prendront de la valeur seront ceux qui favoriseront le plus large éventail de modes de mobilité, c’est-à-dire ceux qui sont non seulement facilement accessibles à pied, à vélo ou en voiture, mais également bien desservis par les TP et le plus près possible d’une offre de car-sharing ou de vélo-sharing. Des solutions de mobilité innovantes et flexibles, telles que la location de vélos et trottinettes électriques, ou les vélos cargo électriques pour la logistique urbaine, vont s’imposer de plus en plus et disputer des parts de marché aux fournisseurs traditionnels sur les segments du trafic motorisé individuel ou des TP.

Les écarts régionaux

Ces dernières années, la Suisse a massivement investi dans les transports publics. Par le seul biais du fonds FTP pour les grands projets ferroviaires près de 30 Mrd de francs suisses ont été déjà injectés dans l’infra­structure ferroviaire entre 1998 et 2015. D’autres investissements sont prévus pour les années à venir. Les ­investissements publics dans les TP influencent également le marché de l’immobilier. Selon diverses études, la qualité du raccordement aux infrastructures de transport explique en partie les écarts de prix régionaux des terrains à bâtir et des biens immobiliers : plus les temps de trajet vers un centre sont courts, plus les prix des biens et les loyers sont élevés. Le modèle d’analyse de microsituations de Wüest Partner permet d’évaluer l’effet sur les prix de l’accès à une infrastructure de transport de qualité.

Au moyen d’un modèle hédonique, il est en effet possible de calculer qu’un logement en propriété bénéficiant d’une excellente desserte en transports publics verra sa valeur augmenter de 6 % par rapport à un logement de qualité identique avec une desserte moyenne. Sur le marché du locatif, le loyer des logements disponibles est quasiment 8 % plus élevé lorsque l’immeuble est très bien desservi par les transports publics. En particulier, la distance jusqu’à l’arrêt le plus proche ainsi que la fréquence est prise en compte comme la classe de qualité de desserte par les TP. La méthode émane de l’Office fédéral du développement territorial.

Mobilité induite

L’élaboration d’un concept de mobilité bien pensé est cruciale, en particulier dans le cadre du développement de lotissements et de quartiers neufs. Outre la voiture et les transports publics, un tel concept intègre la mobilité électrique en voiture et à vélo ainsi que la circulation douce à pied et à vélo. Au travers de ces solutions de mobilité, c’est la liberté de mouvement des usagers qui est mise en avant.

Dans toute la Suisse, le certificat « Site 2000 watts » est attribué aux lotissements qui s’engagent en faveur de la protection du climat et pratiquent une gestion durable des ressources. Il évalue la durabilité énergétique d’un lotissement, de sa construction à son exploitation, en tenant compte de la mobilité induite par leur infrastructure. Un coup d’œil sur le catalogue des critères de certification des sites 2000 watts montre que ces critères sont très axés sur les qualités spatiales et sur l’intégration des projets dans les réseaux publics de zones piétonnes et de pistes cyclables. Les concepts de mobilité des sites 2000 watts en exploitation se limitent pour la plupart à la réduction du nombre d’emplacements de parking, à un service supplémentaire de location de voitures et à un ­petit nombre de stations de recharge électrique. Il y a des sites, qui sont totalement sans voiture ou peuvent être qualifiés de « pauvres en voitures ». Certains quartiers, en revanche, ont également recours à d’autres moyens afin de renforcer la vocation durable du site, par exemple un abonnement gratuit au réseau RER ou un accès à une offre de vélos électriques et de vélos cargo ou de remorques à vélo.

Car-sharing à disposition

En moyenne, les sites 2000 watts certifiés affichent un taux de places de stationnement par logement de 0,3 pour les voitures des locataires et de près de 3 pour les vélos. Il existe toutefois des écarts considérables. Quelques-uns de ces quartiers n’offrent aucune place de parking aux locataires, des autres affichent des taux de 1,05 par appartement. La plupart des quartiers disposent de voitures de location, qui sont accessibles au public. À l’extérieur de ces quartiers, mais dans un périmètre proche, d’autres véhicules en car-sharing sont également à disposition.

Le facteur le plus important en matière de mobilité durable est donc le choix de l’emplacement : la majorité des sites 2000 watts certifiés sont situés à proximité immédiate d’une gare RER ou au cœur du tissu urbain et affichent donc un niveau de qualité de desserte par les transports publics de classe « A ». Seuls de tels emplacements bénéficient d’une offre de TP représentant une alternative viable au transport individuel motorisé. La desserte en transports publics n’a donc pas seulement un impact sur le niveau des loyers, mais aussi sur le développement durable des lotissements.

Avec le soutien de SuisseEnergie et Wüest Partner, espazium - Les éditions pour la culture du bâti a publié les numéros spéciaux suivants:

 

No. 1/2018 «Immobilier et énergie: Stratégie pour l'immobilier - orientation pour les investisseurs institutionnels

 

N° 2/2019 «Immobilier et énergie: stratégies de mise en réseau»

 

N° 3/2020 «Immobilier et énergie: stratégies de la transformation»

 

N° 4/2021 «Immobilier et énergie: sur des routes communes avec l'électromobilité»

Les articles de cette édition spéciale sont disponibles dans le e-dossier «Immobilier et énergie»