Nou­veaux quar­tiers de l’Ouest, de l’ar­chi­pel au ré­seau

Depuis une dizaine d’années, l’Ouest lausannois est en chantier. À Bussigny, Chavannes, Renens, Crissier, de nouveaux quartiers sortent de terre, près des gares, dans les champs et les zones industrielles, le long de l’autoroute. Des morceaux de ville de quelques milliers d’habitants, qui constellent la conurbation que forment les huit communes de l’Ouest¹ et matérialisent dans l’espace les intentions du Schéma directeur de l’Ouest lausannois (SDOL) de 2003. La démarche, couronnée du prix Wakker en 2011, est alors exemplaire: elle déploie une pensée stratégique par le paysage, les vides, le patrimoine, pour organiser un territoire multipolaire qui concentre le développement dans des «secteurs stratégiques» par la reconversion de friches industrielles. Là où les communes travaillaient chacune dans leur coin, sans vision globale, le SDOL – devenu l’entité intercommunale Stratégie et développement de l’Ouest lausannois – a fait émerger un partenariat durable entre les municipalités, une culture commune de la planification, un sentiment d’appartenance à ce territoire périurbain.

20 ans plus tard, à quoi ressemble le nouvel Ouest, et en particulier ses figures les plus saillantes: ses nouveaux quartiers²? Quels modes de production ont produit quelles formes urbaines et quels modes de vie? Comment ces quartiers reconfigurent-ils les équilibres des communes qui les accueillent?

Citadelles

Accueillir prioritairement la densification sur les friches industrielles conduit à remplir des blancs sur la carte, là où les terrains sont disponibles. Les nouveaux quartiers s’établissent ainsi soit dans des zones d’activités (sur des parcelles jamais construites ou libérées de leurs bâtiments), soit sur des friches ferroviaires à proximité des gares. Autrement dit dans des environnements hostiles – voies ferrées, autoroutes, routes cantonales, zones industrielles – qui vont déterminer leurs formes urbaines. Certains quartiers présentent ainsi des plans pour le moins défensifs: bâtiments-écrans déployés en lisière de parcelle façon remparts pour protéger l’intérieur contre les risques et les nuisances, sonores et visuelles. Oassis à Crissier se protège de la route cantonale, En Dorigny à Chavannes-près-Renens de l’autoroute A1, Côté Gare à Bussigny et Simplon à Renens des voies ferrées.

À l’échelle du territoire, ces îlots dispersés forment un archipel de nouveaux quartiers mixtes quasi autonomes, aux identités marquées (ils se baptisent et se thématisent), souvent repliés sur eux-mêmes. Si les quartiers de gare s’insèrent dans des tissus urbains déjà constitués, ceux situés en périphérie n’ont pas vraiment de contexte avec lequel dialoguer, aucun bâtiment à transformer, aucun héritage à faire vivre (à l’exception d’une ferme, à Arbora). Sur ces pages blanches, c’est de la combinaison des contraintes réglementaires, d’une optimisation des droits à bâtir et – dans le meilleur des cas – d’une attention au site et au grand paysage, que résultent les plans de quartier. Oassis et l’Orée par exemple tirent parti de leur position dominante sur les hauteurs de Crissier pour dégager des belvédères avec vues tandis qu’Arbora s’implante habilement dans la pente.

Quartiers privés

Les plus «gros» quartiers produits dans l’Ouest lausannois sont en mains privées (à l’exception de Malley Gazomètre, propriété de la Ville de Lausanne) dans un territoire où les communes n’ont pas de foncier ou très peu, faute d’avoir acquis des terrains au moment où elles en auraient eu les moyens. Sans foncier public, elles laissent leur développement aux mains des propriétaires qui possèdent de grands tènements industriels, souvent d’un seul tenant, potentiellement convertibles, lorsqu’ils sont identifiés comme des sites stratégiques, en quartiers mixtes et denses, avec des promesses de rendements élevés. Ces propriétaires se sont ainsi transformés en investisseurs, en développant une branche immobilier (CFF immobilier à Renens et Malley, Plazza Immobilien à l’Orée, Orlatti real estate aux Cèdres…), en vendant ou en s’associant à un/des investisseurs (Coop à Oassis, Aligro à Horizon). Seulement cadrés par les règles des plans d’affectation communaux, et héritiers des droits à bâtir généreux des zones industrielles, ils sont sur le papier maîtres chez eux, libres en théorie de déployer leur projet sur leur parcelle.

Mais implanter sur un territoire de nouveaux morceaux de ville de plusieurs centaines – parfois milliers – d’habitants, qui reconfigurent les paysages, les équilibres et les finances communales, implique de fait des discussions avec les communes. Procédures, participation des habitants, formes urbaines, typologies, part de logements d’utilité publique, mixité sociale et programmatique, types et nombre d’investisseurs, gestion des équipements et des espaces publics, réponse aux enjeux climatiques et sociaux… Sur quels sujets acteurs publics et privés sont-ils entrés en négociation et avec quelle autorité les communes ont-elles pu (ou pas) faire valoir leurs attentes et imposer leurs objectifs face à des professionnels de l’immobilier rompus à ce type de procédures?

Deals

Renens a une histoire particulière avec les CFF, dont la branche immobilier, à partir des années 2000, participe au développement de trois quartiers le long des voies de la ligne Genève-Lausanne: Quai Ouest à la gare de Renens, les Entrepôts devenus le Parc du Simplon plus à l’est et Malley (avec les Villes de Lausanne, Prilly et Renens). Tinetta Maystre³, alors Municipale en charge de l’urbanisme, des infrastructures et de la mobilité, rappelle que dans le dialogue qui s’est instauré entre la Ville et les CFF, Renens a systématiquement imposé des concours et valorisé l’importance des vides, des espaces publics et du paysage. À Central Malley par exemple, les deux places ont été réalisées par les CFF, mais la Ville de Renens a participé au concours et a repris ces espaces en gestion. «Ils ont construit ce qu’on était prêt à reprendre, avec le niveau de qualité que nous souhaitions, précise-t-elle. Pour les équipements techniques, nous avons signé des conventions avec les CFF pour qu’ils cofinancent à hauteur de la moitié.»

Crissier est l’une des grandes contributrices à la densification de l’Ouest, avec trois quartiers d’importance: Oassis, l’Orée, Arbora/Ley Outre Est, et un quatrième à venir, En Chise. Jacques Liaudet⁴, chef du service de l’urbanisme, développement & mobilité, revendique d’avoir imposé dès les prémices des projets «un processus un peu autoritaire» aux propriétaires/investisseurs: «La commune transforme une zone industrielle en zone mixte, bien desservie par les transports en commun, avec des droits à bâtir élevés; autrement dit, elle offre aux propriétaires une valorisation financière importante de leur bien. En échange, nous visons un travail qualitatif à travers un processus systématique de mandats d’étude parallèles (MEP); nous sommes partie prenante dans le choix du jury et nous instaurons le système de l’accord-cadre pour définir dès le début du projet qui fait quoi et comment, et quelle contribution financière est demandée pour les équipements communautaires. Nous imposons également dans les grosses pièces urbaines un parc public de 4 à 5000 m² en contrepartie de la densité autorisée.» Ainsi les investisseurs savent à quelle sauce ils vont être mangés. Aucun n’a jusqu’ici refusé de se soumettre à ces exigences.

À Chavannes, la construction du quartier des Cèdres, l’un des plus anciens projets de l’Ouest lausannois, se poursuit, tandis que plusieurs autres projets sont en développement (les Hauts de Dorigny et le site des anciennes serres). Aurélie Buisson⁵, du service de l’urbanisme, rappelle que les premiers développements des quartiers chavannois se sont inscrits dans un contexte où les réserves foncières nécessaires aux futurs équipements publics n’étaient pas systématiquement anticipées. Les Cèdres constituent néanmoins un exemple précoce de prise en compte de ces besoins, avec plus de 2000 m² de surface de plancher négociés avec les promoteurs pour accueillir des équipements publics. Les autorités communales ont également accordé une attention particulière à la qualité des espaces publics, notamment au travers de dispositifs de co-­maîtrise d’ouvrage intégrés aux plans d’affectation et associant les investisseurs et la commune. Aujourd’hui, la Municipalité négocie systématiquement en amont les surfaces foncières et les droits à bâtir nécessaires à la réalisation de ses équipements publics.

Le rapport de force qui s’installe inévitablement entre propriétaires/investisseurs et communes impose à ces dernières de bien anticiper leurs besoins, leurs capacités, et de définir leurs exigences pour ne pas se laisser déborder.

De quoi la qualité est-elle le nom?

Négocier des participations financières, des m² de foncier, c’est une chose. Négocier la qualité urbaine, architecturale et paysagère en est une autre. Surtout quand les acteurs peinent à s’entendre sur le terme même.

Le premier garde-fou a consisté pour la plupart des communes à exiger des propriétaires l’organisation de procédures de mise en concurrence (concours, MEP) pour garantir des plans de quartier cohérents, attentifs à leur environnement, ménageant des vides – autrement dit qui ne consistent pas seulement à maximiser les droits à bâtir.

C’est une fois validé le plan d’affectation que l’affaire se corse. «Les communes n’ont pas la main sur l’architecture», rappelle Benoît Biéler. Or la qualité se niche aussi dans les détails, la matérialité, les usages, les rez, les seuils, toutes choses dont on sait qu’elles ont tendance à passer à la trappe lorsque les investisseurs privés et les entreprises totales – qui leur garantissent le respect des coûts et des délais – ont les coudées franches (et les plus gros quartiers de l’Ouest ont été réalisés en entreprise totale).

Dans ces quartiers, c’est souvent le projet de paysage qui contrebalance la densité des plans et la généricité de l’architecture, en installant une structure végétale et des ambiances variées, comme à Arbora, et des connexions avec d’autres quartiers, à l’image du parc qui relie En Dorigny au quartier de la Bourdonnette.

Rétrospectivement, pour garantir la continuité des ambitions qualitatives jusqu’à la réalisation, Jacques Liaudet aurait aimé qu’une commission d’urbanisme soit instaurée. Évoquant l’exemple de la matérialité des façades, il constate que les investisseurs ont tendance à faire des économies sur ce poste: «Même s’il y a une charte qualité pour le quartier, le propriétaire, sous l’angle de la liberté de commerce et de choix, peut proposer les matériaux qu’il veut sans que la commune puisse refuser. Une alternative consisterait à présenter les projets devant une commission d’urbanisme, comme à Zurich, où un projet refusé deux fois ne se fait pas. Ici, nous sommes plus consensuels.» Même aspiration à Chavannes-près-Renens, où le service de l’urbanisme aimerait mettre en place une commission consultative d’urbanisme avec des experts pour renforcer la qualité des projets. Pierre Feddersen, auteur du SDOL de 2004, président de la Commission consultative d’urbanisme et d’architecture (CCUA) de Lausanne de 2021 à 2025, abonde⁶: «L’Ouest aurait besoin d’une bonne commission de la culture du bâti avec des experts extérieurs pour traiter des grands projets et tenir tête aux investisseurs.»

Il s’agirait en somme de mettre en place un urbanisme réellement négocié, pourquoi pas avec des gouvernances partenariales pour les plus gros projets, à l’image de la Fabrique de Malley, une «structure de gestion intercommunale, garante de la mise en œuvre des ambitions des communes (de Prilly et Renens) pour le site de Malley».

Chacun son style

«L’Orée», «Oassis», «Côté Gare»: les quartiers ont été baptisés et thématisés dans une logique de branding destinée à faciliter leur commercialisation, invisibilisant au passage les toponymes, respectivement: Ley Outre, Les Lentillières, Mochettaz… Ainsi, les façades de certains bâtiments de l’Orée – effectivement situé à l’orée du Bois-Genoud… – sont en briques, évoquant les Tuileries Fribourg & Lausanne qui s’étendaient auparavant sur l’ensemble du site. Arbora joue la carte «nature» avec ses façades bardées de bois et de briques, un projet paysager ambitieux, ses potagers collectifs. Oassis entretient l’idée d’un paradis habitable et cultivable en milieu hostile, avec ses cours plantées à l’intérieur des îlots semi-fermés et son parc-belvédère en balcon sur la zone industrielle et le désert routier.

Au-delà des identités dont ils s’affublent, quelle est et quelle sera leur vocation dans le tissu urbain de l’Ouest? Si les quartiers de gare, Malley en particulier, peuvent revendiquer leur caractère de centralité, par leur intensité commerciale et leur densité, qu’en est-il des quartiers périphériques? Les commerces, les services, les espaces et les équipements publics dont ils sont dotés sont-ils conçus pour répondre aux besoins de leurs seuls habitants ou ont-ils vocation à rayonner plus largement pour faire de ces quartiers de véritables «destinations»?

Temporiser

Tous ces projets, à de rares exceptions près, sont passés sans opposition. Le cas d’En Chise, dernière pièce du puzzle du secteur stratégique de Crissier, mérite qu’on s’y arrête. Mis à l’enquête en 2020, le plan d’affectation de ce projet issu des MEP de 2016⁷ a fait l’objet de nombreuses oppositions avant d’être revu à la baisse. Lorsqu’en 2023 le conseil communal choisit de soumettre le nouveau projet à un référendum spontané⁸, il est rejeté par 53.9% des voix. Faut-il y voir un lien de cause à effet? Entre 2014 et 2024, Crissier a connu la croissance démographique la plus forte de Suisse (+42%, passant de 7000 à 10600 habitants, source OFS).

L’apparition quasi simultanée de ces opérations dans le paysage de l’Ouest a fait crisser quelques dents, et obligé les communes à changer de braquet pour construire les équipements nécessaires (écoles, crèches…) et entretenir les espaces publics. Aujourd’hui, la plupart d’entre elles temporisent, le temps de digérer ces nouvelles constructions et leurs habitants: Renens a mis la zone des Palettes – 4.6 ha, site de l’ancienne pépinière Meylan – en zone réservée⁹. Chavannes prend son temps pour faire sortir l’opération Anciennes Serres au sud des Cèdres – par ailleurs toujours en cours. Crissier a bénéficié avec l’opposition à En Chise d’une respiration et relance maintenant le projet¹⁰, avec les mêmes équipes, mais en l’accompagnant d’un processus participatif renforcé.

Recoudre

Comme tous les nouveaux quartiers, ceux de l’Ouest – et en particulier les plus périphériques – devront trouver leur modus vivendi. Pour l’heure, ils manquent encore de maturité et, pour certains, des équipements et infrastructures essentiels à leur bon fonctionnement (BHNS à Oassis, passerelle par-dessus l’autoroute à En Dorigny…). De même, les rez-de-chaussée dédiés aux activités, parfois difficiles à commercialiser, devraient finir par trouver preneurs en ajustant leur offre.

Tout l’enjeu désormais est de faire de cet archipel d’îlots une constellation de quartiers en réseau. Les communes y travaillent, en réalisant des cheminements piétons et cycles, des parcs publics, chaînons manquants du territoire. «Ce sont ces espaces mis en réseau et aménagés d’une façon conviviale (mobilité douce) qui feront de l’Ouest une ville cohérente aux moult facettes», relève Pierre Feddersen. Un Plan canopée de l’Ouest lausannois, piloté par le Bureau SDOL, est également à l’étude. Le soft municipal vient à la rescousse du hard immobilier.

On se prend à rêver d’un Ouest plus fluide, où les infrastructures routières qui fractionnent le territoire seraient enfin déclassées, apaisées, partagées. L’idée n’est pas nouvelle: «Nous avions proposé en 2004 déjà de faire de l’autoroute un boulevard urbain, rappelle Pierre Feddersen, traité comme un espace public, ouvert, sans parois antibruit, sur lequel on roule décemment, à 50 ou à 30 km/h, comme dans une ville. Mais on voit que les deux sphères de l’urbanisme et de la mobilité se coordonnent difficilement. Les routes relèvent des compétences de la Confédération et du Canton, et les communes n’ont pas leur mot à dire.» Chavannes-près-Renens a défendu une autre vision, répondant à ces objectifs. En remettant en question, début 2025, la réalisation d’une nouvelle jonction autoroutière sur son territoire, la commune a porté le concept de «pénétrante urbaine», visant à transformer progressivement l’A1 en une infrastructure mieux intégrée au tissu urbain. Celui-ci prévoit une réduction des vitesses de circulation du Tir-Fédéral jusqu’à la jonction de Malley, puis un aménagement en boulevard urbain sur le territoire lausannois¹¹.

L’apaisement des voiries est l’une des conditions pour que ces pièces urbaines ne restent pas des îles autonomes, fermées sur elles-mêmes, mais trouvent des débouchés, se raccordent à leur environnement et entre elles, voire deviennent de nouvelles polarités à partir desquelles recomposer la structure territoriale.

Notes

 

1. Bussigny, Chavannes-près-Renens, Crissier, Écublens, Prilly, Renens, Saint-Sulpice, Villars-Sainte-Croix

 

2. On s’intéresse ici aux nouveaux quartiers à dominante résidentielle, de plus de 40000 m2 de SDP, plus de 400 logements (soit plus de 1000 habitants), les plus visibles dans le paysage, petites villes nouvelles avec leurs commerces, leurs équipements et leurs parcs situés à proximité des gares ou dans les zones industrielles: Oassis, l’Orée, Arbora (Crissier), les Cèdres, En Dorigny (Chavannes-près-Renens), Malley (Prilly, Renens), Côté Gare (Bussigny)

 

3. Entretien du 21.05.2026

 

4. Entretien du 04.06.2026

 

5. Entretien du 01.07.2026

 

6. Entretien du 01.07.2026

 

7. Maître d’ouvrage: Patrimonium, mandataires: Oxyd architecture, Burkhalter Sumi, Studio Vulkan

 

8. Entretemps, les membres de la liste «Sauvegardons Crissier», mouvement citoyen mobilisé contre la densification, avaient intégré le conseil communal.

 

9. La commune a relancé en 2026 des mandats d’étude parallèles avec quatre bureaux ainsi qu’une démarche participative.

 

10. Après le refus en référendum, le propriétaire du terrain a annoncé vouloir y réaliser une zone d’activités (conformément à son classement d’origine), ce à quoi la population s’est également opposée!

 

11. Sur la question du déclassement de l’A1, voir la table-ronde organisée le 25 février 2020 par l’ATE (Association transports et environnement) sur la requalification de l’autoroute A1a entre Crissier et la Maladière en boulevard urbain. Lire aussi: «Trans­for­mer les bar­reaux au­to­rou­tiers en bou­le­vards ur­bains», entretien avec Paola Viganò et Cédric Wehrle. 26 février 2025, sur espazium.ch

Les sept plus importants nouveaux quartiers de l’Ouest livrés (+ de 40000 m² SDP, + de 400 logements)

CÔTÉ GARE (Mochettaz), Bussigny

 

Ancienne entreprise Kindlimann (fourniture d’acier)

Maîtres d’ouvrage/investisseurs: Anlagestiftung Turidomus, Basler Leben SA

Mandataires: CCHE (MEP)/Architectes: Favre+Guth; jbmn architectes; Arfolia paysagistes

Procédure: MEP à 2 degrés sur invitation 2015-2016

Entreprise totale: HRS

Surface du terrain: 2.2 ha

SDP totale: 47420 m²

Nb de logements: 471

SDP services, équipements, commerces: 3600 m²

Livraison: 2024

OASSIS (Les Lentillières), Crissier

 

Ancienne halle de stockage Coop démolie en 2016

Maîtres d’ouvrage/investisseurs: Patrimonium (A/B/C/D), Commune de Crissier (E)

Mandataires: Bauart (masterplan, A/B/D/E), KCAP (C), Hüsler & Associés architectes-paysagistes

Procédure: MEP à 2 degrés sur invitation 2012

Entreprise totale: Losinger Marazzi

Surface du terrain: 3.6 ha

SDP totale: 64800 m²

Nb de logements: 610

SDP services, équipements, commerces: 5100 m² commerces et 7600 m² bureaux, pavillon communal 800 m² (bibliothèque, centre de loisirs, salle)

Livraison: 2021

L’ORÉE (Ley Outre ouest), Crissier

 

Ancien site industriel (briqueterie toujours en activité)

Maîtres d’ouvrage/investisseurs: Plazza Immobilien

Mandataires: AWP; HFF (MEP+image directrice)/Architectes: RDR+Pierre-Alain Dupraz; Architram+Localarchitecture; bunq+Pont12; Bachelar Wagner+HHF, ADP+MP/Architecte d’exécution: Itten+Brechbühl; Ingénieur: MP ingénieurs conseil

Procédure: MEP 2012; AO 2017

Entreprise totale: HRS

Surface du terrain: 6.7 ha

SDP totale: 78841 m²

Nb de logements: 421

SDP services, équipements, commerces: 4300 m² bureaux, 3000 m² commerces, EMS, école publique, crèche

Livraison: 2024

LEY OUTRE EST, Crissier

 

Terrains agricoles (ZI non construite)

Surface du terrain: 3 ha

SDP totale: 33800 m²

Arbora (secteur 9 plan directeur localisé Ley Outre est)

Maîtres d’ouvrage/investisseurs: Losinger Marazzi et Naef Participations financières

Mandataires: Architram; Ferrari Architectes; l’Atelier du Paysage; Tribu architecture (rénovation ferme)

Procédure: études test 2015; PQ 2019; mandats directs

Entreprise totale: Losinger Marazzi

Nb de logements: 190

Livraison: 2027

Secteurs 8 et 10 plan directeur ­localisé Ley Outre est

Maîtres d’ouvrage/investisseurs: privé

Mandataires: CCHE

Procédure: études test 2015; PQ 2019; mandats directs

Nb de logements: 190

Livraison: en cours

LES CEDRES, Chavannes-près-Renens

 

Pépinière

Maîtres d’ouvrage/investisseurs: Orllati Real Estate

Mandataires: RDR; Belandscape, ­paysagiste/Stefano Boeri (tour)

Procédure: PA 2014; concours 2015 (tour)

Entreprise totale: HRS (A/B/C/D/E/G)/Edifea (H/I/J/K)

Surface du terrain: 8.6 ha

SDP totale: 112000 m²

Nb de logements: 751

Livraison: 2027 (hors tour)

EN DORIGNY, Chavannes-près-Renens

 

Terrains agricoles achetés par Aligro

Maîtres d’ouvrage/investisseurs: Crédit Suisse Fondation de placement (A/B/D), Demaurex et Cie (C)

Mandataires: Rast (PQ)/Pezzoli & Associés; MAP Monnier Architecture du Paysage

Procédure: concours d’urbanisme 2010

Entreprise totale: HRS, Complex Bau, Groupe Porr

Surface du terrain: 5.6 ha

SDP totale: 58245 m²

Nb de logements: 899

SDP services, équipements, commerces: 16300 m² bureaux

Livraison: 2026

MALLEY, Renens, Prilly

 

Central Malley, Renens, Prilly

Abattoirs détruits en 2005

Maîtres d’ouvrage/investisseurs: CFF immobilier

Mandataires: Pont12 (A); AAPA (B)

Procédure: concours 2018

Entreprise totale: Implenia

Surface du terrain: 1.6 ha

SDP totale: 42200 m²

Nb de logements: 203

SDP services, équipements, commerces: 23700 m² bureaux, 3800 m² commerces

Livraison: 2026

Malley gazomètre, Renens

Usine à gaz et services techniques municipaux

Maîtres d’ouvrage/investisseurs: 
Ville de Lausanne

En cours
 

Malley Phare, Prilly

Centre commercial Malley Lumières (surélévation)

Maîtres d’ouvrage/investisseurs: SUVA

Mandataires: CCHE

Procédure: concours 2018

Entreprises générales: Perpectives construction + JPF Ducret

SDP totale: 13187 m²

Nb de logements: 96

Livraison: 2026

 

Tour Tilia, Prilly

Maîtres d’ouvrage/investisseurs: Insula

Mandataires: 3XN; Itten+Brechbühl; Atelier du paysage

Procédure: concours international sur invitation 2021

Entreprise totale: HRS

SDP totale: 37925 m²

Nb de logements: 382

SDP services, équipements, commerces: 2000 m² restauration, 1400 m² activités

Livraison: 2026