Ar­chi­tec­tu­re et ré­si­li­ence: quand l’ent­re­ti­en dé­fie le temps

Certains bâtiments que vous avez réalisé conservent un aspect quasi neuf après plusieurs décennies, sans jamais avoir nécessité de lourdes réhabilitations. Comment est-ce possible?

Inken Baller: Cela est possible si les habitant·es aiment ces bâtiments et par conséquent les traitent avec beaucoup de soin. Nous veillons dès le départ à réparer immédiatement les petits dégâts, afin qu’ils ne deviennent pas trop importants, et cherchons à éviter le vandalisme.

Dans les années 1990, vous avez participé en tant qu’architecte à la transformation du bâtiment WeiberWirtschaft [littéralement, pépinière d’entrepreneuses] à Berlin. Comment ce projet de rénovation a-t-il émergé et comment est-il entretenu?

IB: La WeiberWirtschaft est une coopérative féministe fondée en 1992. Elle a acquis d’anciens bâtiments industriels à Berlin Est, qui étaient en assez mauvais état et même fortement pollués. On m’a confié la tâche de les remettre en état et de les adapter aux besoins de la coopérative. À l’époque, l’idée était de créer des plans d’étage aussi flexibles que possible, incluant une crèche, un restaurant, divers magasins, des appartements mais surtout des espaces de travail et d’atelier pour des femmes entrepreneuses. Dès le début du projet, une artisane a été embauchée. Son rôle consistait à réparer les dommages/dégradations au fur et à mesure. Dès qu’elle voyait, par exemple, que la peinture d’une fenêtre était en train de s’écailler, elle la refaisait immédiatement, sans attendre que cela commence à pourrir.

À Berlin dans les années 1960, de nombreux bâtiments d’habitation étaient en mauvais état et destinés à la démolition. Des manifestations et l’occupation spontanée de ces bâtiments ont conduit à l’organisation de l’exposition internationale IBA 1984-1987 (Internationale Bauausstellung)¹. Dans ce cadre, plusieurs de ces bâtiments ont été réhabilités. Quelle était la procédure à l’époque?

IB: À Berlin, l’entretien des bâtiments existants a été complètement négligé pendant des décennies après la Seconde Guerre mondiale. Certains avaient atteint un tel état de dégradation qu’il semblait moins coûteux de les démolir et d’en construire de nouveaux que de les réparer et de les moderniser. Le but de l’IBA de 1984-1987 était de rattraper cette absence d’entretien en une seule fois, en rénovant massivement ces anciens bâtiments plutôt qu’en les démolissant. Dans ce contexte, des organisations d’artisans se sont formées pour entreprendre l’entretien et les réparations.

Comment s’est établie cette «culture de l’entretien» des bâtiments existants?

IB: Le premier avantage de tous ces bâtiments berlinois dits Altbau est qu’ils relèvent d’une même typologie: ils ont exactement la même structure, des fenêtres similaires, etc. Ainsi, il a été facile de lister et de comparer leurs dommages et leurs défauts, et de développer des solutions standardisées pour les réparations, permettant de réduire le coût global des rénovations. À l’origine, on disait que la rénovation et la modernisation équivalaient à 130 % des coûts d’une nouvelle construction, mais avec cette approche, nous sommes passé à 60-80 %, soit beaucoup moins. À cela s’ajoute que l’IBA a mis l’accent sur une communication transparente avec les habitant·es. On a aussi misé sur l’entraide et l’auto-construction, de sorte que les coûts de rénovation n’impactent pas trop les loyers, qui sont restés relativement peu affectés.

Quel rôle avez-vous joué, en tant qu’architecte, dans l’entretien des immeubles que vous avez vous-même construits?

IB: À vrai dire, un rôle relativement modeste. La plupart de ces immeubles, si vous les regardez aujourd’hui, sont plutôt en bon état, et je pense que cela est aussi l’effet de l’appréciation des gens qui y vivent. En ce qui concerne la WeiberWirtschaft, la coopérative possède tous les documents de planification et se réfère toujours aux dessins originaux lorsqu’il s’agit de remettre quelque chose en état.

Quels sont les avantages de l’entretien des bâtiments existants d’un point de vue économique, écologique et social?

IB: Économiquement, il est plus avantageux de réparer les dommages mineurs, par un entretien et une inspection régulière des bâtiments que d’attendre que les dégâts s’aggravent, puisque les coûts sont alors nettement plus élevés. Pour les habitant·es aussi, il est plus facile de réparer de petites dégradations de manière continue.

Dans ce cas, pourquoi tous les bâtiments ne sont-ils pas systématiquement entretenus? Pourquoi les laisse-t-on parfois se dégrader?

IB: Beaucoup de gens ne réalisent pas qu’un travail régulier d’entretien est beaucoup moins cher, et pensent pouvoir économiser ce peu d’argent, pour ainsi dire. Nous observons cette attitude à très grande échelle, ici, en Allemagne, avec notre chemin de fer, qui n’a pas été entretenu pendant des décennies. Depuis que la Deutsche Bahn a été transformée en société d’actionnaires, on a préféré épargner, épargner, épargner, et rien n’a été investi dans la maintenance. Aujourd’hui d’énormes investissements sont nécessaires pour rattraper ce retard. On observe la même chose avec les bâtiments d’habitation. Les sociétés de construction de logement, en particulier celles qui entretiennent régulièrement leurs bâtiments, ont beaucoup moins de problèmes avec les locataires. D’autres, telles les sociétés de capitaux, essayent de maintenir les coûts et les charges courantes aussi basses que possible et par conséquent ne font rien. Elles laissent les habitant·es désespéré·es, avec de l’eau qui coule de leur plafond pendant des mois. Puis, si l’immeuble se dégrade fortement, il sera démoli et reconstruit, avec les conséquences écologiques que cela implique, y compris la perte de l’énergie grise.

Au lotissement Halen en Suisse, la communauté des propriétaires s’est constituée en une sorte de «société de rénovation». Comment l’entretien y est-il organisé?

IB: Le lotissement Halen a été construit entre 1954 et 1961 par le bureau Atelier 5 avec une configuration en terrasses sur une grille structurelle en béton très stricte, bien que les bâtiments soient également maçonnés. Dès l’origine, il y avait de nombreuses possibilités de végétalisation des toitures et des cours, et aujourd’hui ils sont recouverts de verdure. Évidemment ce lotissement a lui aussi pris de l’âge, et on a dû réfléchir à la nécessité de rénover certaines parties en profondeur, comme l’ensemble des toitures. C’est ainsi qu’a été mise en place la «Société de rénovation Halenhäuser», fondée par 90 % des propriétaires. Le cahier des charges a été développé par Atelier 5 dans le respect de la loi sur la protection des monuments, puisque le lotissement est également classé à l’inventaire comme digne de protection. Il a ainsi défini ce qui devait absolument être conservé de l’original, en travaillant au cas par cas tout en établissant des priorités parmi les mille choses à faire, ne serait-ce que parce que la société n’avait pas les moyens financiers de tout faire en même temps. Le but de cette démarche était de protéger le lotissement de la démolition et de permettre une rénovation qui préserve toutes les qualités du projet original.

Le collectif ufo ufo (urban fragment observatory) a documenté l’œuvre d’Inken Baller et de Hinrich Baller dans le domaine du logement social dans l’ouvrage Visiting Inken Baller et Hinrich Baller, Berlin 1968-89 (Park Books, 2025).

Cette interview a été menée lors de la table ronde «Entretien, réhabilitation ou démolition/reconstruction?» organisée et publiée en vidéo par l’association Jardins à tous les étages – Ivry, qui s’est tenue à la Médiathèque d’Ivry-sur-Seine en octobre 2024.

Notes

 

1  IBA-Altbau, Berlin, Die Innenstadt als Wohnort, internationale-bauausstellungen.de