Coûts minimaux, exigences maximales

Compte tenu des actuelles conditions-cadres socio-économiques, quelles sont les mesures permettant de produire du logement à un coût abordable, sans devoir transiger sur la qualité? C’est la question que se proposait d’aborder le symposium « Minimal Maximal », qui s’est tenu fin novembre / début décembre à Vienne.

L’échange de savoirs était au cœur de la manifestation organisée par le comité des techniciennes en génie civil de la Bundeskammer autrichienne et par la SIA, avec la collaboration de l’Université technique de Vienne et de l’ambassade suisse en Autriche – le symposium étant porté par les organisations féminines représentant les associations professionnelles suisses et autrichiennes des architectes. Quelles sont les impulsions en faveur du logement à prix abordable dans les deux pays ? Lesquelles pourraient être applicables au pays voisin et où existe-t-il encore des potentiels à explorer ?

La densité comme motivation
L’architecte Anna Popelka (bureau PPAG) pose d’emblée le constat que les causes du prix élevé des logements résident très largement hors de la sphère d’influence des architectes, mais juge désolant que face aux pressions économiques, on se contente aujourd’hui d’admettre qu’un cache-misère reste un cache-misère. Même à Vienne, cette capitale du logement social, l’habileté dans la gestion de budgets limités n’est plus guère recherchée. Or pour contrer cette tendance, il faut impérativement que les architectes en connaissent les ressorts. Notamment ce levier économique majeur qu’est la densité, un épouvantail pour beaucoup, mais une donnée positivement investie pour PPAG, comme l’oratrice l’a démontré à partir d’expériences et de projets propres dans son exposé initial. Tel ce projet déjà réalisé (avec des compromis) à Vienne-Simmering, qui s’appuie sur un dispositif vallonné projetant moins d’ombre sur l’espace public et le voisinage qu’une configuration en îlot et qui intègre une enveloppe extérieure de logements, agrémentés de terrasses et de jardins et un cœur de surfaces artisanales et d’équipements sportifs. Son modèle de « logement élastique » regroupe huit cellules autour d’un grand espace à vivre : soit une cuisine, une salle de bain, un débarras, ainsi que cinq autres volumes librement rattachables qui se muent selon les besoins en mini-chambres fermées ou agrandissent l’espace à vivre. Son bureau tente ainsi de proposer des logements hors des typologies convenues dans chaque projet. Même s’ils ne répondent pas aux goûts de tout le monde, ils attirent en revanche toujours des amateurs plus qu’enthousiastes. « Nous croyons à l’utilité socio-économique d’une satisfaction élevée des résidents », affirme Anna Popelka.

Un volume d’habitation intelligemment conçu
Comme Vienne, qui après une décennie d’abstention a décidé de réinvestir elle-même dans la construction de logements en 2015, la Ville de Zurich renforce son rôle de maîtresse d’ouvrage dans ce domaine. Parmi les projets actuels, un développement est en cours dans le quartier zurichois huppé de Seefeld, où 100 m2 se louent habituellement pour 3000 francs mensuels. Or ce montant se limitera à 1700 francs pour un appartement similaire de 4,5 pièces dans le lotissement Hornbach conçu par Knapkiewicz & Fickert – soit une contribution à la mixité sociale dans un contexte urbain fortement embourgeoisé. En parallèle à la démarche de PPAG sur le fond, mais selon un processus formel totalement différent, le projet mise sur une mixité fonctionnelle avec des espaces commerciaux, un complexe d’ateliers, une garderie et un jardin d’enfants, ainsi que des typologies de logement flexibles, intelligemment conçues. Des loggias habilement disposées offrent aux appartements une vue sur le lac. Un volume central, autour duquel s’organisent les chambres, réunit les fonctions de cœur du logement et assure l’ensemble des services. Les couloirs ainsi supprimés, l’espace à vivre se trouve augmenté sur une surface réduite.

Participation des habitants
La recherche de nouvelles formes d’habitat a été lancée par les projets menés en coopérative de Kalkbreite (Müller Sigrist architectes) et du Zollhaus (Enzmann Fischer et partenaires), avec des appartement groupés, de grands ménages et des pièces joker, le Zollhaus intégrant également de l’habitat dit « moléculaire » – soit des typologies raccordables – ainsi que des lofts de 300 m2, aménageables par des groupes de locataires en fonction de leurs besoins. Sabine Wolf, cheffe de projet de la « plate-forme Coopératives », a présenté le processus de développement strictement orchestré, chaque fois porté par une « participation générique », selon lequel les besoins de la collectivité sont traduits en un programme architectural, avec des règles claires qui fixent les prestations attendues des architectes et des urbanistes et les apports qui reviennent aux habitants. De tels projets nécessitent un gros travail de coordination et impliquent également une bonne dose de souplesse face aux résultats, de courage et de confiance de la part du maître de l’ouvrage. Des prérequis toutefois compensés par un gain de créativité, un grand potentiel d’innovation, la possibilité de développer des concepts holistiques, ainsi qu’un haut degré d’identification de la part des habitants. Les loyers modérés qui en découlent sont dus aux fonctions délocalisées hors du logement individuel qui sont partagées par le collectif. Ainsi, tandis que la surface de logement par personne est en moyenne de 45 m2 à Zurich, celle-ci s’abaisse à 31,5 m2 dans le lotissement Kalbreite et même à 29,8 m2 au Zollhaus, surfaces communautaires incluses.

A Vienne, un tel report de fonctions sur des espaces communautaires pour gagner encore en surface de logement par tête n’est pas vu comme souhaitable par la sociologue Eva Bauer, conseillère en économie publique de l’association autrichienne pour le logement d’utilité publique. Car les appartements sont déjà beaucoup plus petits à Vienne qu’à Zurich, raison pour laquelle l’exode vers la maison individuelle est sans doute aussi plus important en Autriche qu’en Suisse. Le programme municipal de construction de logements « SMART-Wohnen », lancé à Vienne depuis 2012, mise sur des loyers avantageux et des coûts de construction modérés grâce à la réduction de la surface des logements. Un appartement de 3 pièces se limite par exemple à 70 m2. Les loyers qui en résultent (charges d’exploitation et TVA incluses, hors chauffage et eau chaude) se montent au maximum à 7,50 euros (env. 8,80 francs) par m2. Vu de Suisse, cela peut sembler complètement dérisoire, mais si l’on prend en compte le rapport entre loyers et salaires, les différences entre les deux pays ne sont pas très marquées. A Zurich, en revanche, la différence de prix entre le logement d’utilité publique et l’offre privée est beaucoup plus importante qu’à Vienne, où l’aide au logement et la construction de logements communaux pèsent favorablement sur le niveau des loyers (N.-B. : 60 % des Viennois vivent dans des logements aidés ou dans l’un des 220 000 appartements dont la Ville est propriétaire). « Si l’on cherche un logement bon marché à Vienne, on le trouvera, mais au prix d’accommodements, en particulier quant à sa taille. »

Facteurs de hausse des prix
Les intervenantes sont unanimes en ce qui concerne les principaux facteurs de hausse des prix : il s’agit des coûts du foncier, ainsi que des standards énergétiques élevés appliqués dans les deux pays. « En matière de mesures énergétiques, le comble de l’exagération est heureusement dépassé depuis longtemps en Suisse », selon l’architecte et membre du comité SIA Anna Suter. Il n’est plus indiqué de gonfler l’investissement dans des mesures énergétiques, comme cela a pu être le cas, et il faut se souvenir qu’avec la réutilisation du bâti existant on économise de l’énergie grise. Reconvertir des ouvrages datant d’avant la crise pétrolière au standard Minergie n’a certes pas de sens, mais il est possible de les assainir d’une manière écologiquement défendable.

On ne peut pas davantage éviter une réflexion sur la ressource qu’est la surface, comme le souligne Sabine Wolf. C’est toutefois un raisonnement difficile à faire passer, lorsqu’on n’a tout à coup plus que 30 m2 par personne au lieu de 60. Mais si cette diminution de la surface de logement individuelle est compensée par des surfaces collectives, qui se substituent à l’absence de bureau ou de chambre d’amis, cela n’est plus perçu comme un sacrifice.

Marge de manœuvre moindre à Vienne
La promotrice viennoise Barbara Fritsch-Raffelsberger fait remarquer qu’en matière de logement abordable à Vienne, il n’y a guère de marge de manœuvre pour des idées originales. Selon elle, dès qu’on s’écarte des sentiers balisés et que des entrepreneurs généraux sont appelés à mettre en œuvre des options qu’ils ne connaissent pas encore, cela se traduit par des « augmentations irraisonnées » de prix. Ce qui ne l’empêche pas de s’enthousiasmer pour les nouvelles approches. Ainsi, son entreprise assure la promotion d’un lotissement près de la gare centrale de Vienne. A ses yeux, les projets participatifs étalés sur plusieurs années ne sont pas des modèles adaptés à une majorité, mais l’encadrement sociologique et la participation n’en sont pas moins indispensables pour la construction traditionnelle de logements subventionnés. « ça ne marche pas si on impose aux gens une salle de yoga et une bibliothèque. »

Participation ou pas, des typologies novatrices tels les appartements groupés ne sont pas au programme viennois de promotion du logement. Ces typologies entrant dans la catégorie des homes, cela exclut en effet toute aide au loyer. De petites modifications des lignes directrices permettraient toutefois d’intégrer de plus grandes formes d’habitat collectif dans la réalisation de logements subventionnés à Vienne.

Renouvellements nécessaires
Il est utile d’examiner d’autres cultures du bâti. Ainsi, pour un appartement berlinois, on ne parle pas de doublage de parois en béton armé, alors qu’à Vienne, cela était jusqu’ici une obligation pour des raisons thermiques. L’effet de ce dispositif étant minime, y renoncer représente une économie financière et augmente la surface utile. Ce n’est qu’après comparaison que l’on a pris conscience du non-sens viennois, qui est en passe d’être aboli. Cela étant, il ne s’agit pas seulement de traquer ce qui peut être abandonné, « on ne peut éviter de toujours reconsidérer les choses », comme le souligne Popelka. Or, honni par le politique et le marché de la construction, « expérimentation » est le mot qui tue. « Appelons ça renouvellement nécessaire ! » Comme unanimement admis après la table ronde et les ateliers thématiques organisés le jour suivant, une évolution s’impose à plus large échelle, en matière de redistribution, de politique foncière, de concepts de mobilité, de prescriptions d’occupation ou de remise en question de divers standards. Et il serait en l’occurrence souhaitable de ne pas imposer des solutions, mais de formuler des objectifs permettant des réponses créatives. Car la combinaison de plusieurs stratégies a le plus de chances d’aboutir à une efficience maximale.

Franziska Leeb, rédactrice d’architecture, journaliste et auteure ; vit et travaille à Vienne 

Sujets:

ARCHIVES: Les éditions depuis 2013

s’abonner archive