Welche Investitionen braucht der Gebäudebestand?

Immobilien und Energie – ein Kompass für institutionelle Investoren für die nachhaltige Erneuerung.

Dr. Julia Selberherr Director, Wüest Partner

Ivan Anton Partner, Wüest Partner

Jährlich werden in der Schweiz rund 50 000 neue Wohnungen erstellt. Bei einem aktuellen Bestand von rund 4.4 Mio Wohnungen entspricht dies einer Neubauquote von rund 1 % (Abb. 1). Seit 1990 sind mehr als 1.2 Mio Wohneinheiten dazugekommen, gleichzeitig hat sich die Zahl der Geschäfts- und Infrastrukturbauten deutlich erhöht. Das hat dazu ­geführt, dass nun etwa 30 % mehr Gebäudeflächen zu beheizen sind. Und trotzdem emittiert der inländische Gebäudepark heute im laufenden Betrieb deutlich weniger Treibhausgase als noch vor rund 25 Jahren. Das Flächenwachstum konnte von den Emissionen entkoppelt werden, was primär auf die geringere Versorgung mit fossilen Brennstoffen und eine effizientere Nutzung der konsumierten Energie zurückzuführen ist. 

Ihren Anfang nahm diese Entwicklung vor rund 40 Jahren, ausgelöst durch die Ölkrise in den 1970er-Jahren. Damals wurden erstmals Vorschriften erlassen, mit denen der Verbrauch fossiler Brennstoffe reduziert werden konnte. Seither sind die gesetzlichen Anforderungen an Neu- und Umbauten stetig angestiegen; zuletzt haben die Musterenergievereinbarungen der Kantone im Energiebereich 2014 (MuKEn) die Verbrauchsvorgaben für beide Bauaufgaben gegenüber 1975 um 75% gesenkt.

Weniger Öl- und Gasheizungen

Rund 80% der Schweizer Wohngebäude stammen aus der Zeit vor 1990 (Abb. 2). Diese Gebäude werden zum grössten Teil  fossil beheizt (Abb. 3) und verursachen dementsprechend hohe CO2-Emissionen (Abb. 4). Der CO2-Ausstoss bei Gebäuden mit Ölheizung ist sechsmal höher als bei Objekten mit einer Wärmepumpe. Unter den ab 2011 neu erstellten Gebäuden liegt der Anteil mit Öl- und Gas­heizungen bei nur mehr 15 %. Fast 70 % dieser Gebäude werden mit Wärmepumpen beheizt.

Der weiterhin grosse Bestand an Alt­bauwohnungen führt bei einer rein bautechnischen Betrachtungsweise zu einem erheblichen Sanierungspotenzial. Die entsprechenden amtlichen Statistiken zeigen jedoch eine verhältnismässig geringe Grundaktivität bei der Investi­tionstätigkeit. Im direkten Vergleich zur Dynamik, die mit dem Neubau von Mehrfamilienhäusern verbunden sind, fallen  die jüngsten Impulse aus der Sanierungs- und Umbautätigkeit bescheiden aus. Bei der anstehenden Sanierung von älteren Bauten besteht ein enormes Optimierungspotenzial. Um die Ziele der Energiestrategie 2050 des Bundes zu erreichen, kommt dem Umgang mit dem Gebäudebestand entscheidende Bedeutung zu. 

Synchronisierung von Zyklen

Dabei lässt sich eine Vielzahl von mög­lichen Strategien und Massnahmen in ­Betracht ziehen. Denn jedes Wohngebäude und der darin enthaltene Wohnraum unterliegen zwei sich überlagernden ­Zyklen: einerseits dem physischen, der von der Alterung der Bauteile bestimmt wird; andererseits dem ökonomischen, den das Konkurrenzangebot und die Wohnungsnachfrage determinieren. Um die langfristige Wettbewerbsfähigkeit von ­Wohnungen zu sichern und allfäl­lige Leerstände zu vermeiden, sind die ­Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zu Investitionsentscheiden gezwungen.

Mit geeigneten Instandsetzungsstrategien kann man die Emissionen von ­älteren, unsanierten Gebäude deutlich reduzieren. Doch wie stark lässt sich der CO2-Ausstoss nach einer energetischen Erneuerung minimieren? Oder was ­bedeutet eine Sanierung für Mieter- und Eigentümerschaften finanziell? Antworten darauf sollen folgende drei Szenarien geben. Ausgangspunkt ist ein unsaniertes Mehrfamilienhaus (Konstruktion: Zweischalenmauerwerk, Wärmeerzeugung: Ölheizung) mit 15 Wohnungen und Baujahr 1980. Die Miete vor der Erneuerung liegt bei 191 CHF/m2a, was dem Schweizer Median entspricht. Das Objekt ist annähernd 40 Jahre alt, was in der ­Regel zu einer Gesamtsanierung führt. Mit den folgenden Sanierungsvarianten lassen sich unterschiedliche Effekte erzielen (Tab. 1): 

Variante A: Ein Anschluss an das Fernwärmenetz ersetzt die Ölheizung. Die ­Gebäudehülle wird nur partiell erneuert, indem die Kellerdecke und der Dachboden besser gedämmt werden. 

Variante B: Die gesamte Gebäudehülle wird nach den MuKEn-Vorschriften (Version 2008) saniert. Zudem wird die bestehende Ölheizung durch eine Ölheizung der neuen Generation ersetzt.

Variante C: Die Sanierung richtet sich nach dem Gebäudestandard Minergie-P, der unter anderem auch den Einbau einer mechanischen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung vorsieht.

Komplexe Spannungsfelder

Eine Entscheidungsfindung umfasst neben der Lage und der Objektqualität des sanierungsbedürftigen Hauses und den unterschiedlichen technischen Optionen vor allem die Marktkompatibilität der gewählten Strategie. Die Marktkompatibilität wird vom gesetzlichen Rahmen (Steuerrecht, Baurecht, Mietrecht), dem Beschaffungsmarkt (Finanzierung, Baukosten) und vom Absatzmarkt (Nach­frage, Mietpreise, Leerstände, Kaufkraft, Haushaltsstruktur) beeinflusst. Daneben sind eigentümerseitige Faktoren (Eigentümertyp, Strategie, Kompetenz, Know-how etc.) für die Entscheidung relevant. Investitionen im Umgang mit dem ­Gebäudebestand erfolgen in einem komplexen Spannungsfeld von gesellschaft­lichen, umweltbezogenen und wirtschaftlichen Fragestellungen, die weit über die Architektur und die Bautechnik ­hinausgehen.
 

Wenn Sie an vertieften Analysen,­ Zukunftsthemen und spannenden Dis­kussionen zu diesem Themengebiet interessiert sind, besuchen Sie die Veranstaltungsreihe «Marktvorteile mit Energie» von Wüest Partner und espazium – Der Verlag für Baukultur, im Rahmen eines von EnergieSchweiz unterstützten Projekts. 

Weitere Informationen und Anmeldung unter:
www.wuestpartner.com/ueber-uns/events/marktvorteile-mit-energie

Der Artikel ist erschienen im Sonderheft «Immobilien und Energie», ein Projekt mit dem Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner und mit Unterstützung von Energie­Schweiz. 

Weitere Beiträge zum Thema haben wir in einem digitalen Dossier zusammengestellt.

ARCHIV: Die Ausgaben seit 2013

Abonnieren Zum Archiv