Es­ti­mer la va­leur éco­no­mique de la culture du bâti

Les bâtiments répondant aux exigences d’une culture du bâti de qualité sont précieux pour la société et l’environnement. Mais la culture du bâti de qualité est-elle aussi en mesure de générer une valeur économique?

Date de publication
14-10-2022

La valeur d’un bien immobilier dépend essentiellement de quatre facteurs: le marché immobilier, les propriétés du lieu, celles du bien et sa finalité. En règle générale, si l’on veut pouvoir influer sur la valeur financière d’un bien, il est possible d’agir uniquement sur deux de ces facteurs: les propriétés de l’objet (fonctionnalité, standing, état) et sa finalité (loyers, contrats, gestion).

Afin d’augmenter le rendement, à savoir le rapport entre le bénéfice annuel et la valeur de marché d’un bien, il est essentiel, pour simplifier, d’augmenter le bénéfice, à savoir la valeur locative ou le loyer.

Logement locatif et propension à payer

Selon le baromètre immobilier de 2018, les personnes à la recherche d’un appartement n’accordent que peu d’importance au critère «esthétique et architecture». En effet, parmi l’ensemble des critères d’évaluation, celui-ci occupe seulement l’avant-dernière place; ce critère est donc peu susceptible de déclencher une disposition supplémentaire d’un individu à payer. Pourtant, une culture du bâti de qualité ne se limite pas à l’esthétique et à l’architecture. Outre la Beauté, le Système Davos de qualité définit sept autres critères influant sur la culture du bâti, dont la Fonctionnalité, l’Économie, la Diversité et le Contexte. Concernant la construction de logements, des critères tels que l’intégration au site existant, la relation à l’espace extérieur, la lumière naturelle et le degré d’ensoleillement, la répartition des pièces ou encore les possibilités d’ameublement contribuent à la culture du bâti. Pour l’essentiel, ces facteurs sont définis par le plan d’appartement – et figurent parmi les premiers critères dans les enquêtes auprès des locataires.

Ainsi, le plan contribue de manière significative au bien-être et à la satisfaction des usagers et usagères. Sa conception influence en outre fortement le loyer et, par conséquent, le rendement d’un bien. Le plan d’appartement se situe en quelque sorte à l’interface entre la culture du bâti et le rendement.

Qualité du plan et rendement

Le coût d’un logement se définit en premier lieu par sa valeur d’usage, à savoir le nombre de pièces, les options d’ameublement et les espaces de rangement et, bien entendu, sa surface locative. Cependant, on observe que lorsque cette dernière augmente, l’évolution des prix ralentit. Pour le même nombre de pièces, le prix au mètre carré est d’autant plus bas que la surface d’un logement est importante. Afin d’augmenter le bénéfice par mètre carré, donc le rendement, un logement doit présenter une valeur d’usage aussi élevée que possible, tout en occupant une surface aussi restreinte que possible. Autrement dit, un appartement doit être optimisé au maximum. Dans cette perspective, il s’agit par exemple d’éviter les couloirs étroits et borgnes, qui ne contribuent guère à la valeur d’usage. L’exemple de plan suivant illustre cette relation.

Soit deux appartements types globalement identiques quant à leur valeur d’utilisation (nombre de pièces, options d’ameublement, espaces de rangement). Or, pour cette même valeur, l’appartement B comporte 110 m2, tandis que l’appartement A en compte seulement 95 m2. Pourtant, ce dernier peut être loué à un loyer similaire à celui de l’appartement B, bien que ses coûts d’investissement soient sensiblement plus bas.

Un plan bien conçu est généreux malgré sa surface réduite: il crée des espaces intéressants, valorise les changements de lumière par son orientation et établit une relation à l’environnement grâce à de vastes espaces extérieurs privés. De cette façon, plusieurs critères sont remplis en matière de culture du bâti et des immeubles de rapport intéressants pour les investisseurs peuvent être construits.

Qualité du plan durable

Un plan intelligent ne se définit pas uniquement par sa qualité et son efficacité, mais aussi par sa longévité. Les conditions dépendent de l’emplacement, des exigences du groupe cible – et celles-ci changent au fil du temps. Le plan idéal est un plan dont l’usage serait libre, de sorte que différentes catégories d’habitant·es puissent se l’approprier, et tiendrait compte de l’évolution des besoins en matière d’habitat. De cette manière, les fluctuations de locataires, les logements vacants et les investissements futurs pourraient être limités. Remplir parfaitement ces exigences est néanmoins utopique. Il est donc important de définir les groupes cibles dès la conception et de connaître leurs exigences afin de pouvoir développer les plans en fonction. En outre, il s’agit de permettre des réaffectations futures avec une profondeur d’intervention aussi faible que possible grâce à un agencement habile du bâtiment et à des constructions appropriées.

Cet article a été publié dans le numéro spécial «Erfolgsfaktor Baukultur | La culture du bâti – un facteur de réussite | Cultura della costruzione: un fattore di successo».

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