Stratégies pour le parc immobilier

Immobilier et énergie – stratégies d’investissement durable dans le bâti existant.

Environ 50 000 logements sont construits chaque année en Suisse. La proportion de constructions neuves représente ainsi environ 1 % (ill. 1) de l’actuel parc bâti d’environ 4,4 mio de logements. Depuis 1990, plus de 1,2 mio de logements s’y sont ajoutés, tandis que le nombre de bâtiments commerciaux et d’infrastructures augmentent nettement. Le résultat est qu’il faut désormais chauffer plus de 30 % de surfaces bâties supplémentaires. Le parc immobilier national émet pourtant aujourd’hui nettement moins de gaz à effet de serre – en fonctionnement courant – qu’il y a environ 25 ans. L’augmentation des surfaces a pu être découplée des émissions avant tout grâce à une diminution de la consommation en combustibles fossiles et à une meilleure utilisation de l’énergie consommée.

Cette évolution, consécutive à la crise pétrolière des années 1970, se poursuit depuis une quarantaine d’années. Les premières prescriptions établies à l’époque ont permis de réduire la consommation en combustibles fossiles. Les exigences réglementaires relatives aux constructions neuves et aux rénovations se renforcent régulièrement depuis ; les modèles de prescriptions énergétiques dans le secteur de l’énergie 2014 (MoPEC) sont à cet égard de 75% inférieures aux prescriptions de consommation de 1975.

Diminution du chauffage fossile

Environ 80 % des bâtiments d’habitation suisses sont antérieurs à 1990 (ill. 2). Leur chauffage étant pour une bonne part d’origine fossile (ill. 3), leurs émissions de CO2 sont particulièrement élevées (ill. 4). Les dégagements de CO2 des bâtiments chauffés au fioul sont six fois supérieurs à ceux d’une pompe à chaleur. Dans le cas des bâtiments postérieurs à l’année 2011, la proportion de chauffage au fioul et au gaz n’est plus que de 15%. Près de 70 % de ces bâtiments sont chauffés par des pompes à chaleur.

L’important parc de logements anciens recèle un potentiel de rénovation considérable si l’on se place du point de vue constructif. Les statistiques officielles dans ce domaine révèlent toutefois un niveau relativement faible des investissements. En comparaison du dynamisme affiché par la construction d’immeubles d’habitation, les impulsions les plus récentes en matière de rénovation et de reconversion semblent bien modestes. La demande de rénovation de bâtiments anciens représente un gigantesque potentiel d’optimisation. Les considérations autour de l’existant jouent un rôle majeur pour atteindre les objectifs de la stratégie énergétique 2050 du Conseil fédéral.

Synchronisation de cycles

De nombreuses stratégies et mesures peuvent être envisagées dans ce secteur. Chaque bâtiment d’habitation et son espace habitable subit deux cycles superposés : le cycle physique lié au vieillissement des éléments de construction et, d’autre part, le cycle économique défini par l’offre de la concurrence et la demande de logements. Afin de maintenir la compétitivité à long terme des logements et éviter d’éventuelles vacances, les propriétaires d’immeubles d’habitation sont tenus d’engager des investissements.

Des stratégies de rénovation appropriées permettent une réduction notable des émissions des bâtiments anciens non rénovés. Dans quelle mesure peut-on réduire les dégagements de CO2 par une rénovation énergétique? Ou alors : quel est le poids financier d’une rénovation pour les locataires et les propriétaires? Les trois scénarios suivants fournissent des réponses. Le cas d’étude est un immeuble d’habitation non rénové (construction : maçonnerie à double paroi, production de chaleur: chauffage au fioul) avec 15 logements, date de construction 1980. Le loyer avant rénovation s’élève à 191 CHF/m2a, ce qui correspond à la médiane suisse. Le bâtiment doit en principe faire l’objet d’une rénovation globale car sa construction remonte à près de 40 ans. Les hypothèses suivantes de rénovation permettent d’obtenir différents effets (tab. 1) :

  • Variante A : le raccordement à un ­réseau de chauffage à distance remplace le chauffage au fioul. L’enveloppe du bâtiment n’est que partiellement rénovée en ce sens que l’isolation du plancher haut du sous-sol et celui de la toiture est ­renforcée.
  • Variante B : l’enveloppe entière est soumi­se à une rénovation conformément aux directives MoPEC (édition 2008). De plus, l’actuel chauffage au fioul est remplacé par un modèle de dernière génération.
  • Variante C : la rénovation vise le label énergétique Minergie-P qui prévoit ­nota­mment la pose d’une installation de ventilation mécanique avec récupération de chaleur.

Un champ de tension complexe

La décision doit prendre en compte la situation, la qualité du bâtiment concerné par la rénovation et les différentes options techniques, mais aussi et surtout la compatibilité avec le marché de la stratégie retenue. La compatibilité avec le marché est influencée par le cadre juridique (droit fiscal, droit de la construction, droit locatif), le marché d’acquisition (financement, coût de construction) et les débouchés (demande, prix locatifs, taux de vacance, pouvoir d’achat, structure des foyers). Des facteurs liés aux propriétaires (type de propriétaire, stratégie, compétence, savoir-faire, etc.) pèsent à cette occasion fortement sur la décision. Les décisions d’investissement portant sur le bâti existant sont soumises à un champ de tension complexe de problématiques ­sociales, environnementales et économiques qui vont bien au-delà de l’architecture et de la technique de construction.

 

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Julia Selberherr, directrice, Wüest Partner AG, julia.selberherr@wuestpartner.com 
Ivan Anton, partenaire, Wüest Partner AG, ivan.anton@wuestpartner.com
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